Fizetésnap van! Hogyan fogja beszedni?
A most induló bérbeadók számára fontos kérdés, hogyan szedje be a bérleti díjakat. Egyes platformok nem csak kényelmetlenek, de komoly kockázatot is hordoznak, ha nem ismeri a törvényt vagy a fizetési platform irányelveit. Az okos bérbeadók mindent megtesznek a befektetésük védelme érdekében, és ez azzal kezdődik, hogy sziklaszilárd fizetési módot választanak.
A népszerű fizetési módok közé tartoznak a csekkek, a közvetlen banki átutalás, a készpénz, a peer-to-peer fizetési rendszer (például a Venmo, a PayPal vagy a Zelle) vagy egy olyan bérleménykezelő platform, mint a Tellus. Ma megnézzük az egyes rendszerek néhány előnyét és hátrányát.
Bővebben: Read This Before Raising Rent, Don’t Leave Money on the Table
Csekkek
A csekkeket már olyan régóta használják a bérleti díj fizetésére, hogy feltételezzük, hogy ez az egyik legmegbízhatóbb módszer. A csekkek a legjobb esetben is kényelmetlenek, a legrosszabb esetben pedig veszélyesek. Érdemes megvizsgálni az alternatív fizetési módokat.
A csekkek először is nem azonnaliak. Időbe telik, amíg a bérlő megírja a csekket, és a bérbeadó látja a pénzt a bankszámláján. A csekkek elveszhetnek a postán, és a bérbeadóknak nincs módjuk ellenőrizni, hogy a bérlő küldte-e a fizetést, amíg a csekk a kezükben van.
Másrészt a csekkek nem automatizáltak. A bérlőknek nem szabad elfelejteniük, hogy minden hónapban megírják a csekket, és az esedékesség előtt postázzák, hogy az időben megérkezzen. Miután megkapták, a bérbeadóknak személyesen kell elmenniük a bankba, hogy befizessék a csekket. Ezt a folyamatot minden hónapban meg kell ismételni, és ez sok bélyeget, sok várakozást a postára és sok utat jelent a bankba.
A csekkek ráadásul valódi kockázatoknak nyitnak ajtót. Egyes városokban, például San Franciscóban, a bérleti csekk elfogadása olyan személytől, aki nem szerepel a bérleti szerződésben, automatikusan albérlővé teszi őt! Mindenféle szűrés vagy személyazonosság-ellenőrzés nélkül a te részedről, most már van valaki a bérleti szerződésedben és lakik a bérleményedben, csak azért, mert nem nézted meg a nevet a csekken. Ha valaha is el kell távolítania ezt a személyt, nem hivatkozhat arra, hogy a bérleti szerződésben nincs albérlői záradék, mert már elfogadta őt. Ez kilakoltatási eljárást fog jelenteni.
A csekkek másik kockázata, hogy fedezetlenek lehetnek. Ha a bérlőnek nincs elegendő fedezete, akkor erről nem fog tudni, amíg nem megy befizetni a csekket. Ez nemcsak a jelzáloghitel kifizetését akadályozhatja meg, hanem késleltetheti a fizetés elmaradása miatt indított kilakoltatási eljárást is. Az Ön államának törvényeitől függően lehetnek bizonyos időpontok, amikor a fizetési vagy felmondási felszólítást kézbesíteni kell. A csekk meghiúsulása késleltetheti ezt a folyamatot.
Készpénz
A készpénzzel való fizetésnek is megvannak a maga előnyei. Ez egy likvid eszköz, és azonnal felhasználható bármilyen kiadásra. Ráadásul – a csekkekkel ellentétben – a készpénzt elfogadó bérbeadó biztosan tudja, hogy a bérlő kifizette a bérleti díjat. A készpénz azonban nehézkes a nyilvántartás szempontjából. Ha a bérbeadó nem ad átvételi elismervényt a fizetéskor, akkor a későbbiekben vita tárgyát képezheti, hogy valójában mennyit fizettek. Készpénzt nem lehet postán keresztül küldeni, azt személyesen kell átadni. A területtől függően előfordulhat, hogy a készpénzcserére kiválasztott helyszín nem biztonságos, és megnő a konfrontáció kockázata, különösen, ha ez a csere rutinszerű, minden hónapban megtörténik.
Bár a bérlők azzal érvelhetnek, hogy ez kényelmesebb, néhányan, akik készpénzzel fizetnek, nem akarnak csekken vagy banki átutalással nyilvántartást hagyni. Mindig bölcs dolog átvilágítani a bérlőket, mielőtt bérbeadná őket, hogy pontosan tudja, ki fog lakni az ingatlanában.
közvetlen kaució
Néhány bérbeadó látja a csekkek és a készpénz kockázatát, és a közvetlen banki átutalást választja. Ez egyszerű, automatizálható, és közvetlenül a bankszámlájukra kapják a pénzt. Ennek a módszernek azonban még mindig vannak kockázatai.
A bérbeadóknak, akik banki átutalást kérnek, közölniük kell a bérlőkkel a bankszámlaszámot és a routingszámot. Ez nem biztosítja a magánélet védelmét, és növelheti a csalás kockázatát. A közvetlen befizetés a nyilvántartás szempontjából is nehézkes, mivel minden egyes kifizetés összekeveredik a bankszámlakivonaton szereplő egyéb tranzakciókkal, és a megfelelő nyilvántartás érdekében kézzel kell rögzíteni.
A közvetlen banki befizetések továbbá nem adnak lehetőséget a bérbeadóknak a részleges kifizetések letiltására. Egyes államokban ez egy fontos funkció, amelyet biztosítani kell, ha a bérbeadónak valaha is ki kell lakoltatnia a bérlőt. Az Ön területének törvényeitől függően a kilakoltatási eljárás leállhat, ha a bérlő a havi bérleti díj költségének akár csak egy töredékét is befizeti.
Tegyük fel például, hogy van egy bérlője, aki nem fizeti a bérleti díjat. Ön felszólította őt, hogy fizessen vagy felmond, de hirtelen, mielőtt a felszólítás lejárna, a bankszámlájára csekély, 25 dolláros összeg érkezik. Mivel Ön elfogadta ezt a kifizetést (és alapértelmezés szerint minden, a bankszámlájára érkező kifizetést elfogadna), a kilakoltatási eljárás leáll, és Ön kénytelen a következő hónapban újra kezdeni. A bérlő továbbra is bérmentesen lakik az Ön ingatlanában.
Peer-to-peer fizetések
Ez a fajta fizetési mód olyan platformokat foglal magában, mint a Paypal, a Venmo és a Zelle. Ezek a módszerek kényelmes módja annak, hogy pénzt utaljon át ismerőseinek, de nem mentes a hátrányaiktól. A peer-to-peer fizetésekkel történő könyvelés nem ideális, mivel a bérleti díjakat összekeverik a személyes kifizetésekkel. Azoknak a bérbeadóknak, akik jó nyilvántartást szeretnének vezetni (fontos az adószezonban!), mindent kézzel kell átírniuk ezzel a rendszerrel. Továbbá, a közvetlen banki befizetésekhez hasonlóan ezek a platformok nem teszik lehetővé a bérbeadók számára a részleges kifizetések blokkolását, ami problémás helyzetekhez vezet, ha kilakoltatásra van szükség.
Bővebben:
Venmo
A peer-to-peer fizetési platformok általában korlátozzák, hogy egy adott héten mennyit vehet ki egy személy. A Venmo például nem engedi, hogy egyszerre 999,99 dollárnál többet utaljon, hacsak nem igazolja a személyazonosságát a születésnapjával, az irányítószámával és a társadalombiztosítási számának utolsó négy számjegyével. Az ellenőrzött számlák egyszerre 2.999,99 $-t vehetnek fel, a heti maximum 19.999,99 $ lehet. A több ingatlannal és jelzáloghitellel rendelkező bérbeadók számára nem csak kényelmetlen, de stresszes is, ha több napon keresztül naponta kell várni a pénz átutalására a kifizetések időben történő teljesítése érdekében. A határidők szorosak ebben az iparágban, és Ön megérdemel egy automatizált rendszert, amely nem hagyja cserben, ha elfelejtett utalni.
A Venmo-tól a bankjába történő átutalások egy-három munkanapot vesznek igénybe, de a Venmo fenntartja a jogot, hogy minden átutalást felülvizsgáljon, ami a pénzösszegek zárolását, lefoglalását, visszatartását vagy a feladónak való visszaküldését eredményezheti. Még ha a kockázat kicsi is, miért áldozná fel a befektetési pénzét egy félreértés miatt?
A bérbeadó-bérlő viták esetében sajnos sok a félreértés. Senki sem akarja előre látni, hogy egy kapcsolat már a kezdetektől fogva elmérgesedik, de mégis fontos, hogy megvédje magát arra az esetre, ha mégis megtörténne. Az olyan fizetési platformok, mint a Venmo, nulla védelmet nyújtanak, ha a bérlő úgy dönt, hogy vitatja a díjat. Még akkor is, ha a díj az utolsó havi bérleti díj, amivel tartozik Önnek, a peer-to-peer fizetési platformok általában a vevő oldalára állnak, így Ön nem kapja meg a bérleti díjat. A vitás helyzetekben egy olyan fizetési platform, amely nem ismeri a bérleti jogot, nem a legjobb barátja.
Tudjon meg többet: Building Better Relationships with Tenants
Zelle
A Zelle egy olyan szolgáltatás, amelyet több nagy bank is használ a felhasználók közötti gyors átutalásokhoz. A Venmóval vagy a PayPallal ellentétben, ahol az egyenleged az alkalmazásban van, a Zelle közvetlenül a bankszámládra utalja a pénzt. Emellett gyorsabban utal, mint a legtöbb banki szolgáltatás. Ezen előnyök ellenére vannak hátrányai is.
Az egyik legnagyobb hátránya, hogy a Zelle nem minden banknál használható. Válogatott partnereik vannak, és ha az Ön bankja nem szerepel ezen a listán, akkor nem tudja használni a szolgáltatásukat. Néhány nagy bank, például a Bank of America, a Wells Fargo és a Chase mind partner a Zelle-lel. Sok kisebb bank és hitelszövetkezet azonban nem. A nagy partnerrel bankoló bérbeadók számára még mindig problémát jelent, ha a bérlők nem osztoznak az Ön bankjában. Ha a bankjuk nem partner a Zelle-lel, akkor vagy bankot kell váltaniuk, vagy másik fizetési platformot kell találniuk.
Egy másik hátrány a bankok által a Zelle-lel létrehozott átutalási korlátok. A felhasználók csalás elleni védelmére tervezték, egyes átutalási limitek mindössze 1000 dollár naponta, míg a legtöbb napi 2500 dollár körül mozog. Ha a bérleti díj ennél magasabb, előfordulhat, hogy a bérlőknek több napon keresztül kell elküldeniük a kifizetéseket, ami további gondot és bonyodalmat okoz az egyes havi bérleti díjak beszedésénél.
A Zelle nem automatizálható. Így az olyan havi fizetések esetében, mint a bérleti díj, nincs mód ismétlődő fizetés beállítására. A bérbeadók nem tudják blokkolni a részleges kifizetéseket sem, ami késleltetheti a lakbér nem fizetése miatti kilakoltatási eljárást.
PayPal
A PayPal a nagy összegek rendszeres átutalásához felhasználói ellenőrzést igényel. Ez elvileg jó dolog, de egyes felhasználók olyan hibákról számoltak be a rendszerben, amikor a számlájuk hitelesíthetetlenné válik, és nem tudnak többé fizetéseket teljesíteni vagy fogadni. Ingatlantulajdonosként, aki a jelzáloghitelek és egyéb kiadások fizetéséhez állandó jövedelemtől függ, ez olyan fejfájás, amit nem szeretne.
A PayPal állítása szerint a számlák befagyasztása (amit ők “korlátozásnak” neveznek) gyakran a szokásos mintától eltérő, nagy összegű pénzösszegek megugrása miatt történik. A számlák megjelölésének ez a módszere az újonnan induló bérbeadóknak vagy azoknak fáj, akik nemrég szereztek új egységet. Más felhasználók esetében úgy tűnik, hogy nincs felismerhető minta vagy ok, amiért a számlájukat korlátozták. Csak keressen rá az interneten a “PayPal korlátozások” kifejezésre, és túl sok horrortörténetet talál a befagyasztott pénzeszközökről.
A PayPal még a számla korlátozása nélkül sem ideális a bérleti díj fizetésére. A rendszer beállítása szerint választhatsz, hogy személyes vagy üzleti számlát szeretnél. A személyes számlák esetében az átutalásokhoz nem kapcsolódnak díjak. Önnek mint bérbeadónak azonban nincs védelme, ha a bérlő úgy dönt, hogy vitatja a díjakat. Tegyük fel például, hogy a bérlője kiköltözik, és jelentős károkat okozott a bérleményében. Ön le akarja vonni a kaucióból, de a bérlő nem ért egyet. A PayPalnál vitatja a múlt havi bérleti díjat, és azt mondja a cégnek, hogy soha nem akarta kifizetni ezt az összeget, és vissza kell téríteni. Ilyen esetekben a fizetési platform szinte mindig a fizető fél pártjára áll, és önnek nem marad pénze a bérleti díjra.
Ez talán elég ahhoz, hogy megvizsgálja egy üzleti számla megnyitásának lehetőségét. Az ilyen típusú számlákhoz azonban díjak kapcsolódnak (2,9% + 0,30 $ értékesítésenként az amerikai tranzakciók esetében). Ez a díj áthárítható a bérlőre, de vannak jobb üzleti modellek is, amelyek mindkét fél számára előnyösek.
Egy jobb megoldás
A fent felsorolt platformok egyike sem kizárólag bérleti díjfizetésre készült. Ez azt jelenti, hogy a bérbeadók nincsenek lefedve, amikor ez számít. Az összes kockázat és hátrány miatt a bérbeadók pénzt veszíthetnek, ha nem vigyáznak. 2018-at írunk, és mindenki jobb megoldást keres.
Bérlők
Ha bérlő vagy, valami kényelmeset szeretnél. A csekkek nem az Ön működési módjára készültek; a legtöbb bérlő – különösen az ezredfordulósok – inkább telefonról vagy számítógépről fizetik a bérleti díjat. Ha van valami automatizált, azzal megnyugodhat, így soha nem kell aggódnia a késedelmi díjak vagy a lakás elvesztése miatt.
Bérbeadók
Ha Ön bérbeadó, Önnek védelemre van szüksége a fizető vitái vagy a bérlő által a kilakoltatás elkerülése érdekében esetleg teljesített részfizetések ellen. Kevés bérbeadó szeretne végtelen utakat tenni a bankba; a legtöbben azt szeretnék, ha a bérleti díj pénze közvetlenül a bankszámlájukra érkezne. Ön megérdemel valami automatizáltat, hogy a bérlők ne felejtsenek el fizetni, és hogy Ön ne késlekedjen a jelzáloghitel-fizetésekkel. Szüksége van továbbá valamire, ami nem tartalmaz átutalási korlátokat, így a portfóliójának növelésére összpontosíthat anélkül, hogy kinőné a fizetési platformját.
A bérbeadóknak olyan rendszerre is szükségük van, amely segít nekik a jó nyilvántartások vezetésében, hogy az adószezon ne legyen rémálom. A bevételek és kiadások nyomon követése kulcsfontosságú a jó bérbeadási szervezethez és a pozitív pénzforgalom biztosításához.
Bővebben:
Tellus: a bérleti díj beszedésére (és még sok másra)
A bérbeadói ágazatnak valóban szüksége van valami egyszerű, automatizált és biztonságos dologra. Egy olyan bérbeadás-kezelési szuperapplikáció használata, mint a Tellus, extra nyugalmat ad a bérbeadóknak, mivel a bérleti díjak beszedésére tervezték. A bérbeadóknak lehetőségük van késedelmi díjak beállítására, amelyek automatikusan érvényre jutnak, ha a bérlő nem fizet időben. A részleges kifizetések blokkolva vannak, így a bérbeadók teljes körű lehetőséget kapnak, ha ki kell lakoltatniuk a bérlőt a bérleti díj nemfizetése miatt. Nincsenek átutalási korlátok, így a több egységgel rendelkező bérbeadók egyszerre gyűjthetnek bérleti díjat anélkül, hogy fennállna a befagyasztott számla kockázata, amikor a legnagyobb szükség lenne a pénzre.
A legjobb az egészben, hogy a Tellus ingyenes a bérbeadók és a bérlők számára. Banki szintű titkosítással rendelkezik, így minden pénzügyi tranzakciója biztonságban van.
A bérbeadási ágazat túl sokáig a múltban élt. Készen állunk arra, hogy magunk mögött hagyjuk a régi fizetési módszereket, és valami újat fogadjunk el. A bérleti díj beszedése csak a jéghegy csúcsa.
Bővebben: Tellus Boost számla bemutatása