Fordított jelzáloghitel kalkulátor

Meg szeretné becsülni, hogy néhány év múlva mennyi lesz a fennmaradó saját tőke egyenlege? Használja ezt az ingyenes kalkulátort, amely segít meghatározni a jövőbeli hitelegyenlegét. Ez az eszköz azt hivatott megmutatni, hogy a kamatos kamatok hatására a fordított jelzáloghitel fennálló egyenlege egy bizonyos idő alatt gyorsan növekedhet.

Törlesztett jelzáloghitelek:

Mi a HECM és hogyan kell használni őket?

Az idősebb évei előtt valószínűleg megtakarításokat tett félre, és megtervezte a nyugdíjazást. De az Ön helyzetétől függően előfordulhat, hogy további jövedelemre lesz szüksége, hogy támogassa Önt az öregedés során. Miközben a napi kiadásokra elegendő megtakarítást tettél félre, számolnod kell az extra orvosi számlákkal és más fontos költségekkel is. Néhány embernek talán arra is szüksége van plusz pénzre, hogy egy jobb, az időskori élethez jobban felszerelt otthont vásároljon. Mások talán még egy hosszabb nyaralást is szeretnének, hogy élvezhessék aranyéveiket.

Ha közel áll a nyugdíjhoz, itt az ideje, hogy megvizsgálja a fordított jelzáloghiteleket. Útmutatónkban bemutatjuk, hogy mik azok a fordított jelzáloghitelek, és mire használják őket. A Home Equity Conversion Mortgages (HECM) jelzáloghitelekre összpontosítunk, beleértve az ilyen típusú kölcsönökre vonatkozó képesítéseket és a működésüket. Elmagyarázzuk a fordított jelzáloghitelek előnyeit és hátrányait is. A hitellehetőségek ismeretében reméljük, hogy segíthetünk Önnek jobb pénzügyi döntéseket hozni a nyugdíjazás előtt és alatt.

Mi az a fordított jelzálog?

A fordított jelzáloghitel felvétele népszerű pénzügyi stratégia, amely segít több jövedelmet generálni a nyugdíjas évek alatt. Bár az emberek talán zavarosnak találják, ez egyáltalán nem egy második jelzáloghitel, amely havi kifizetéseket igényel. Ehelyett a fordított jelzáloghitel a hagyományos jelzáloghitel ellentéte: Általában hitelkeret formájában érkezik, amelyet egy hitelező fizet Önnek. A teljes összeg az Ön otthonának tőkéjén és az Ön várható élettartamán alapul. Lehetővé teszi, hogy az otthonában lévő tőke egy részét kivegye és készpénzre váltsa. De akárcsak egy hagyományos jelzáloghitel, ez is az Ön otthonát használja biztosítékként.

A fordított jelzáloghitellel a hitelfelvevők anélkül kapnak pénzt az otthonukért, hogy el kellene adniuk és ki kellene költözniük az ingatlanukból. A hitelkeretből szükség szerint vehet fel, és nem kell azonnal kifizetnie. Gondoljon erre úgy, mintha a bank előre kifizetné Önnek az ingatlanát, mielőtt Ön ténylegesen kiköltözne. Nem kell havi jelzáloghitelt fizetnie. De természetesen előbb-utóbb vissza kell fizetnie.

A fordított jelzáloghitelt csak akkor kell visszafizetnie, amikor:

• Eladja a lakását.
• Amikor a lakást halála után eladják.

Fontos megjegyzés: Ügyeljen az ingatlan karbantartására, az ingatlanadó és a lakásbiztosítás fizetésére. Ennek elmulasztása azt jelenti, hogy a hitelezője a hitel visszafizetését fogja követelni. Ha nem tudja visszafizetni, azt kockáztatja, hogy otthonát elárverezés miatt elveszíti.

Mennyi pénzt kap? A saját tőke az otthona felbecsült piaci értéke és az ingatlanára felvett jelzáloghitel közötti különbség. Minél tovább fizet az otthonáért, annál több lakástőkét épít fel. És minél több saját tőkéje van az ingatlanán, annál kevesebb a tartozása. Így, ha több saját tőkéje van, nagyobb hitelre is jogosult lehet. Ráadásul az idősebb hitelfelvevők jellemzően több pénzt kapnak a fordított jelzáloghitelekből. Ennek oka, hogy bőséges otthoni tőkére tettek szert, és közelebb vannak a várható életkorukhoz.

2021-től az FHA által fedezett HECM-ek maximális igénylési összege 822 375 dollár, ami a Freddie Mac 548 250 dolláros nemzeti konform limitjének 150%-a. A maximális igénylési összeg a Freddie Mac különleges kivételes területeire is jogosult, amelyek Hawaii, Alaszka, Guam és az Amerikai Virgin-szigetek.

A hitelfelvevők a fordított jelzáloghitelekből származó forrásokat különböző kiadásokra használják fel. Ha már nyugdíjba vonult, szüksége lehet extra jövedelemre, hogy mindenféle költséget kezelni tudjon, például a következőket:

• Lakhatási költségek
• Egészségügyi számlák és gyógyszerek
• Házfelújítások
• Osságkonszolidáció
• A gyermeke főiskolai tanulmányainak segítése
• Egy másik lakás vásárlása, amely megfelel az Ön igényeinek az öregedés során

A fordított jelzáloghitelek kifizetése adóköteles? Az IRS szerint a fordított jelzáloghitelekből származó kifizetések nem adókötelesek. Ezeket a rendszeres jövedelem helyett a hitelfelvevőknek nyújtott kölcsönelőlegnek tekintik. Bár felveheti rendszeres havi kifizetésként, egyösszegű kifizetésként vagy hitelkeretként, ez kölcsönnek minősül, amelyet végül visszafizetnek. A fordított jelzáloghitel kifizetésére használt bevételek az otthon eladásából származnak, amikor Ön elköltözik, vagy amikor az otthont az Ön halála után eladják.

Mi a HECM fordított jelzáloghitel?

A fogyasztók által felvett leggyakoribb fordított jelzáloghitel a Home Equity Conversion Mortgage (HECM). Ez egy olyan típusú lakáshitel, amelyet kizárólag 62 éves vagy annál idősebb lakástulajdonosok számára biztosítanak. A HECM-ek szövetségi szinten biztosított fordított jelzáloghitelek, amelyek mögött az Egyesült Államok Lakásügyi és Városfejlesztési Minisztériuma (HUD) áll. Az ebből a fordított jelzáloghitelből kapott kifizetések bármilyen célra felhasználhatók.

HECM-re való jogosultsághoz az alábbi követelményeknek kell megfelelnie:

• 62 éves vagy idősebb
• Ön és/vagy a jogosult házastársa elsődleges lakóhelyként lakja az otthont
• Az otthon tulajdonosa, vagy jelentős összeget fizetett az ingatlanra
• Nem késik semmilyen szövetségi adóssággal
• Részt vett egy kötelező fogyasztói tájékoztatón, amelyet egy HUD- által vezetettjóváhagyott HECM-tanácsadótól
• Elégséges pénzügyi forrásokkal rendelkezik ahhoz, hogy továbbra is időben teljesítse a lakáskiadások (ingatlanadó, jelzálogbiztosítás, karbantartás stb.)

A hitelfelvevői követelményeken kívül a házának meg kell felelnie az FHA ingatlanra vonatkozó összes szabványnak:

• Egy családi ház vagy kettő-négy lakrészből álló ház, amelyből az egyik lakrészben a hitelfelvevő lakik
• Az FHA-szabványoknak megfelelő gyártott ház is lehet
• Társasházak esetében, HUD által jóváhagyott társasházi projektnek kell lennie
• Egyedi társasházi egységek esetén az FHA által jóváhagyott, egy egységre vonatkozó követelményeknek kell megfelelnie

Készüljön fel a zárási költségekre és egyéb díjakra

A hagyományos jelzáloghitelhez hasonlóan a fordított jelzáloghitel esetében is készen kell állnia a zárási költségek fedezésére. Általában a fordított jelzáloghitel felvétele drágább, mint más típusú lakáshiteleké. Vegye figyelembe a következő előzetes költségeket:

• Kezdeményezési díjak – A hitelezők nem számíthatnak fel több mint 2500 dollárt az otthon első 200 000 dolláros értékéből, valamint a 200 000 dollár feletti összeg 1%-át. Általános szabály, hogy a HECM teljes indítási díja 6000 $-ban van korlátozva. A felső határértéket azért írták bele a törvénybe, hogy a zárási költségek elérhetőek maradjanak a hitelfelvevők számára.
• Ingatlan zárási költségek – Ezek harmadik fél zárási költségei, amelyek a szükséges feldolgozási díjakat fedezik. Ide tartozik a lakásértékelés, az ellenőrzés, a felmérések, a tulajdonjog-keresés és -biztosítás, a rögzítési díjak, a jelzálogadó és a hitelháttér-ellenőrzés.
• Kezdeti jelzálogbiztosítási díj (MIP) – A hitelezők kezdeti és éves MIP-et számítanak fel, amelyet az FHA-nak fizetnek. A kezdeti MIP a hitel 2%-ába kerül. A MIP különbözik a lakástulajdonosok biztosítási költségeitől, amelyek megvédik Önt a vagyoni károktól és veszteségektől. Ennek célja, hogy garantálja, hogy Ön megkapja a várt hitelelőlegeket.

Noha a fordított jelzáloghitel esetében nincsenek havi kifizetések, folyamatos kiadásokat igényel. Minél nagyobb a hitelegyenlege és minél hosszabb ideig tartja a hitelét, annál többet kell fizetnie a folyamatos költségekért. A folyamatos díjak alacsonyan tartása érdekében csak annyi kölcsönt vegyen fel, amennyire szüksége van. Mindenképpen számoljon a következő költségekkel:

• Kiszolgálási díjak – Ezek a hitelkiszolgálónak fizetett költségek, amelyek a kölcsönből származó bevételek elosztásának és a számlakivonatok küldésének költségeit fedezik. A hitelkezelők gondoskodnak arról is, hogy Ön megfeleljen a hitelkövetelményeknek.
• Ingatlanhasználati díjak – Ezek közé tartoznak az éves ingatlanadók és a lakásbiztosítási költségek. A hitelezők elvárják, hogy Ön fedezze ezeket a költségeket az ingatlan fenntartása érdekében.
• Éves jelzálogbiztosítási díj (MIP) – Az éves MIP a fennálló jelzáloghitel egyenlegének 0,5%-ába kerül.
• Kamat – Mint minden típusú finanszírozáshoz hasonlóan, amikor Ön fordított jelzáloghitelt vesz fel, a hitel futamideje alatt kamatot halmoz fel. Ön nem köteles megfizetni a felhalmozott kamatot, kivéve, ha úgy dönt, hogy ezt teszi, különösen, ha hitelkeretet vesz igénybe. A kamatot és a teljes jelzálogegyenleget akkor fizetik ki, amikor Ön eladja a házát (az eladásból származó bevételből), vagy amikor Ön elhunyt, és a házat eladják.

Második értékbecslés a kiválasztott fordított jelzáloghiteleken

A követelmény, hogy minden fordított jelzáloghitel-felvevőnek hivatalos lakásértékeléssel kell rendelkeznie. Ez kulcsfontosságú az ingatlan aktuális piaci értékének megerősítéséhez, ami egy olyan tényező, amely meghatározza az Ön által igényelhető hitelösszeget. Minél magasabb a becsült érték, annál több pénzt kaphat a fordított jelzáloghitelre. Emiatt előfordulhat, hogy egyes lakástulajdonosok nagyobb hitelek megszerzése érdekében az értékbecslők túlbecsülik otthonuk értékét.

2018-ban, a széles körben elterjedt értékbecslési aggályok után az FHA elkezdte megkövetelni a második értékbecslést olyan kiválasztott hiteleknél, ahol úgy gondolták, hogy az értékbecslések túlzóak. Ezt azért vezették be, hogy csökkentsék a Kölcsönös Jelzálogbiztosítási Alapot érintő kockázatokat. Brian Montgomery, az FHA biztosa ezekre az értékbecslési problémákra utalt a hitelfolyamatban:

A HECM fordított jelzáloghitelek és a hagyományos jelzáloghitelek közötti különbség összegzésére az alábbi táblázatot készítettük:

.

Áttekintés	HECM fordított jelzáloghitel	Hagyományos jelzáloghitel
Cél	Finanszírozást nyújt az előrehaladott korú lakástulajdonosnak	Finanszírozást nyújt, hogy lehetővé tegye a ház megvásárlását
Képesség	Legyen 62 éves vagy idősebb Legyen saját tőkéje a lakásban Foglalja a lakást elsődleges lakóhelyként Bizonyítja, hogy képes & hajlandó fenntartani az ingatlanadó & jelzálogbiztosítás fizetését	Egy jó hitelmúlt & hitelképesség Hitelképesség, a havi törlesztések teljesítésének képessége Megengedheti magának a szükséges előleget
Hitelezői védelem	Kizárólag ingatlanfedezet	A hitelfelvevő képessége & hajlandósága a visszafizetni a kölcsönt és az ingatlanfedezetet mint fedezetet
A hitelösszeg meghatározó tényezői	A saját tőke szintje & a hitelfelvevő életkora	A hitelfelvevő jövedelme & hitele adósság-jövedelemhez viszonyított aránya Az ingatlan értéke Az előleg Az igénylő pénzügyi eszközei
A pénzeszközök kifizetése	A hitelező fizet a hitelfelvevőnek: Készpénzfelvételként felvehető az induláskor, havi kifizetésként, vagy hitelkereten keresztül felvehető	A hitelező kölcsönt nyújt a lakásvásárlás finanszírozására
Törlesztési követelmények	Nincs szükség rendszeres fizetésre A hitelfelvevő halálakor vagy a hitelfelvevő kiköltözése után	A hitelfelvevő havi részletekben fizeti vissza a kölcsönt A kölcsön típusától függően, a hitelező követelhet ballonfizetést a fennmaradó egyenleg fedezésére
A tartozás idővel változik	Az idő múlásával a kamatok felhalmozódásával növekszik	A következetes havi kifizetésekkel idővel csökken

A HECM-en kívül két másik típusú fordított jelzáloghitel létezik:

A saját tulajdonú fordított jelzáloghitelek

Ezek olyan magánhitelek, amelyek mögött az őket kínáló hitelintézetek állnak. Ez a lehetőség a HECM-ekhez hasonlóan működik. Ha Ön egy drága ingatlan tulajdonosa, és nagy saját tőkét épített fel, nagyobb kölcsönt kaphat egy saját fordított jelzáloghitelezőtől. Ha a házát a jelzáloghiteléhez képest magasabb értékkel értékelik, akkor valószínűleg nagyobb hitelösszegre jogosult. A HECM-hez hasonlóan ezeket a pénzeszközöket bármilyen típusú kiadásra felhasználhatja.

Egycélú fordított jelzáloghitelek

Míg a fordított jelzáloghitelek általában lehetővé teszik, hogy a pénzét bármilyen költségre felhasználja, egy bizonyos típusú fordított jelzáloghitel korlátozza a pénz elköltését. Ezt nevezik egycélú fordított jelzáloghitelnek, amely csak a hitelező által jóváhagyott módon engedélyezi a pénzeszközök elköltését. Ez a lehetőség lehetővé teszi a lakástulajdonosok számára, hogy hozzáférjenek lakástőkéjük egy részéhez bizonyos kiadások fedezésére, amelyek általában lakásjavítások és ingatlanadók. Ez a legolcsóbb lehetőség a HECM-hez vagy a saját tulajdonú fordított jelzáloghitelhez képest. Az összeget egyszeri egyösszegű kifizetésként nyújtják. A hagyományos fordított jelzáloghitelekkel ellentétben az egycélú fordított jelzáloghitelekből származó pénzeszközöket nem használhatja orvosi számlák, napi megélhetési költségek vagy nyaralások kifizetésére.

Különleges jelzáloghitel fizetési lehetőségek

A HECM fordított jelzáloghitelek kifizetése esetén a hitelfelvevők több lehetőség közül választhatnak. Attól függően, hogy Ön mit szeretne, és mi a kényelmesebb, felveheti egyszeri egyösszegű alapként, rendszeres havi kifizetésként vagy hitelkeretként.

Egyszeri kifizetés

A legegyszerűbb fizetési lehetőség az egyösszegű összeg egyszerre történő felvétele. Az egyszeri folyósítással a záráskor az összes rendelkezésre álló hitelbevételhez hozzáférhet. Ez fix kamatlábbal jár, ahol a hitelegyenlege az idő előrehaladtával növekszik, mivel egyre több kamatot halmoz fel. Ez a legolcsóbb fizetési lehetőség, mivel a kamatlába fix, és Ön egy meghatározott hitelösszeget vesz fel. Ugyanakkor az Ön által elérhető összeg általában kisebb a fix kamatozású, mint az állítható kamatozású opció esetében. A hitelfelvevők általában ezt az opciót választják, hogy új, az életkor előrehaladtával megfelelőbb otthont vásároljanak.

A pénzt a HECM for Purchase programhoz használhatja fel, amely lehetővé teszi, hogy a házat teljes egészében eladja, és az eladásból származó pénzeszközöket más jövedelemforrásokkal kombinálva használja fel a fordított jelzáloghitel bevételével. Ez a lakásvásárlási folyamat havi jelzálogfizetés nélkül hagyhatja Önt.

Hitelkeret

A legtöbb hitelfelvevő a fordított jelzáloghitelét hitelkeretként veszi fel. Bár ez változó kamatlábbal jár, lehetővé teszi, hogy csak és akkor vegyen fel pénzt, amikor szüksége van rá. Van egy különlegessége is: a hitel fel nem használt része idővel növekszik. Ez a növekedési funkció figyelembe veszi, hogy Ön évről évre hogyan öregszik, és hogyan növekszik otthona értéke. További előnye, hogy csak a felvett pénz után fizet kamatot. A HECM-hitelkeret egy életre garantált, és lehetővé teszi, hogy az egyenleget bármikor büntetés nélkül kifizesse.

Rendszeres időszakos kifizetések

Választhatja a fix havi kifizetéseket, amelyekhez állítható kamatlábak tartoznak. Ha a futamidős fizetést választja, akkor élete végéig havi kifizetéseket kap, mindaddig, amíg a házban lakik. Még ha a hitelegyenleg meghaladja is a lakás értékét, a hitelfelvevő akkor is ugyanazt a havi kifizetést kapja. A kifizetések csak akkor szűnnek meg, ha a hitelfelvevő elköltözik vagy elhunyt.

Másrészt, ha futamidőre fizet, akkor csak korlátozott ideig, például 10 évig kap havi kifizetéseket. Bizonyos esetekben a maximális kifizetési juttatás elérése érdekében a hitelfelvevő esetleg 70 éves koráig szeretné elhalasztani a társadalombiztosításba való belépést. Ha ez a hitelfelvevő 65 éves, akkor a lejárati kifizetéseket öt évre állíthatja be. A havi fizetés minden hónapban ugyanaz marad, még akkor is, ha az otthon értéke csökken.

Módosított kombinált kifizetések

A hitelfelvevőknek lehetőségük van a fizetési lehetőségek kombinációját is választani. Például felvehetnek egy egyösszegű összeget előre, majd utána megtarthatják a hitelkeretet. Ha módosított futamidőt vesz igénybe hitelkerettel, akkor egy kialakított hitelkerettel rendelkezik, miközben fix havi részleteket kap mindaddig, amíg a lakást elfoglalja. Másrészt, ha módosított futamidőt választ hitelkerettel, akkor lesz egy kialakított hitelkerete, miközben fix havi kifizetéseket kap egy meghatározott ideig.

Hogyan fizetik vissza a fordított jelzáloghiteleket halála után

A fordított jelzáloghiteleket végső soron az otthon eladásával fizetik vissza. Miután az ingatlan az Ön halála után piacra kerül, az Ön hagyatéka kapja meg a pénzt, amikor eladják. Ezt a pénzt aztán a fordított jelzáloghitel visszafizetésére kell fordítani. Mivel a kamatok a hitel futamideje alatt felhalmozódnak, a fordított jelzáloghitel visszafizetéséhez szükséges összeg valószínűleg több lesz, mint az eredeti hitelbevétel.

Amikor a teljes hitelösszeg esedékessé válik, a hitel egyenlege magasabb lehet, mint az otthon értéke. Ha azonban otthona felértékelődik, és ha alacsony egyenleget tartott meg, az otthon eladásából származó bevétel elegendő lehet a fordított jelzálog fedezésére. Ha ez nem elegendő, az Ön hagyatéka más vagyontárgyak felhasználásával lehetővé teheti az örökösök számára a fennmaradó egyenleg kifizetését. Ha azonban meg akarják tartani a házat, ki kell fizetniük a fordított jelzáloghitelt. Ha nem rendelkeznek elegendő pénzeszközzel, akkor újrafinanszírozásra kell jelentkezniük, hogy új jelzáloghitelt vegyenek fel és kifizessék a kölcsönt.

Megjegyzendő, hogy sok fordított jelzáloghitel nem teszi lehetővé, hogy a kölcsön egyenlege meghaladja a saját tőke értékét. Akkor viszont a piaci ingadozásoktól függően előfordulhat, hogy otthona még mindig kevesebb saját tőkével rendelkezik, mint a hitel felvételekor.

A következő szakaszok a hitelfelvevő halála utáni gyakori forgatókönyveket sorolják fel:

• A házat eladják a jelzáloghitel egyenlegének kifizetése érdekében. – Az örökösök eladják a házat, és kifizeti a fordított jelzáloghitelt. Ha az eladásból marad bevétel, az örökösök megtartják a pénzt.
• A házat kevesebbért adják el, mint a jelzáloghitel egyenlege. – Ha a ház víz alatt van, az örökösök eladhatják a házat a becsült érték 95%-áért, és ezt a pénzt a HECM visszafizetésére fordíthatják. Bár az eladás nem fedezi a teljes hitelt, a Szövetségi Lakásügyi Hatóság (FHA) megtiltja a hitelezőknek, hogy a hitelfelvevőket vagy örököseiket a fennmaradó fordított jelzáloghitel-egyenlegért megkeressék.
• Az örökös a hitelezőnek a végrehajtás helyett tett ajánlatot tesz. – Sok fordított jelzáloghitel-felvevő a ház becsült értékénél magasabb egyenleggel távozik. Ha ez megtörténik, az örökösnek az a lehetősége, hogy felajánlja az elárverezést helyettesítő okiratot. Ez az eljárás lehetővé teszi, hogy a hitelfelvevő örököse átruházza az ingatlan tulajdonjogát, cserébe a fordított jelzáloghitel-adósságtól való megszabadulásért. Ez azonban negatívan befolyásolja az örökös hitelpontszámát, és akár négy évig tükröződik a hiteltörténetében.
• Az örökös megtartja a házat. – Vannak esetek, amikor az örökösök úgy döntenek, hogy megtartják az elhunyt hitelfelvevő ingatlanát. Ehhez ki kell fizetniük a fordított jelzáloghitelt. Ha elegendő pénzeszközzel rendelkeznek, akkor rendezni tudják a hitelösszeget. A legtöbb esetben meg kell felelniük a refinanszírozás feltételeinek ahhoz, hogy új hitelt vegyenek fel, és kifizessék a házon lévő fordított jelzáloghitelt. Ha a jelzáloghitel egyenlege magasabb, mint az otthon értéke, az örökös megvásárolhatja a házat a becsült érték 95%-áért.

A fordított jelzáloggal kapcsolatos kockázatok

Míg a HECM felvétele egy életképes módja annak, hogy kiegészítő jövedelemhez jusson az otthoni tőkére alapozva, hátrányokkal jár. Mivel az otthonát használja biztosítékként, ha nem vigyáz, veszélybe sodorja az otthonát. Íme, néhány ok, amiért a fordított jelzáloghitel nem biztos, hogy beválik Önnek.

• Lehetséges korai visszafizetés. – Ha vészhelyzet miatt hirtelen jövedelemkiesést tapasztal, gondjai lehetnek az ingatlanadó és a lakástulajdonosi biztosítás fizetésével. Az általános fenntartásra és karbantartásra sem lesz elegendő forrása. Ha ez megtörténik, hitelezője kérheti a hitel előtörlesztését. Ha nem fizeti vissza, azt kockáztatja, hogy otthonát elárverezés miatt elveszíti.
• Drága zárási költségek és díjak. – A fordított jelzáloghitelek általában drágábbak, mint más típusú lakáshitelek. Meredek kezdeményezési díjakkal és egy előzetes MIP-vel jár, amely a hitelösszeg 2%-a. Az éves MIP-et is meg kell fizetnie, amely az aktuális hitelegyenlegének 0,5%-a. Ez egy költséges módja a saját tőke megcsapolásának. A saját tőkéhez való hozzáférés érdekében kipróbálhat olyan alternatív lehetőségeket, mint például a lakáshitel.
• Állítható kamatlábak. – Ha hitelkeretet vesz fel, akkor az változó kamatlábakkal jár, amelyek az általános piaci árfolyamok függvényében ingadoznak. Mivel a kamatlábat a hitelegyenlegéhez adják hozzá, számoljon azzal, hogy a kamatláb a hitel teljes futamideje alatt ingadozni fog. És mivel a kamatlábak végül mindig emelkednek, a hitelegyenlege magasabb kamatköltségeket is felhalmoz. Így a hitelegyenlege magasabb lehet, mint a lakás értéke.
• Nem levonható az adóból. – A fordított jelzáloghitel után fizetett kamat nem vonható le az adóból. Csak akkor vonható le az éves adóbevallásában, ha a kölcsönt törlesztik.
• Lehetséges házastársi kilakoltatás. – A hitelfelvevő halála után a fordított jelzáloghitel-szerződések általában azonnali visszafizetést írnak elő. Így, ha a házastársa nem szerepel a kölcsönben, a házat a hitelező kiárusíthatja a túlélő házastársból. Ha a házastársa meg akarja tartani a házat, akkor a fordított jelzáloghitelt más hagyatéki eszközökből kell fizetnie. Ha a vagyona nem tudja fedezni a jelzáloghitelt, kénytelen lesz kiköltözni a házból. Bizonyos esetekben a túlélő örökös fedezheti a fordított jelzáloghitel fizetését azzal, hogy új hitelt vesz fel a házra, hogy kifizesse a jelzáloghitelt.
• Az örökösöknek ki kell fizetniük a fordított jelzáloghitelt, hogy megtarthassák a házat. – A fordított jelzáloghitel felvétele elvonja a saját tőkét az otthonából. Ez alacsonyabb tőkeértéket eredményez az Ön, különösen az örökösei számára. Ha az örökösei úgy döntenek, hogy az Ön halála után megtartják az ingatlanát, akkor a fordított jelzáloghitel visszafizetésével kell foglalkozniuk. Ha az ingatlan becsült értéke jóval alacsonyabb, mint a jelzáloghitel egyenlege, az örököseinek nehezebb lesz kifizetni a fordított jelzáloghitelt.
• Megszűnhet a kormányzati program jogosultsága. – Bizonyos kormányzati programok, például a Medicaid, a kérelmező likvid vagyona alapján kerülnek meghatározásra. A fordított jelzáloghitelből származó kifizetések fogadása törölheti az Ön képesítéseit. Ha szeretné kihasználni a Medicaid-kedvezményeket, nem biztos, hogy jó ötlet HECM-et kapni.

A HECM fordított jelzáloghitelek előnyeinek és hátrányainak összefoglalása az alábbi táblázatban található:

Pros	Cons
Nem követeli meg a hitelfelvevőtől, hogy havonta fizessenek kifizetéseket	Költséges zárási költségekkel és díjakkal jár
A hitelből származó bevételek felhasználhatók gyógyászati számlák fedezésére, adósságtörlesztés, és más fontos költségek fedezésére	Az esetleges előtörlesztéssel kell szembenéznie ha nem tudja fedezni az ingatlanadót, házbiztosítást, karbantartást Elárverezés veszélyének teszi ki otthonát
Az extra jövedelem pénzügyi mozgásteret biztosít vészhelyzetek esetén	A legtöbb fordított jelzáloghitel változó kamatlábakkal jár, ami azt jelenti, hogy a hitelegyenlege az évek során növekedhet A hitelegyenlege a végén magasabb lehet mint az ingatlan értéke
Elképzelhető, hogy új, az időskori életvitelhez jobban illeszkedő	A fordított jelzáloghitelek kifizetése nem levonható az adóból . ellentétben a hagyományos jelzáloghitel-kifizetésekkel
A hitelszerződésben felsorolt házastársak megtarthatják az otthont a hitelfelvevő halála után	A fel nem sorolt túlélő házastársak a hitelfelvevő halála után lehet, hogy kitiltásra kerülhetnek Ha a házastárs vagy az örökösök meg akarják tartani a otthont, nekik kell fizetniük a fordított jelzáloghitelt

Más nyugdíjfinanszírozási lehetőségek

A nyugdíjasokat vonzza az ötlet, hogy az otthonuk tőkéjéből pénzhez jussanak. Sok idős ember azonban inkább az örökösökre is hagyná otthonát. Azt a gondolatot sem értékelik, hogy nagy adósságot adjanak át gyermekeiknek, ha meg akarják tartani az ingatlant.

A HECM fordított jelzáloghitelek mellett vannak más befektetési stratégiák is, amelyekkel felkészülhet a nyugdíjazásra. Ezeknek a lehetőségeknek a maximalizálása biztosítja, hogy továbbra is megtarthassa otthonát, és továbbadhassa azt az eltartottjainak. Az olyan számlák megnyitása, mint például egy hagyományos egyéni nyugdíjszámla (IRA), 401(k) számla vagy egy Roth IRA segíthet több megtakarítás létrehozásában. Ezeket jellemzően a vállalatok ajánlják fel, amint az emberek munkába állnak. Minél korábban és minél magasabbak a befizetései, annál több megtakarításra számíthat nyugdíjba vonulásakor.

Tradicionális IRA

Hagyományos IRA esetén az Ön adózás előtti jövedelmét használja fel a pénz befektetésére. Ezeket a számlákat részvényekbe, befektetési alapokba, kötvényekbe és egyéb tőzsdén kereskedett részvényekbe való befektetésre használják. A hagyományos IRA-ra tett befizetései levonhatók az adóból. Amint Ön betölti a 72. életévét, kötelező a szükséges minimális felosztást (RMD) teljesíteni.

Ha például egy év alatt 65 000 dollárt keresett, és 5000 dollárral járult hozzá, akkor az adóköteles jövedelme 60 000 dollárra csökken. Az adókedvezmény mértéke a hozzárendelt módosított korrigált bruttó jövedelemtől (MAGI) függ. A hagyományos IRA-ból akkor kezdheti meg a kifizetést, amikor a számla lejár, azaz amikor betölti az 59 és fél évet. A 10%-os büntetődíj elkerülése érdekében kerülje el, hogy a lejárat előtt kivegye a pénzt a számlájáról.

Tradicionális 401(k) tervek

Hagyományos 401(k) terv esetén az adózás előtti jövedelmének egy részét adóelhalasztott befektetésekbe fizetheti be, ami lehetővé teszi, hogy a pénze adóelhalasztott alapon növekedjen. A hagyományos 401(k) tervek pénzpiaci befektetésekbe, részvényekbe és kötvények változatos szórását kínáló befektetési alapokba fektetnek. A hagyományos IRA-khoz hasonlóan a 401(k) tervek is megfelelő adólevonások tárgyát képezik. A 72. életév betöltése után a kötelező minimális felosztás (RMD) is alkalmazandó.

Az IRA-kkal ellentétben a 401(k) tervek magasabb hozzájárulási korlátokkal rendelkeznek, amelyek minden évben enyhén emelkednek. Például 2021-ben a teljes munkavállalói és munkáltatói hozzájárulás 19 500 dollár. De ha Ön 50 éves és idősebb, akkor jogosult 6 500 $ értékű felzárkóztató hozzájárulásra, ami összesen 26 000 $-t tesz ki. A munkáltatója az Ön hozzájárulásának egy bizonyos százalékát is kiegészítheti. A 401(k) programból akkor kezdheti meg a kifizetéseket, ha betöltötte az 59 és fél éves kort. Ismétlem, a 10%-os büntetés elkerülése érdekében tartózkodjon attól, hogy a számla lejárta előtt kivegye a pénzt.

Roth IRA

A Roth IRA-hoz való hozzájárulások az adózás utáni jövedelméből tevődnek össze. Ez azt jelenti, hogy a befektetett pénz nem vonható le az adóból, ha bizonyos feltételeknek megfelel. Ez lehetővé teszi, hogy a pénzed az évek során adómentesen gyarapodjon. A Roth IRA felvétele jó lehetőség, ha úgy gondolja, hogy a jövőbeni adókulcsa magasabb lesz nyugdíjba vonulásakor, mint a jelenlegi adókulcsa.

2021-től a Roth IRA-hoz való hozzájárulás évi 6000 dollárra korlátozódik. Ha Ön 50 éves kora felett van, a maximális hozzájárulás évi 7000 dollárra emelkedik. A hagyományos IRA-tól és a 401(k)-tól eltérően a Roth IRA-ból bármikor kivehető. Nem kell aggódnia az adó- és büntetési díjak miatt. A visszavonás megkezdéséhez azonban a számlának legalább öt éve nyitva kell lennie. A Roth IRA-k nem írnak elő kötelező minimális kifizetéseket (RMD) sem.

A nyugdíjszámlák mellett érdemes befektetési portfóliót nyitni, és részvényekbe, kötvényekbe és befektetési alapokba fektetni. Ezek állandó pénzforrást biztosíthatnak, ami egyben diverzifikálja a jövedelemáramlást is. A legjobb az egészben, hogy nem kell egyszerre jelentős összeget befektetnie ahhoz, hogy nagy nyereséget érjen el. Egyszerűen az évek során történő következetes befizetések, még ha kis összegűek is, segíthetnek egy nagy portfólió felépítésében, amelyből nyugdíjba vonuláskor meríthet.

Végkövetkeztetés

Az előrehaladott korú lakástulajdonosok számára előnyös lehet a fordított jelzáloghitel, hogy hozzáférjenek a lakástőkéjükhöz. Ahhoz, hogy jogosultak legyenek a HECM-re, meg kell felelniük az FHA követelményeinek, legalább 62 évesnek kell lenniük. A HECM fordított jelzáloghitelek kiegészítő jövedelmet biztosítanak a nyugdíjas évek alatt. Ezt egészségügyi számlákra, adósságkonszolidációra és más fontos kiadásokra lehet felhasználni. A hitelfelvevők még arra is felhasználhatják a pénzt, hogy olyan otthont vásároljanak, amely jobban megfelel az idősebb életvitelhez.

A fordított jelzáloghitelek kifizetései egyszeri egyösszegű folyósításként, hitelkeretként vagy fix havi kifizetésekben kaphatók. A hitelfelvevők a hitelkeret és a fix havi kifizetések kombinációját is igénybe vehetik. Fő előnyként a fordított jelzáloghiteleket nem kell visszafizetni, amíg a hitelfelvevő el nem adja a házat, vagy amikor elhalálozik és az ingatlant eladják. Nagy hátránya azonban, hogy ha a hitelfelvevő örökösei meg akarják tartani a házat, akkor nekik kell fizetniük a fordított jelzáloghitelt. Ezt megtehetik más eszközök eladásával a hitel fedezésére, vagy új hitelt vehetnek fel a házra, hogy kifizessék a fordított jelzáloghitelt.

A lakástulajdonosok újrafinanszírozást kérhetnek, amíg a kamatok alacsonyak

Az USA 10 éves kincstári kamatlábai a közelmúltban minden idők rekordalacsony szintjére csökkentek a koronavírus terjedése miatt, ami a kockázati hangulatot csökkentette, és ezzel párhuzamosan más pénzügyi kamatok is csökkentek. Azok a lakástulajdonosok, akik a mai alacsony kamatlábak mellett vásárolnak vagy refinanszíroznak, profitálhatnak a közelmúltbeli kamatláb-ingadozásból.

Túl sokat fizet a jelzáloghiteléért?

Tudja meg, mire jogosult