“Az Egyesült Államok történelmének legsúlyosabb lakásválságával nézhet szembe.” Így kezdődik egy feljegyzés, amelyet amerikai lakáspolitikai szakértők egy csoportja tett közzé a múlt hónapban a fenyegető kilakoltatási vészhelyzetről. A szerzők figyelmeztetése szerint 30-40 millió amerikai kényszerülhet hamarosan elhagyni otthonát, miután a COVID-19 védintézkedések és segélycsomagok lejárnak. Az Egyesült Államokban kialakult lakhatási válság azonban nem csak a világjárvány következménye. Inkább fél évszázad óta csendben halmozódik. A korlátozó területrendezési és építési törvények akut lakáshiányt eredményeztek, ami egyre magasabbra nyomta az ingatlanárakat – és egyre több amerikai számára elérhetetlenné tette azokat.
A megfizethető lakások hiánya az egész amerikai gazdaságra kihat. Nemcsak abban akadályozza meg az embereket, hogy lakást béreljenek vagy vásároljanak azon a településen, ahol élnek, hanem abban is, hogy a nagyobb gazdasági lehetőségekkel rendelkező helyekre költözzenek. Ezáltal erősíti a régiók közötti egyenlőtlenséget és fékezi az általános gazdasági növekedést. A nagy sűrűségű fejlesztések korlátozása a városi területeken szintén a terjeszkedéshez vezet, ami hozzájárul az éghajlatváltozáshoz.
A lakáshiány azonban nem elkerülhetetlen, és a következményei sem. Az Egyesült Államok riválisainak viszonylag kevés gondot okozott a lakáskínálat növelése. Oroszország az elmúlt 20 évben több mint kétszeresére növelte a lakásépítés éves ütemét. A 2010-ig tartó évtizedben Kína két Spanyolország vagy egy Japán lakásépítésével egyenértékű lakásokat épített. Más gazdag demokráciák, mint például Japán, Németország és Svájc, sok olyan problémát elkerültek, amelyekkel az Egyesült Államok jelenleg szembesül.
Az Egyesült Királyság egyike az egyetlen olyan fejlett országnak, amelynek lakásproblémája vetekszik az Egyesült Államokéval. A múlt hónapban azonban a brit kormány bejelentette, hogy egy generáció óta a legjelentősebb reformokat tervezi – kísérletet tesz arra, hogy felülírja az új lakásépítéseket gátló helyi tervezési szabályokat, és országszerte növelje a lakáskínálatot. Az amerikai döntéshozóknak ezt tudomásul kellene venniük. Ha Washington gyorsabb gazdasági növekedést kíván előmozdítani, vagy akár csak ki akarja húzni magát a jelenlegi koronavírus okozta recesszióból, akkor komolyan kell vennie a lakáspolitikát. És ezt azzal kellene kezdenie, hogy külföldre néz.
A KÜLFÖLDI FELVÉTELEK ÁRÁI
Az elmúlt fél évszázadban az Egyesült Államok számos legtermékenyebb városában a lakásárak az egekbe szöktek. New Yorkban és Los Angelesben az inflációval kiigazítva megduplázódtak. San Franciscóban megháromszorozódtak. Országszerte a medián bérleti díj reálértéken 61 százalékkal nőtt 1960 és 2016 között – egy olyan időszakban, amikor a medián bérlő jövedelme mindössze öt százalékkal nőtt. Ma minden negyedik amerikai bérlő jövedelmének több mint felét lakhatásra költi. És még a világjárvány előtt is mintegy 200 000 amerikai aludt éjszakánként parkokban, elhagyatott épületekben vagy autókban. Ez a szám most biztosan magasabb.
Az egekbe szökő lakásárak talán a lakástulajdonosoknak kedveznek, de szélesebb körű költségeket rónak a társadalomra. Eltántorítják az alacsonyabb jövedelmű munkavállalókat attól, hogy a legtöbb lehetőséget kínáló helyekre költözzenek, és szegényebb helyekre szorítják őket, ahol valószínűleg kevésbé produktívak lesznek. Chang-Tai Hsieh és Enrico Moretti közgazdászok szerint a mobilitás hiánya 1964 és 2009 között több mint egyharmadával csökkentette az Egyesült Államok összesített növekedését. Az egyes államok jövedelmei nem közeledtek egymáshoz, és a regionális egyenlőtlenségek tovább erősödtek. Ha csak három amerikai városban – New York Cityben, San Franciscóban és San Joséban – az építési korlátozásokat a medián amerikai városok szintjére enyhítenék, Hsieh és Moretti számításai szerint az amerikai GDP akár kilenc százalékkal is növekedhetne. Másképpen fogalmazva, a magas termelékenységű városok lakhatási szabályozása évente New York állam GDP-jének megfelelő összegébe kerül az Egyesült Államoknak.
A magas termelékenységű városok lakhatási szabályozása évente New York állam GDP-jének megfelelő összegébe kerül az Egyesült Államoknak.
A túlzott lakhatási szabályozásnak nem gazdasági költségei is vannak. Amikor a városok nem nőhetnek magasabbra, kifelé terjeszkednek, veszélyeztetve az ökoszisztémákat. Az építési korlátozások az Egyesült Államok azon részein a legszigorúbbak – és a lakásárak a legmagasabbak -, ahol a legalacsonyabb az egy főre jutó üvegházhatású gázok kibocsátása. Az új fejlesztések korlátozásával az ország legalacsonyabb kibocsátású területei a magasabb kibocsátású területek felé terelik az új fejlesztéseket. És mivel az emelkedő ingatlanárak arra kényszerítik az embereket, hogy távolabb lakjanak a munkahelyüktől, a hosszabb ingázás és a növekvő forgalom még több kibocsátást eredményez. A területhasználati reform hiányában az ingatlanárak tovább fognak emelkedni, aminek következményei messze túlmutatnak az ország leggazdagabb városain.
FACE ÉS “HOMEVOTING”
A lakhatási válság az Egyesült Államokban részben az ország faji szempontból viharos történelmének terméke. A közösségek sokáig a földhasználati szabályozást használták a faji szegregáció fenntartására, gyakran a szövetségi kormány aktív támogatásával. Ez sehol sem volt igazabb, mint a második világháború után az amerikai városok körül kialakult külvárosokban. A helyi szinten szentesített faji szegregáció, valamint a jelzáloghitelezők és ingatlanügynökök által alkalmazott diszkrimináció miatt ezek a közösségek szinte kizárólag fehérek voltak – ez az örökség a mai napig megmaradt. Hasonló dinamika játszódott le a városokban is. Jessica Trounstine politológus kimutatta, hogy azok a városok, amelyek 1970-ben túlnyomórészt fehérek voltak, hajlamosak voltak ezt a demográfiai profilt olyan földhasználati korlátozásokkal rögzíteni, amelyek nem kifejezetten faji jellegűek, de szegregáló hatásúak – például a többcsaládos vagy megfizethető lakások korlátozásával. Ennek eredményeként azok a városok, amelyek 1970-ben fehérebbek voltak, mint a hozzájuk tartozó nagyvárosi területek, ma valószínűleg korlátozó területfelhasználási mintákkal rendelkeznek – és valószínűleg a lakhatási költségek túlzott növekedését is tapasztalták.
A faji gyűlölet még mindig tényező a túlzott építési korlátozásokban. De a gazdasági önérdek is. Az amerikaiak hajlamosak több ház építését támogatni – de nem a sajátjuk közelében. Mindkét nagy politikai párt lakástulajdonosai gyakran ellenzik a helyi fejlesztéseket, és ezt vallott ideológiai elkötelezettségüktől függetlenül teszik. Még akkor is, amikor a kutatók olyan liberális lakástulajdonosoknak szóló üzeneteket mutatnak, amelyek az új lakások építésének előnyeit dicsérik az alacsony és közepes jövedelmű családok számára, ezek a lakástulajdonosok továbbra is ellenzik az új fejlesztéseket. A konzervatívok, akik elméletileg támogatják a szabad piacokat és a deregulációt, nem lelkesednek jobban a lakóhelyükhöz közeli új lakásépítésekért. Az ok egyszerű: a lakástulajdonosok minden politikai meggyőződéstől függetlenül félnek attól, hogy ingatlanuk értéke – gyakran a legfőbb vagyonuk – veszélybe kerül, és motiváltak arra, hogy a szavazóurnák előtti befolyásukat felhasználják annak védelmére.
A lakáspolitikában a központi törésvonal a lakástulajdonosok és a lakástulajdonnal nem rendelkezők között húzódik.
Más szóval, a lakáspolitikában a központi törésvonal nem pártpolitikai: azok között van, akiknek van otthonuk, és azok között, akiknek nincs. Kaliforniában és Texasban a William Fischel közgazdász által megalkotott kifejezéssel élve az “otthonszavazók” nagyobb valószínűséggel vesznek részt a városi tanács ülésein és adományoznak a jelölteknek – derül ki Jesse Yoder politológus új tanulmányából. Yoder és Andrew B. Hall egy másik munkadokumentuma azt mutatja, hogy a lakástulajdon magasabb részvételi arányt eredményez a helyi választásokon – és minél drágább a lakás, annál nagyobb valószínűséggel szavaz a tulajdonos. A lakástulajdonosok részvételi aránya majdnem kétszer akkora, amikor a szavazólapon területrendezési kérdések szerepelnek.
TÖRJÜK A HALÁLOSZÁRAT
A faji szegregáció öröksége és az “otthon szavazók” politikai ereje együttesen úgy tűnhet, hogy az ingatlanárak emelkedése elkerülhetetlen az USA tengerparti városaiban. Más országok tapasztalatai azonban más lehetőségeket sugallnak. Végső soron a lakhatás megfizethetősége politikai döntés. Bár a lakáspolitika általában helyi szintű – különösen az Egyesült Államokban -, a nemzeti kormányok is befolyásolhatják azt.
Az 1980-as években Japán hasonló kényszerhelyzettel nézett szembe, mint amilyennel ma az Egyesült Államok. Az ingatlanárak gyorsan emelkedtek a fővárosban, Tokióban. A 2000-es évek elején azonban a nemzeti kormány egy sor reformot fogadott el, amelyek átvették a földhasználat feletti ellenőrzést, és csökkentették a helyi ellenfelek lehetőségét az új lakásépítések megakadályozására. A kormány ezután enyhítette a tervezési korlátozásokat Tokióban, lehetővé téve a magasabb és sűrűbb épületek építését. Azóta a város lakásépítési üteme 30 százalékkal emelkedett. Tokióban 2014-ben több új házat kezdtek el építeni, mint egész Kalifornia államban vagy egész Angliában. Míg San Franciscóban és Londonban a lakások átlagára 1995 és 2015 között 231 százalékkal, illetve 441 százalékkal nőtt, addig Tokióban lényegében változatlan maradt.
Más fejlett demokráciákban, például Svájcban és Németországban úgy kerülték el az elszabadult drágulást, hogy alacsonyabb szinten tartották a lakástulajdonosi arányokat – ezzel csökkentve az új fejlesztések ellenzőinek politikai erejét. Svájcban, ahol a lakástulajdonosi arány mindössze 40 százalék (szemben az Egyesült Államok 68 százalékával), évente majdnem kétszer annyi házat építenek fejenként, mint az Egyesült Államokban. A svájci lakásárak az elmúlt évszázadban kisebb mértékben emelkedtek, mint bármely más fejlett országban. Németországban, ahol hasonló a lakástulajdonosi arány, mint Svájcban, az átlagos reál lakásárak 1980 óta nem emelkedtek.
De az amerikai döntéshozók számára talán a legfontosabb párhuzam az Egyesült Királyság. A második világháború után a brit kormány korlátozta a lakásépítést, és “zöldövezeteket” hozott létre a városok körül, amelyeken belül korlátozták az építkezést. Emellett olyan tervezési rendszert fogadott el, amely a helyi tanácsokat jelentős hatáskörrel ruházta fel, hogy eseti alapon megvétózzák a fejlesztési terveket. (Ezzel szemben a kontinentális Európa nagy része engedélyezi az építkezéseket, amennyiben a fejlesztők megfelelnek bizonyos előírásoknak – még akkor is, ha a helyi lakosok tiltakoznak). Talán nem meglepő, hogy az Egyesült Királyságban a lakások iránti kereslet messze meghaladta a kínálatot. Az elmúlt fél évszázadban az Egyesült Királyságban feleannyi házat építettek, mint Németországban, és az ingatlanárak – de nem a jövedelmek – gyorsabban nőttek, mint a Gazdasági Együttműködési és Fejlesztési Szervezet bármely más országában. London eközben a világ egyik legdrágább városa lett a bérlők számára.
Boris Johnson brit miniszterelnök azzal az ígérettel lépett hivatalba, hogy “építeni, építeni, építeni”, és a múlt hónapban kormánya bejelentette a tervezési rendszer évtizedek óta legnagyobb átalakítását. A kormány által javasolt reformok révén az Egyesült Királyság tervezési rendszere jobban hasonlítana az európaihoz, és a helyi lakosoknak kevesebb ellenőrzést biztosítana a fejlesztések felett. A helyi önkormányzatoknak a földterületeket fejlesztésre vagy védelemre kijelölt telkekre kellene felosztaniuk. A fejlesztésre kijelölt telkeken való építkezésre vonatkozó javaslatok automatikusan engedélyt kapnának, amennyiben megfelelnek bizonyos előírásoknak. Johnson javaslatai megfosztanák a helyi tanácsokat a tervezési hatáskörük egy részétől, és kötelező lakásépítési célokat határoznának meg. Johnson reformjai még nem váltak törvényerőre, és a parlamentben kemény fogadtatásban részesülnek: a helyi konzervatív politikusok, valamint az ellenzéki Munkáspárt várhatóan heves ellenállást fog tanúsítani.
Az Egyesült Királyság és az Egyesült Államok lakásválsága közötti hasonlóságok miatt az amerikai politikusoknak nagy figyelmet kell fordítaniuk erre a kibontakozó földhasználati csatára. Mindenekelőtt észre kellene venniük a látszólag helyi lakásproblémák kezelésére irányuló nemzeti beavatkozás fontosságát. A lakhatási holtpontok leküzdése érdekében a nemzeti kormányoknak néha cselekedniük kell – vagy répa vagy botokkal ösztönözniük kell a helyi önkormányzatokat a cselekvésre.
Sajnos Donald Trump amerikai elnök kormányzása rossz irányba mozdította el az Egyesült Államokat. Kormányzása első éveiben Ben Carson lakásügyi és városfejlesztési miniszter visszhangozta az előző kormányzatnak a lakásépítés szabályozási akadályait illető kritikáit, és azt javasolta, hogy vonják meg a szövetségi támogatásokat azoktól a külvárosoktól, amelyek nem reformálják meg a földhasználati szabályozásaikat, hogy több fejlesztést tegyenek lehetővé. Trump azonban azóta irányt váltott – azt ígérte, hogy “megvédi Amerika külvárosait”, és azt mondta a “külvárosi életstílus-álmukat élő” lakosoknak, hogy “többé nem fogja zavarni vagy anyagilag bántani önöket, hogy alacsony jövedelmű lakások épülnek a környékükön”. Amennyiben Trump novemberben megnyeri az újraválasztást, az ésszerű területfejlesztési reform kilátásai kilátástalanok.
A demokrata elnökjelölt, Joe Biden ezzel szemben bejelentette, hogy a közlekedés és a közösségfejlesztés egyes szövetségi támogatásait olyan tervekhez köti, amelyek több lakásépítést tesznek lehetővé. Biden emellett ki akarja terjeszteni a 8. szakasz szerinti lakhatási utalványokat, amelyek alacsony jövedelmű bérlőknek nyújtanak lakhatási támogatást, és 300 millió dolláros támogatást akar nyújtani az államoknak és a helyi önkormányzatoknak technikai segítségnyújtásra, hogy segítse őket a kirekesztő területrendezési előírások megszüntetésében.
A Biden-kampány javaslatai jó kezdetnek számítanak. De függetlenül attól, hogy ki nyer novemberben, a szövetségi kormánynak gondoskodnia kell arról, hogy a földhasználati reform ne kerüljön háttérbe. A világjárvány súlyosbította a megfizethető lakhatás problémáját az Egyesült Államokban, de egyben rendkívüli lehetőséget is adott a szövetségi kormánynak egy régóta fennálló probléma megoldására. A szövetségi kormánynak a pénzszűkében lévő helyi hatóságoknak többletforrásokat kellene felajánlania a területrendezési reformokért cserébe. Ezzel Washington úgy dönthet, hogy segít enyhíteni a megfizethető lakhatás országos válságát.