Vous envisagez d’acheter un immeuble multifamilial ? STOP ! Attendez de lire ceci !

(Ce qui suit est un extrait du nouveau livre de BiggerPockets, The Book on Rental Property Investing. Si vous cherchez à acheter plus de propriétés locatives cette année, prenez un exemplaire aujourd’hui !)

Ce n’est pas un secret que j’aime les propriétés multifamiliales.

J’en parle sur le podcast.

J’en parle dans les livres.

J’en parle aux rencontres locales BiggerPockets.

Mais les propriétés multifamiliales conviennent-elles à tout le monde ?

Non.

Parce qu’un gars sur un blog/podcast/webinaire dit que c’est génial NE signifie pas que vous devriez sortir et en acheter un. Il y a des avantages et des inconvénients à l’investissement multifamilial par rapport à la famille unique.

Par conséquent, aujourd’hui, j’ai pensé vous donner un résumé rapide des avantages / inconvénients de l’investissement multifamilial pour vous aider à décider si c’est la bonne voie pour vous. Mais d’abord…

Qu’est-ce que l’investissement dans les propriétés multifamiliales ?

Les propriétés multifamiliales sont des bâtiments avec plus d’une unité.

Un multifamilial pourrait être aussi petit que deux unités dans un duplex ou aussi grand que des milliers d’unités dans un grand complexe d’appartements. Peu de gens achètent jamais un multifamilial pour y vivre (bien que j’aime la stratégie du « house hacking », où un individu vit dans une unité et loue les autres unités), mais au lieu de cela, la plupart des propriétés multifamiliales sont détenues par des investisseurs immobiliers qui louent les propriétés à ceux qui ne peuvent pas – ou ne veulent pas – acheter une maison individuelle à eux.

La classification des propriétés multifamiliales est généralement divisée en deux catégories : petites et grandes.

• Les petites propriétés multifamiliales sont toutes les propriétés qui contiennent deux, trois ou quatre unités.
• Les grandes propriétés multifamiliales, par conséquent, sont celles qui ont cinq unités ou plus.

Cette distinction est importante en raison de la façon dont ces propriétés sont évaluées et financées. Les petites propriétés multifamiliales sont considérées comme « résidentielles » par la plupart des prêteurs et ne sont donc pas considérées comme différentes d’un SFR. Les grands multifamiliaux, cependant, sont considérés comme des biens immobiliers commerciaux, et les règles changent radicalement.

Alors que la valeur d’une propriété résidentielle (unifamiliale ou petit multifamilial) est déterminée par ce que la maison similaire en bas de la rue a vendu, la valeur sur la propriété commerciale est largement déterminée en comparant le retour sur investissement que l’on obtiendrait avec celui d’autres propriétés commerciales en bas de la rue. Plus techniquement, elle est basée sur le retour sur investissement qu’un investisseur obtiendrait s’il n’avait pas recours à un prêt. C’est ce qu’on appelle un « taux de capitalisation », et chaque endroit a un taux de capitalisation normal différent pour comparer les différentes propriétés.

Relié : 6 raisons d’ADORER les investissements multifamiliaux par rapport aux maisons individuelles

Parlons des avantages et des inconvénients de l’investissement dans les propriétés multifamiliales.

Pros de l’investissement multifamilial

Plus de possibilités de flux de trésorerie

Si elles sont achetées correctement, les propriétés multifamiliales ont une probabilité de produire des flux de trésorerie positifs dès le premier jour. En outre, les loyers peuvent être augmentés d’un petit montant pour chaque unité ou les dépenses diminuées et l’effet d’entraînement de ces changements peut entraîner d’énormes augmentations des flux de trésorerie.

Un prêt, plusieurs unités

Essayer d’obtenir un prêt est un processus long et ardu que personne n’apprécie. Mais c’est un mal nécessaire pour la plupart des investisseurs immobiliers. C’est un énorme avantage de l’investissement dans les propriétés multifamiliales : il y a moins de prêts à obtenir ! Si vous deviez acheter 20 immeubles multifamiliaux au cours des prochaines années, vous auriez 20 demandes de prêt à remplir, 20 états financiers à préparer, 20 « oui » à obtenir du service de souscription. Épuisant, n’est-ce pas ? Au lieu de cela, vous pouvez acheter un immeuble de 20 logements et n’obtenir qu’un seul prêt – une demande, une série d’états financiers, un seul oui.

Une police d’assurance

Je déteste les assurances. Je comprends son importance, mais le monde de l’assurance est tellement lourd et frustrant. Une bonne partie du temps administratif de ma femme est consacrée uniquement aux assurances. Nous avons des boîtes et des boîtes de paperasse avec rien d’autre que des documents d’assurance. Lorsque vous investissez dans une propriété multifamiliale, vous avez une seule police d’assurance. C’est tellement plus facile à suivre et à gérer !

Math over Emotion

En investissant dans des unités multifamiliales, je suis capable de séparer l’émotion de la transaction beaucoup plus facilement qu’avec une maison individuelle. Le multifamilial, c’est une question de maths, de chiffres !

Une entreprise, pas un hobby

En outre, il est beaucoup plus facile de traiter les investissements multifamiliaux comme une entreprise plutôt que comme un hobby en raison de la nature de la bête. Les propriétés multifamiliales sont conçues pour que les investisseurs les possèdent et que les sociétés de gestion les gèrent ; ainsi, le coût de l’embauche d’une telle société de gestion est souvent intégré au coût de possession de la propriété, ce qui entraîne moins de gestion pratique de votre part.

Évaluation du revenu

Comme je l’ai mentionné précédemment, les unités multifamiliales de plus de cinq unités ne sont pas évaluées de la même manière que les SFR. Si je devais vous vendre ma maison individuelle, l’évaluateur examinerait quelques autres maisons individuelles similaires et baserait son évaluation sur le prix de vente de ces autres maisons. Les propriétés commerciales, quant à elles, sont évaluées en fonction du retour sur investissement qu’elles procurent à leurs propriétaires. Après tout, il n’est pas facile de comparer un immeuble de 24 appartements avec un autre immeuble de 24 appartements ayant exactement le même rendement, car vous ne trouverez jamais une propriété exactement similaire. Les investissements commerciaux sont tout simplement trop différents les uns des autres.

Au lieu de cela, nous nous appuyons sur le taux de capitalisation pour fonder la valeur. Si ces trois propriétés qui se sont récemment vendues ont donné au propriétaire un retour sur investissement de 10%, alors celle-ci devrait également l’être. Alors pourquoi cette évaluation du revenu est-elle si importante ? Parce que la valeur peut être modifiée en interne, plutôt que de dépendre des autres, en réduisant simplement les dépenses ou en augmentant les revenus. De petits changements dans le revenu peuvent faire des changements drastiques dans la valeur de la propriété, et un investisseur avisé peut utiliser cela à son avantage pour supercharger le processus de construction de richesse.

Moins de concurrence de la part des propriétaires

Lorsqu’il magasine pour une maison unifamiliale, un investisseur est en concurrence avec des dizaines de milliers d’autres personnes à la recherche d’une maison. La plupart de cette concurrence prend la forme de non-investisseurs qui achètent une propriété pour beaucoup trop d’argent parce que le porche d’entrée est « si mignon » ou que l’arrière-cour est « parfaite pour Fido ! ». Cela peut rendre la concurrence beaucoup plus difficile, car vous jouez le jeu avec un objectif différent ! Au lieu de cela, lorsque vous achetez des propriétés multifamiliales, vous êtes en concurrence avec d’autres investisseurs, ce qui signifie qu’il y a beaucoup moins de concurrence.

Ok, les propriétés multifamiliales semblent assez formidables. Alors, quel est l’inconvénient ? Découvrons-le.

Les inconvénients de l’investissement multifamilial

Plus coûteux

Premièrement, les propriétés multifamiliales coûtent généralement beaucoup plus cher à l’achat qu’une maison individuelle. Cela peut être un obstacle à l’entrée pour de nombreuses personnes qui essaient de commencer, de sorte que le multifamilial n’est souvent envisagé que beaucoup plus tard dans la carrière d’investissement d’une personne. Cela dit, les propriétés multifamiliales plus petites ont certaines options de financement d’acompte plus faibles, et les propriétés multifamiliales plus grandes incluent souvent la collecte de fonds auprès d’autres personnes.

Plus de gestion intensive

Je serai le premier à l’admettre, les locataires de logements multifamiliaux causent plus de maux de tête que les locataires de maisons unifamiliales. Ils sont généralement plus « transitoires » et ont donc beaucoup plus de drames dans leur vie. Les locataires restent moins longtemps, ce qui peut ajouter des dépenses importantes à vos résultats. Ils appellent et se plaignent pour des raisons plus insignifiantes, ont plus de difficultés à payer le loyer à temps et ont tendance à être plus durs avec les logements parce qu’ils n’ont pas toujours l’impression que l’endroit est leur véritable « chez eux ». Cela dit, comme je l’ai mentionné précédemment, les propriétés multifamiliales sont souvent gérées par des tiers, de sorte que le propriétaire n’a pas besoin d’être très impliqué dans le drame de la gestion.

Concurrence plus avisée

Bien qu’il y ait moins de concurrence de la part des propriétaires lorsqu’on investit dans des propriétés multifamiliales, les gens contre lesquels vous êtes en concurrence sont beaucoup plus sophistiqués que le propriétaire moyen. Ils peuvent repérer une affaire tout comme vous et ont généralement beaucoup plus de capital avec lequel acheter ces affaires.

Plus compliqué

La plupart des gens peuvent facilement se faire une idée d’un immeuble de placement unifamilial, mais plus il y a d’unités dans une propriété (et plus cette propriété est chère), plus tout devient compliqué. Soudain, vous avez affaire à 20 pièces mobiles plutôt qu’à deux ou trois.

Moins de choix

Selon l’endroit où vous vivez, il peut y avoir un manque de propriétés multifamiliales disponibles parmi lesquelles choisir. Alors que les maisons unifamiliales sont abondantes dans le monde entier, les propriétés multifamiliales peuvent être plus rares dans votre région.

Réglementations gouvernementales

Enfin, lorsque vous investissez dans des propriétés multifamiliales et que vous collectez des fonds auprès d’autres personnes pour les financer, vous entrez dans un tout nouveau monde de réglementations gouvernementales qui dictent ce que vous pouvez et ne pouvez pas faire tout en collectant cet argent. Si vous le faites mal, vous pourriez finir par porter une combinaison orange et gagner 1,38 $ de l’heure en servant de la soupe à d’autres détenus en col blanc.

Relié : L’anatomie d’un paquet d’offre génial pour votre prochaine transaction multifamiliale

Alors, devriez-vous investir dans le multifamilial ?

Devriez-vous investir dans le multifamilial ? Ou vous en tenir à la famille unique ? Ou commercial ? Ou les terrains bruts ? Ou autre chose ?

J’aimerais que ce soit aussi simple.

Je ne vais pas être le gars qui dit, « C’est le bon chemin » ou « C’est la seule façon d’investir ! »

Il n’y a jamais un seul bon chemin, mais il peut y avoir un bon chemin pour vous.

Mon objectif est de vous aider à voir les avantages et les inconvénients de chaque choix et de vous permettre de peser les options et de prendre la meilleure décision pour vous et votre famille. En outre, bien que je pense que se concentrer sur un seul créneau est utile, il est possible d’essayer d’investir soit dans les maisons unifamiliales, soit dans les maisons multifamiliales et de simplement voir ce qui se présente en premier.

Aussi longtemps que vous êtes prêt à faire le travail et à apprendre à faire tourner les chiffres sur l’un ou l’autre, vous pouvez poursuivre les deux et acheter ce qui croise votre radar en premier.