Ez idő tavaly, a Chicago CBD volt tele új multifamily fejlesztések. Egyszerűen nem volt elég kínálat a belvárosban élni vágyó bérlők keresletének kielégítésére. Az elmúlt évben azonban sok minden megváltozott, és a Loop és a környező városrészek bérleti piaca kötélnek áll.
A chicagói belvárosi többlakásos piac előtt számos akadály áll. A világjárvány csak a legújabb, bár minden bizonnyal a legnagyobb hatású, legalábbis rövid távon. A magasabb ingatlanadókat magasabb bérleti díjak formájában áthárítják a bérlőkre. Sokan a város megfizethető követelményekről szóló rendeletére hivatkoznak, mint az új fejlesztések visszatartó erejére. Tény, hogy mielőtt bárki is hallott volna a COVID-19-ről, a belvárosi piac az év elején kezdett vontatottá válni, legalábbis az új kínálat tekintetében, ezekből az okokból és az emelkedő építési költségek miatt.
Most azonban a kínálat nem lesz probléma, mivel sokan úgy döntenek, hogy a külvárosokba költöznek, amikor lejárnak a bérleti szerződéseik. Az Integra Realty Resources legfrissebb kutatása szerint a belvárosi többlakásos ingatlanok kihasználtsága 89,2 százalékra esett vissza – ez a legalacsonyabb érték, amit ez a mutató 2002 óta elért. Ez a szám valószínűleg tovább fog csökkenni a harmadik negyedév során.
“Természetesen hiszünk a belvárosi piac életképességében” – mondta Ron DeVries, MAI, az Integra Realty Resources vezető ügyvezető igazgatója. “Számos kényszerítő ok van arra, hogy a belvárosban éljünk. Csak jelenleg ezek közül az okok közül sok nem létezik. Az összes kényelem – az éjszakai élet, a rövid munkába járás, az éttermek és a bevásárlási lehetőségek – a piac korlátozottabb alapon működik.”
Az A osztályú ingatlanok általában az elsők, amelyeknél a piaci ingadozások miatt a leggyorsabban emelkednek vagy csökkennek a bérleti díjak. Idén eddig ez volt a helyzet, az árak a B osztályú tartományba zuhantak. Az első negyedévben a bérleti díjak éves szinten 7,7 százalékkal csökkentek az A osztályú épületek körében; ez a második negyedévben 12,4 százalékra gyorsult. Mivel az A és B termékek ennyire szorosan összefonódnak, nem csoda, hogy a B osztályú épületek bérleti díjai 7,3, illetve 14,9 százalékkal csökkentek az első és a második negyedévben.
A márciusban először bekövetkezett zárlat után a bérlőmegtartási arányok eleinte stabilak maradtak, elsősorban a bérlők költözési lehetőségeinek korlátozása és a bérbeadók által kínált rövid távú bérleti szerződések miatt. Most azonban a bérlők minden lehetőségüket megvizsgálják – beleértve a külvárosokban és a külső városrészekben lévő, alacsonyabb sűrűségű helyekre való áttelepülést is.
Egyes épületek alacsony sűrűségűek és/vagy a belvárosi piac alacsonyabb sűrűségű zónáiban találhatók. Ezek az ingatlanok általában jobban jártak. A piac többi részén egyre több az engedmény – egy, két vagy akár háromhavi bérleti díj felajánlásával – a bérlői elvándorlás megfékezése érdekében.
“Elérkeztünk a bérleti szezon végéhez” – mondta DeVries – “így most sok tulajdonos igyekszik minél több üres egységet betölteni a tél beállta előtt.”
A belvárosi többlakásos piac kétségbeesése nem feltétlenül a külvárosi piac ujjongása. Először is, ez nem egy-egy lakás-lakás-lakás forgatókönyv. Azok a bérlők, akik elegendő tőkével és állandó munkahellyel rendelkeznek, végre beugorhatnak a lakástulajdonba, mivel az árak olyan alacsonyak, mint amilyenek. A spektrum másik végén a pénzügyi nehézségekkel küzdő bérlők a családjukhoz költözhetnek, amíg a helyzetük stabilizálódik.
Másrészt, ez valószínűleg rövid távú zavar. Amint a vakcina a helyén lesz, a bérlők látni fogják a belvárosi piacot, amely költségkorrekciót hajt végre, és visszatérnek a CBD-be, mivel az ott kínált kényelmi lehetőségek még mindig erős vonzerőt jelentenek.
“Úgy gondolom, hogy az emberek visszaköltöznek, ha látják, hogy megnyílnak az irodáik, és kényelmesen visszatérnek egy biztonságos munkakörnyezetbe” – mondta DeVries. “De amíg ez nem történik meg, nem hiszem, hogy nagy változást fogunk látni a belvárosi kihasználtság és a bérleti díjak növekedése szempontjából.”
Míg a külvárosi többlakásos piac talán nem árasztja el a belváros sűrűsége elől menekülő új bérlőket, mégis sokkal jobban átvészelte a jelenlegi helyzetet, mint a CBD. A külvárosokban 2019 júliusától 2020 júliusáig alig több mint 1 százalékkal nőttek a bérleti díjak éves szinten. Míg a világjárvány előtt a 3 százalékhoz közelebbi éves bérleti díjnövekedés volt a norma, ezeknek az ingatlantulajdonosoknak meg kell elégedniük azzal, hogy a bérleti díjak és a kihasználtság stabilan tartja magát egy ilyen viharos időszakban. Az Integra előrejelzése szerint az abszorpció 2020 folyamán megtorpan, és körülbelül 750 egységnél fog tetőzni. A belvárosi piac valószínűleg valamikor 2021-ben tér vissza a járvány előtti szintre.