A gyorsan növekvő népességgel szembesülő városoknak a területrendezéshez és a területrendezéshez kell fordulniuk a sűrű városi területek létrehozása érdekében. Szingapúr például befogadó területrendezést vezetett be, hogy segítsen a munkásosztálybeli lakosoknak, hogy megengedhessék maguknak a városközponthoz közeli lakásokat. (Fotó: Niels de Vries / Flickr)
Hol érezné magát nagyobb biztonságban, ha egyedül sétálna hajnali 3-kor: egy forgalmas, nagy forgalmú utcán, vagy egy burjánzó város lazán lakott részén? A legtöbb ember valószínűleg az előbbit választaná. A nagyobb népsűrűség valóban biztonságosabbá teheti a város utcáit minden órában – miközben elősegíti a kereskedelmi tevékenységet és vonzó, nyüzsgő jelleget kölcsönöz a városoknak.
A területrendezés és a területrendezés a városok elsődleges eszközei a sűrűség növelésére és a magas színvonalú szolgáltatások támogatására. A területrendezés nagy vonalakban irányítja a fejlődést, míg a területrendezési törvények a földterületek meghatározott területeit szabályozzák, és előírják, hogyan lehet azokat használni. E szabályozások és ösztönzők nélkül sok fejlesztő továbbra is ott fog építkezni, ahol az a legköltséghatékonyabb: a városon kívül. Például az euklideszi – vagy egycélú – területrendezés a területrendezés uralkodó stílusa, és gyakran vádolják a terjeszkedés ösztönzéséért, mivel a földterületeket szegregált lakó-, kereskedelmi és ipari övezetekre osztja fel.
Euklideszi területrendezés. (Grafika: The City of Crystal Lake, Illinois)
Valamint vannak alternatív eszközök, amelyeket a városok a sűrűség növelésére használhatnak, többek között: sűrűségbónuszok, befogadó övezetek, ösztönző övezetek, telekösszevonás és fokozatos sűrűségű övezetek. Ezeket 3 olyan területrendezési és területrendezési eszköztípusba csoportosítjuk, amelyeket a városok a sűrűség és a növekedés elősegítésére használhatnak:
(1) Sűrűségbónuszok
A sűrűségbónuszok lehetővé teszik a fejlesztők számára, hogy a normálisan megengedettnél sűrűbben építsenek, cserébe egy közjó, például megfizethető lakhatás biztosításáért. Ez a területrendezési eszköz két dolgot ér el: (1) a fejlesztők további egységeket építhetnek, növelve a potenciális nyereséget, és (2) a lazán lakott területek sűrűbbé válnak. Például ahelyett, hogy egy nagy telken egy családi házat építene, az építtető arra kapna ösztönzést, hogy több megfizethető társasházi lakást építsen – egy olyan projektet, amely egyébként nem lenne legális. A sűrűségi övezetek kijelölése hasonlít az ösztönző övezetek kijelöléséhez, mivel kivételt tesz a sűrűségi előírások alól valamilyen közhasznú szolgáltatásért cserébe.
Egy példa arra, hogyan működhet ez a gyakorlatban, a kanadai Ontario, ahol 1983-ban bevezették a 37. paragrafust, amely lehetővé teszi a fejlesztőknek, hogy a meglévő sűrűségi korlátozásokon túl építsenek “létesítményekért, szolgáltatásokért vagy ügyekért” cserébe. Az Ontario Municipal Board ezt úgy értelmezte, hogy ez pénzbeli hozzájárulást vagy közjavakat, például egy helyi parkot jelent. Az olyan virágzó városok, mint Toronto, engedélyt kaptak arra, hogy a gazdasági növekedést szolgáltatásfejlesztésekkel és megfizethető lakhatással kössék össze. A sűrűségbónuszok a nagy sűrűségű fejlesztések ösztönzésével a várost szolgálták, és a közintézmények és szolgáltatások bővítésével a polgárok javát szolgálták. És csak 2007-2011 között az S37 sűrűségbónusz jogszabály 136 millió dolláros készpénz-hozzájárulást biztosított Torontónak.
(2) Befogadó övezetek kialakítása
A befogadó övezetek kialakítása előírja, hogy az új építési projekteknek bizonyos százalékban megfizethető lakásokat kell tartalmazniuk. Ez a fajta övezeti besorolás kiegészíti a sűrűség növelését azáltal, hogy biztosítja, hogy az alacsony és közepes jövedelműek és a különböző etnikai és faji hátterűek – akik gyakran kiszorulnak a jól ellátott, sűrű városi területekről – megengedhetik maguknak, hogy a városon belül éljenek. A befogadó területrendezés biztosítja, hogy a fejlesztések nem szorítják ki a szegény és kisebbségi lakosságot – ami a városok számára is stabilabb és megbízhatóbb munkaerőt eredményez.
Szingapúrban például a befogadó területrendezés sikeresen összehozta a különböző etnikai közösségeket, ami az 1960-as évekbeli szingapúri faji zavargások fényében nehéz feladat volt. A szingapúri Lakás- és Fejlesztési Tanács (HBD) ezt úgy érte el, hogy lehetővé tette az egyének számára, hogy nyugdíjalapjaik mozgósításával lakásokat vásároljanak. A befogadó lakásépítésnek ez a formája oda vezetett, hogy a szingapúriak 90 százalékának volt saját otthona, 80 százalékuk pedig államilag támogatott lakásokban élt. Fontos megjegyezni, hogy a HBD etnikai integrációs politikáján keresztül intézkedéseket tett a sokszínűség biztosítására is.
(3) Telekegyesítés és fokozatos sűrűségű területrendezés
Végül a telekegyesítés – a területrendezés egy fajtája – a kis földdarabok nagyobb telkekké való összevonásának folyamata az alulhasznosított területek újrahasznosítása érdekében. A telekösszevonás egyik módja a sűrűség elérése érdekében a fokozatos sűrűségű területrendezés (GDZ). A GDZ arra ösztönzi a fejlesztőket, hogy nagyobb sűrűségű épületeket építsenek nagy telkeken, és kevésbé sűrű építményeket építsenek kis telkeken. Végső soron ez ösztönzi a prémium városi területek hatékony felhasználását sűrűbb beépítésre.
Megfigyelhető az indiai Gudzsarát, ahol a telekösszevonás sikeres volt az infrastruktúra fejlesztésében – ami a jó sűrűség kulcsfontosságú eleme. A gudzsaráti várostervezési és városfejlesztési törvényt 1999-ben módosították, hogy a kormány számára lehetővé tegyék a földterület kisajátítását az infrastruktúra kiépítéséhez. Ennek eredményeként nőtt a földtulajdonosok elégedettsége a térségben, és a fejlesztési projektek menetrend szerint zajlottak.
Egy telek a telekegyesítés előtt (balra) és után (jobbra). (Grafika: Affordable Housing Institute)
Moving Away Away From Single-Use Zoning Toward Public Engagement
A területrendezés és a területrendezés innovatív módon használható a méltányosság biztosítására és a sűrűség növelésére. A területrendezési szabályok kidolgozásának és végrehajtásának azonban olyan együttműködő folyamatnak kell lennie, amely bevonja a nyilvánosságot. A területrendezés felülről lefelé irányuló megközelítései gyakran elidegenítik a polgárokat, és nehezen tudják megfelelően kezelni a lakosok és az üzlettulajdonosok igényeit.
A sűrű városok hatékonyabbak, igazságosabbak és élettel telibbek. Az első lépés az egycélú területrendezésről való elmozdulás. Ehelyett a városvezetőknek a területhasználat-tervezés és a területrendezés eszközeivel kellene foglalkozniuk a terjeszkedés elkerülése és a fenntartható fejlődés biztosítása érdekében.