Gondolkodik egy többlakásos ház vásárlásán? STOP! Várj, amíg ezt elolvasod!

(Az alábbiakban egy részletet olvashatsz a BiggerPockets új könyvéből, a The Book on Rental Property Investingből. Ha idén több bérlakást szeretne vásárolni, még ma szerezzen be egy példányt!)

Nem titok, hogy imádom a többlakásos ingatlanokat.

Beszélek róluk a Podcastban.

Beszélek róluk a könyvekben.

Beszélek róluk a helyi BiggerPockets találkozókon.

De vajon a többlakásos ingatlanok mindenki számára megfelelőek?

Nem.

Csak mert egy fickó egy blogon/podcastban/webináriumon azt mondja, hogy nagyszerű, nem jelenti azt, hogy neked is ki kell menned és meg kell venned egyet. Vannak előnyei és hátrányai a többlakásos befektetéseknek az egycsaládosokkal szemben.

Ezért ma úgy gondoltam, hogy adok egy gyors összefoglalót a többlakásos befektetések előnyeiről / hátrányairól, hogy segítsen eldönteni, hogy ez a megfelelő út az Ön számára. De először…

Mi a többlakásos ingatlanbefektetés?

A többlakásos ingatlanok olyan épületek, amelyekben egynél több egység van.

A többlakásos ingatlan lehet olyan kicsi, mint két egység egy ikerházban, vagy olyan nagy, mint több ezer egység egy nagy lakóparkban. Kevés ember vesz többlakásos ingatlant, hogy ott lakjon (bár szeretem a “house hacking” stratégiáját, amikor az egyén az egyik egységben lakik, a többi egységet pedig bérbe adja), ehelyett a legtöbb többlakásos ingatlan olyan ingatlanbefektetők tulajdonában van, akik bérbe adják az ingatlanokat azoknak, akik nem tudnak – vagy nem akarnak – saját egylakásos házat vásárolni.

A többlakásos ingatlanok besorolását általában két kategóriára osztják: kis és nagy ingatlanok.

• Kis többlakásos ingatlanok minden olyan ingatlan, amely két, három vagy négy egységet tartalmaz.
• Nagy többlakásos ingatlanok tehát azok, amelyek öt vagy több egységgel rendelkeznek.

Ez a megkülönböztetés azért fontos, mert ezeket az ingatlanokat értékelik és finanszírozzák. A kisebb többlakásos ingatlanok a legtöbb hitelező számára “lakóingatlannak” minősülnek, és így nem különböznek az SFR-ektől. A nagy többlakásos ingatlanok azonban kereskedelmi ingatlanoknak minősülnek, és a szabályok drasztikusan megváltoznak.

Míg egy lakóingatlan (egylakásos vagy kis többlakásos) értékét az határozza meg, hogy mennyiért adták el az utcában lévő hasonló házat, addig a kereskedelmi ingatlanok értékét nagyrészt az általunk elért megtérülés összehasonlítása határozza meg az utcában lévő más kereskedelmi ingatlanok megtérülésével. Technikailag ez azon a ROI-n alapul, amelyet egy befektető akkor érne el, ha nem venne igénybe hitelt. Ezt nevezik “cap rate”-nek, és minden helyszínnek más és más normál cap rate-je van, amellyel a különböző ingatlanokat össze lehet hasonlítani.

Related:

Pros of Multifamily Investing

More Cash Flow Possibilities

A többlakásos ingatlanok a többlakásos befektetések előnyeiről és hátrányairól beszélünk.

Pros of Multifamily Investing

More Cash Flow Possibilities

Ha jól vásárolják meg, a többlakásos ingatlanok az első naptól kezdve valószínűleg pozitív cash flow-t termelnek. Ráadásul a bérleti díjakat egységenként kis mértékben lehet növelni, vagy a kiadásokat csökkenteni, és ezeknek a változásoknak a hullámhatása hatalmas növekedést okozhat a cash flow-ban.

Egy hitel, több egység

A hitelfelvétellel való próbálkozás hosszú, fáradságos folyamat, amit senki sem élvez. De a legtöbb ingatlanbefektető számára szükséges rossz. Ez a többlakásos ingatlanokba való befektetés egyik hatalmas előnye: kevesebb hitelt kell felvenni! Ha a következő néhány évben 20 SFR-t vásárolna, az 20 hitelkérelmet jelentene, amit ki kellene töltenie, 20 pénzügyi kimutatást kellene készítenie, 20 “igent” kellene hallania a kockázatvállalási osztálytól. Kimerítő, nem igaz? Ehelyett megvehet egy 20 lakásos társasházat, és csak egy hitelt kaphat – egy kérelem, egy pénzügyi kimutatás, csak egy igen.

Egy biztosítási kötvény

Utálom a biztosítást. Megértem a fontosságát, de a biztosítások világa olyan nehézkes és frusztráló. A feleségem adminisztrációs idejének jó része csak a biztosításokkal való foglalkozással telik. Dobozok és dobozoknyi papírmunkánk van, amiben semmi más nincs, csak biztosítási dokumentumok. Ha egy többlakásos ingatlanba fektetsz be, akkor egy biztosítási kötvényed van rá. Sokkal könnyebb nyomon követni és kezelni!

Math Over Emotion

Mikor többlakásos ingatlanokba fektetek be, sokkal könnyebben el tudom választani az érzelmeket a tranzakciótól, mint egy egylakásos ház esetében. A többlakásos ingatlanok a matematikáról, a számokról szólnak!

Üzlet, nem hobbi

Az állat természete miatt ráadásul sokkal könnyebb a többlakásos befektetéseket üzletként kezelni, mint hobbiként. A többlakásos ingatlanokat úgy tervezték, hogy a befektetők birtokolják, a menedzsmentcégek pedig üzemeltessék; így az ilyen menedzsmentcég felbérlésének költségei gyakran beleszámítanak az ingatlan tulajdonlásának költségeibe, ami azt eredményezi, hogy Ön kevesebbet kell kézzel-lábbal irányítania.

Bevételértékelés

Amint korábban említettem, az ötnél több egységgel rendelkező többlakásos egységeket nem ugyanúgy értékelik, mint az SFR-eket. Ha eladnám Önnek az egylakásos házamat, az értékbecslő megnézne néhány másik hasonló egylakásos házat, és az értékbecslést ezeknek a többi otthonnak az eladási árára alapozná. A kereskedelmi ingatlanokat viszont a tulajdonosok által elért megtérülés alapján értékelik. Végül is nem könnyű összehasonlítani egy 24 lakásos lakóépületet egy másik 24 lakásos lakóépülettel, amelynek pontosan ugyanolyan hozama van, mert soha nem fogjuk megtalálni azt a pontosan hasonló ingatlant. A kereskedelmi befektetések egyszerűen túlságosan különböznek egymástól.

Ehelyett a cap rate-re támaszkodunk az érték alapjául. Ha ez a három, nemrég eladott ingatlan 10%-os megtérülést adott a tulajdonosnak, akkor ennek is 10%-os megtérülést kell adnia. Akkor miért olyan fontos ez a jövedelemértékelés? Mert az értéket belülről is lehet változtatni, ahelyett, hogy másokra hagyatkoznánk, egyszerűen a kiadások csökkentésével vagy a bevételek növelésével. A jövedelem apró változtatásai drasztikus kilengéseket okozhatnak az ingatlan értékében, és egy hozzáértő befektető ezt kihasználhatja, hogy a vagyonépítési folyamatot felgyorsítsa.

Kisebb verseny a lakástulajdonosokkal

Az egylakásos ház vásárlása során a befektető több tízezer másik lakást keresővel versenyez. Ennek a versenynek a nagy része nem befektetők formájában jelentkezik, akik túl sok pénzért vesznek ingatlant, mert az elülső veranda “olyan aranyos” vagy a hátsó kert “tökéletes Fidónak”! Ez sokkal nehezebbé teheti a versenyt, mert más céllal játszod a játékot! Ehelyett, amikor többlakásos ingatlanokat vásárol, más befektetőkkel versenyez, ami azt jelenti, hogy sokkal kisebb a verseny.

Oké, a többlakásos ingatlanok elég félelmetesnek hangzanak. Akkor mi a hátulütője? Derítsük ki.

A többlakásos ingatlanbefektetés hátrányai

drágább

Először is, a többlakásos ingatlanok megvásárlása általában sokkal többe kerül, mint egy egylakásos házé. Ez sokak számára belépési akadályt jelenthet, akik megpróbálnak belevágni, ezért a többlakásos ingatlanokat gyakran csak jóval később veszik figyelembe a befektetési karrierjük során. Ez azt jelenti, hogy a kisebb többcsaládos ingatlanok néhány alacsonyabb előlegfizetési finanszírozási lehetőséggel rendelkeznek, és a nagyobb többcsaládos ingatlanok gyakran magukban foglalják a pénzfelvételt másoktól.

More Management Intensive

Az első leszek, aki elismeri, hogy a többcsaládos bérlők több fejfájást okoznak, mint az egycsaládos bérlők. Ők általában “átmenetibbek”, és így sokkal több dráma van az életükben. A bérlők rövidebb ideig maradnak, ami jelentős kiadással növelheti az Ön eredményét. Több jelentéktelen okból telefonálnak és panaszkodnak, nehezebben fizetik időben a bérleti díjat, és általában keményebben bánnak az egységekkel, mert nem mindig érzik úgy, hogy az a hely az igazi “otthonuk”. Ez azt jelenti, ahogy korábban említettem, hogy a többlakásos ingatlanokat gyakran harmadik fél kezeli, így a tulajdonosnak nem kell nagyon részt vennie az irányítási drámában.

Több okos versenytárs

Noha a többlakásos ingatlanokba való befektetéskor kevesebb versenytárs van a lakástulajdonosok részéről, azok az emberek, akik ellen versenyez, sokkal kifinomultabbak, mint az átlagos lakástulajdonosok. Ugyanúgy kiszúrnak egy üzletet, mint Ön, és általában sokkal több tőkével rendelkeznek, amellyel megvásárolhatják ezeket az üzleteket.

Bonyolultabb

A legtöbb ember könnyen el tudja képzelni egy egylakásos befektetési ingatlant, de minél több egység van egy ingatlanban (és minél drágább az ingatlan), annál bonyolultabbá válik az egész. Hirtelen 20 mozgó alkatrésszel kell foglalkoznia, nem pedig csak kettővel vagy hárommal.

Kisebb a választék

Az Ön lakóhelyétől függően előfordulhat, hogy hiányoznak a rendelkezésre álló többlakásos ingatlanok, amelyek közül választhat. Míg az egylakásos ingatlanok világszerte bőségesek, a többlakásos ingatlanok az Ön lakóhelyén ritkábbak lehetnek.

Kormányzati szabályozás

Végezetül, amikor többlakásos ingatlanokba fektet be, és másoktól pénzt gyűjt a finanszírozáshoz, a kormányzati szabályozás egy teljesen új világába lép, amely előírja, hogy mit tehet és mit nem tehet a pénzgyűjtés során. Ha rosszul csinálod, lehet, hogy a végén narancssárga kezeslábast viselsz, és óránként 1,38 dollárt keresel azzal, hogy levest szolgálsz fel más fehérgalléros raboknak.

Kapcsolódj! A következő többlakásos üzleted félelmetes ajánlatcsomagjának anatómiája

Szóval, érdemes-e befektetned a többlakásos ingatlanokba?

Be kellene-e befektetned a többlakásos ingatlanokba? Vagy maradjon az egycsaládosoknál? Vagy kereskedelmi célokra? Vagy nyers földterületbe? Vagy valami másba?

Bárcsak ilyen egyszerű lenne.

Nem leszek az a fickó, aki azt mondja: “Ez a helyes út” vagy “Ez az egyetlen módja a befektetésnek!”

Soha nincs egyetlen helyes út, de lehet, hogy van egy helyes út az Ön számára.

A célom az, hogy segítsek Önnek látni az egyes választások előnyeit és hátrányait, és lehetővé tegyem, hogy mérlegelje a lehetőségeket, és meghozza az Ön és családja számára legjobb döntést. Továbbá, bár úgy vélem, hogy az egyik résre való összpontosítás hasznos, lehetséges, hogy megpróbáljon befektetni akár egy családba, akár több családba, és csak megnézni, melyik jön fel először.

Ha hajlandó elvégezni a munkát, és megtanulja futtatni a számokat bármelyikre, akkor mindkettőre törekedhet, és megvásárolhatja, ami először keresztezi a radarját.