Mivel a biztosítási kötvények díját általában előre fizetik, ha a vevő egy ingatlanbefektetési tranzakcióban átvállalja a kötvényt, a biztosítási díjat arányosítani kell. A vevő tartozik az eladónak az előre befizetett, de még fel nem használt összeggel a biztosítási kötvény tényleges fedezeti időszakára.
Mint minden ingatlanátruházási arányosításnál, tudnunk kell, hogy “a” vagy “a” zárás időpontjáig arányosítunk, valamint hogy 360 napos “banki évet” vagy 365 napos naptári évet használunk. A lépések a következők:
- Meghatározzuk, hány nap telik el a zárástól a biztosítás lejáratának napjáig.
- Kiszámítjuk a biztosítás napi költségét.
- Szorozzuk a napok számát a napi összeggel.
Végezzünk egy minta biztosítási arányosítást. Egy ingatlanbefektető átvállalja egy bérlemény biztosítását. A biztosítás éves díja 1350 dollár. A biztosítási díjat február 12-én fizették be teljes egészében, a zárás pedig ugyanezen év október 15-én lesz. A naptári 365 napos évet használjuk, és a “záráson keresztül” arányosítunk. Ez azt jelenti, hogy az eladó a zárás napjára fizet.
- Az október 16-tól jövő év február 11-ig tartó napok száma: Október 16 + november 30 + december 31 + január 31 + február 11 = 119 nap
- 1350 $ osztva 365 nappal = napi 3,70 $ költség
- 3,70 $ költség/nap X 119 nap = 440,30 $ arányos összeg.
Ezt az összeget az eladónak jóváírják, a vevőnek pedig levonják.
Az arányosítás és a zárójelentés
Miért vannak olyan tételek az ingatlanügylet zárójelentésén, amelyeket arányosítani kell?
- Letétben lévő pénz – néha el kell dönteni, hogy a kiadásokra letétben tartott pénz egy részét vissza kell-e adni az eladónak, vagy a vevő számára letétben kell-e maradnia.
- Biztosítás – A biztosítási díjakat előre fizetik, így az eladó egy teljes év biztosítását fizette ki. A záráskor a biztosítási díj egy része visszakerül az eladóhoz az év hátralévő részére, amely nem az ő tulajdonában lesz az ingatlan.
- Ingatlanadó – Mint a biztosítás, de ez fordítva működik. Tegyük fel, hogy júniusban zárunk, és az idei évre vonatkozó adószámlák novemberben jönnek ki, és január 1-jéig kell befizetni. A vevő lesz a tulajdonos az adózáskor, de nem volt az egész adóévben. Tehát az eladónak a zárás és az adó esedékessége között esedékes összeggel tartozik majd. Általában ezt az összeget a záráskor jóváírják a vevő oldalán, és a vevő fizeti az adót, amikor esedékes.
- Bérleti díjak – A bérleményeket a legtöbb esetben a hónap elején fizetik ki a bérleti díjakat a hónapra. Tehát, ha az üzletet a hónap 15-én zárják le, az eladónak a teljes hónapot kifizették, de csak a fele jár. A vevőnek jóváírják a hónap utolsó 15 vagy 16 napjára vonatkozó bérleti díjak összegét.
- Kereskedelmi bérleti díjak – Többféle bérleti szerződés létezik, különböző fizetési struktúrákkal. Bonyolult, de a zárás során arányosítani kell, hogy mi jár az eladónak a tulajdonosi időszakért, a többi pedig az új tulajdonosé.
- Farm és ranch bérleti szerződések – Gyakran előfordul, hogy a farmok és ranchok a szomszédtól vagy a kormánytól bérelnek földet legeltetés céljából. Ha ez így van, akkor a zárás utáni időszakra vonatkozó minden előlegnek az eladót kell megilletnie, mivel ők már nem tulajdonosok. Ezért a vevő lesz a felelős.
Fontos tudni, hogy ezek elfogadott gyakorlatok, de némelyikükről az adásvételi szerződés részeként lehet tárgyalni. Ezek nem vasszigorlatok. Különösen kereskedelmi ingatlanok esetében egy éles eszű ingatlanszakértő értékes lehet ügyfele számára, ha rámutat az üzlet olyan területeire, amelyekről tárgyalni lehet, ha az ár patthelyzetbe került.