Distressed Property Guide

A megalapozott oktatáson és egy megbízható finanszírozási forráson kívül talán semmi más nincs, amit a mai ingatlanbefektetők jobban áhítoznak, mint egy vonzó haszonkulccsal rendelkező, bajba jutott ingatlan. A szorult helyzetű ingatlanok vásárlása nemcsak a lenyűgöző árengedmények szinonimájává vált, hanem az egyes tulajdonosok részéről eredendő motivációvá is, hogy megváljanak az ingatlantól. A bajba jutott lakástulajdonosok eladási hajlandóságának és a kedvezményes ingatlanszerzés lehetőségének egyedülálló kombinációja erősen a hozzáértő vállalkozók javára billenti a mérleg nyelvét. Ennek eredményeképpen minden ingatlanbefektető érdeke, hogy megismerkedjen a bajba jutott ingatlanokkal és azzal, hogyan járulhatnak hozzá egy életképes üzleti modellhez.

Mi a bajba jutott ingatlan?

A bajba jutott ingatlan minden olyan otthon, amelyet elárverezés, visszavétel vagy az eredeti hitelező általi eladás fenyeget. Következésképpen a bajba jutott ingatlanok közvetlen következményei annak, hogy a lakástulajdonosok nem tudnak lépést tartani a jelzálogkötelezettségekkel vagy a rájuk kivetett adószámlákkal. Más néven pre-foreclosure-nek nevezik azokat a lakástulajdonosokat is, akik elmulasztották a kifizetéseket anélkül, hogy hivatalosan megkapták volna az elárverezési értesítést, szintén bajba jutottnak tekinthetők. Ez azt jelenti, hogy a bajba jutott ingatlannak több köze van a tulajdonos pénzügyi helyzetéhez, mint az ingatlan fizikai megjelenéséhez.

A bajba jutott ingatlanok típusai

A bajba jutott ingatlanok hagyományosan azon tulajdonosok szinonimái, akik bizonyították, hogy képtelenek megfelelni a jelzálog- vagy adókötelezettségeknek. A bajba jutott ingatlanok közé azonban az alábbi forgatókönyvek bármelyike is tartozhat:

• Az otthonok, amelyek elhanyagolták az adófizetési kötelezettségeket

• Az otthonok, amelyek elhanyagolták a jelzálogkötelezettségek teljesítését

• Az otthonok, amelyeket csődeljárás vagy válási egyezség miatt jogilag kötelesek eladni

• A hagyatéki eljárás miatt eladásra kerülő otthonok

• Bank…banki tulajdonú REO-k, amelyeket a hitelnyújtó már visszavett

• Kormányzati tulajdonú lakások

A bajba jutott ingatlanvásárlás előnyei

A bajba jutott ingatlan vásárlásának számos előnye van, de minden egyes előny, amit a befektetők a csődhelyzetben lévő ingatlanokkal való munkából nyerhetnek, egyetlen dologból fakad, és csakis egyetlen dologból: motivált eladók. Ha másért nem is, a jelenlegi lakástulajdonost körülvevő enyhítő körülmények gyakran motiválják őket arra, hogy a lehető leggyorsabban elváljanak a tárgyi ingatlantól, hogy elkerüljék, hogy még inkább árverezésbe kerüljenek, elveszítsék az otthont, és károsítsák a hitelprofiljukat. Más szóval, az eladó azon igénye, hogy a lehető leggyorsabban megszabaduljon a lakástól, a befektető javára válik. Legalábbis a leendő vevők fölénybe kerülnek a tárgyalások során, ami megkönnyíti az olcsóbb, hatékonyabb üzletkötést.

A szorult helyzetű ingatlanvásárlás hátrányai

A szorult helyzetű ingatlanok vásárlásának előnyei jól dokumentáltak; talán nincs is más típusú ingatlaneszköz, amelyet a mai befektetők jobban áhítoznának. Ennek eredményeképpen a legjobb okok, amelyek a szorult helyzetű ingatlanokba való befektetés mellett szólnak, felelősek a talán egyetlen hátrányért is: a versenyért. A kényszerhelyzetben lévő ingatlanokba való befektetés ugyanis annyira előnyös, hogy mindenki be akar szállni az akcióba. A szorult ingatlanok feletti verseny minden idők legmagasabb szintjén van, ami azok ellen dolgozhat, akik megpróbálnak kedvezményes ajánlatokat biztosítani.

Hogyan lehet megtalálni a szorult ingatlanlistákat

A befektetők számos stratégiát alkalmazhatnak a szorult ingatlanok megtalálására, amelyek az internetes kereséstől kezdve a fizikai vezetésig a környékeken és a hálózatépítésig terjednek. Íme néhány a legmegbízhatóbb stratégiák közül a szorult ingatlanok megtalálására a mai piacon:

• Probate Court Listings

• Delinquent Mortgage Listings

• Bank tulajdonában lévő listák

• Government…Owned Listings

• Local Tax Assessor’s Website

Probate Court Listings

A jelentős életesemény nyomán hátrahagyott ingatlanok – bármennyire is egyediek – szorultnak minősülnek. Más néven hagyatéki otthonok, a válás vagy a családban bekövetkezett haláleset (vagy bármely más jelentős esemény) miatt örökölt házak újabb lehetőséget jelentenek a befektetők számára, hogy kedvezményes áron szerezzenek üzletet.

Mindenesetre néhányan, akik házat örökölnek, nem szeretnének foglalkozni az újonnan megszerzett vagyontárgy fenntartásának terhével; egyesek talán nem is tudják megfizetni a nekik adott otthont. Számos oka van annak, hogy valaki nem akarja megkapni a hagyatéki otthont, ami jót ígér a mai befektetőknek, akik tudják, hol kell keresni.

Szerencsére a hagyatéki ingatlanok megtalálása nem olyan nehéz; ez csak a megfelelő helyeken való keresés kérdése. Valójában a hagyatéki ingatlanok megtalálása olyan egyszerű lehet, mint egy gyors Google-keresés végrehajtása a hagyatéki listára. Mint kiderült, vannak olyan cégek, amelyek már összeállítottak átfogó listákat a hagyatéki ingatlanokról, és hajlandóak eladni őket egy kis összegért. Azonban nem minden környéken vagy piacon lehet, hogy egy vagy más okból kifolyólag nem állnak rendelkezésre listák. Ha olyan területen van, amely nem kínál valószínűsíthető listákat, vagy egyszerűen nem akar fizetni egy ilyenért, csak annyit kell tennie, hogy elutazik a helyi bíróságra – ismétlem, a hagyatéki ügyek nyilvánosak.

Hiteltelen jelzáloghitelek listája

A jelzáloghitelek késedelme, akárcsak a listán szereplő sok bajba jutott ingatlantípus, közismert. Azok, akik nem tudtak eleget tenni jelzálogkötelezettségeiknek, dokumentálva vannak, hogy mindenki láthassa. Ezért ha egy befektető látni szeretné, hogy egy adott területen mely lakástulajdonosok nem tartják be a törlesztőrészleteket, csak annyit kell tennie, hogy elmegy a helyi bíróságra. Ott megismerhetnének mindenkit, akinek hiányzik vagy késik a fizetése, és még az ingatlan címét is megtudhatnák. Teljesen lehetséges, hogy a befektetők ezt az információt a saját előnyükre használják, és összeállítanak egy listát a bajba jutott ingatlanok tulajdonosairól.

Bank tulajdonában lévő listák

Abban az esetben, ha egy bajba jutott ingatlant hivatalosan elárvereznek, a hitelnyújtó (általában a bank) visszaveszi az otthont. Annak érdekében, hogy az elmaradt nyereséget pótolja, vagy legalábbis a várható veszteségek egy részét megtérítse, a hitelnyújtó ezután árverésre bocsátja az otthont. Nem meglepő módon az árverésre bocsátott otthonokat a legmagasabb ajánlatot tevőnek adják el, ami önmagában is egy nagyszerű hely a bajba jutott ingatlanok megvásárlására. Érdemes azonban megjegyezni, hogy nem minden visszavett lakás kel el árverésen. Egyik vagy másik okból kifolyólag számtalan olyan otthon van, amelyre soha nem tesznek ajánlatot; ezek az otthonok aztán banki tulajdonú listákká (vagy ingatlantulajdonná) válnak.

Az árverésen el nem kelt otthonok a hitelező nem teljesítő eszközök leltárába kerülnek (a bank tulajdonában lévő, de nem üzemelő otthonok). Ahelyett, hogy megtartaná ezeket a lakásokat, a bank sokkal inkább eladná őket bárkinek, aki érdeklődik; itt jönnek a képbe a befektetők. A hozzáértő befektetők úgy találhatnak banki tulajdonú listákat, hogy egyszerűen meglátogatják a helyi bankok honlapjait, vagy beszélnek a bank banki tulajdonú otthonok leltárát képviselő ügynökkel. Az ügynökök közül sokan szívesen adnak listákat a rendelkezésre álló készletükről, amelyek közül nem utolsósorban a valós piaci értéküknél alacsonyabb áron szerezhetők be, ha megteszik a megfelelő lépéseket.

Kormányzati tulajdonú listák

Ha a lakástulajdonos nem tud eleget tenni a jelzálogkötelezettségeknek, a banknak minden joga megvan arra, hogy elárverezze az ingatlant és visszavegye azt. Ha azonban az eredeti jelzáloghitelt a Federal Housing Administration (FHA) fedezte, akkor az az Egyesült Államok Lakásügyi és Városfejlesztési Minisztériumának (HUD) tulajdonába kerül. Következésképpen, ha egy elárverezett ingatlant eredetileg az FHA finanszírozott, akkor azt a kormány egy speciális licitálási eljárás keretében értékesíti a www.hudhomestore.com weboldalon. A folyamat nem sokban különbözik egy hagyományos árveréstől, de érdemes megjegyezni, hogy a HUD csak engedéllyel rendelkező brókerektől fogad el ajánlatokat.

Local Tax Assessor’s Website

Az ingatlanok tulajdonosai, akik nem tartják be az otthonukra kivetett adókat, vagyonukat csődhelyzetben találják. Az adókötelezettségek teljesítésének elmulasztása pedig az ingatlan lefoglalását eredményezheti. Ennek eredményeképpen a tulajdonos rendkívül motivált lehet az eladásra, mielőtt bármilyen további intézkedés történne ellenük vagy otthonuk ellen. Talán még ennél is fontosabb, hogy a hozzáértő befektetők azonosíthatják ezeket a motivált személyeket, ha ellátogatnak a helyi adóhatóság weboldalára. Az adóhátralékok nyilvánosságra kerülnek, ezért a bajba jutott ingatlanok keresése olyan egyszerű lehet, mint néhány weboldalon való kattintás.

Összefoglaló

A bajba jutott ingatlanok megvásárlása napjaink legnagyobb ingatlan kilépési stratégiáinak szinonimájává vált. Az ingatlanvásárlás egyetlen más formája sem jutalmazta a befektetőket jobb haszonkulccsal vagy könnyítette meg a zökkenőmentesebb tranzakciókat, mint a legmotiváltabb eladóktól való vásárlás. Ennek ellenére a kényszerhelyzetben lévő ingatlanok csak azok számára előnyösek, akik tudják, hogyan kell megtalálni őket. A fent felsorolt stratégiák használatával a befektetőknek könnyebben kell megtalálniuk azokat az ügyleteket, amelyek megérik az idejüket és a pénzüket.

Főbb tanulságok

• A szorult helyzetű ingatlanok megvásárlása sokkal könnyebbé válik, ha tudja, mit keres.

• A kényszerhelyzetben lévő ingatlanok listája viszonylag könnyen elérhető, de egybeeshet más befektetők nagy versenyével.

• A motivált eladótól vásárolt kényszerhelyzetben lévő ingatlanok megvásárlása a legjobb haszonkulccsal jutalmazza a befektetőket bármelyik ingatlan eszközosztály közül.