- A Top 10 probléma, ami megakadályozza, hogy a háza eladjon:
- Issue #1. Az otthon nincs megfelelően geokódolva, ezért nem jelenik meg a térképes keresésekben
- Issue #2. A képeid… Szörnyűek! (Vagy egyes esetekben nem léteznek)
- Issue #3. Hibás tulajdonságinformáció.
- Issue #4. A nyilvános megjegyzések nem mondanak semmit.
- 5. kérdés. Az Ön képviselőjének rossz híre van az ügynökközösség körében.
- Issue #6. Hiányos információk az ingatlanról, illetve a közösségről.
- 7. szám. A vevők nem tudnak bejutni!
- Issue #8. Az Ön hirdetése nem kerül szindikálásra más oldalakra.
- Issue #9. A vevőügynöki jutalék nem versenyképes.
- A 10. kiadás. Az ügynöke nem agresszív.
- NOTES:
A Top 10 probléma, ami megakadályozza, hogy a háza eladjon:
A mágikus kérdés… Az, ami megemeli az átlagos ingatlanügynök vérnyomását. A rettegett: “Miért nem adja el az otthonom?!”
Normális esetben erre a kérdésre egy konzervválasz érkezik a nagy 3 közül. Ár, állapot vagy elhelyezkedés. Igaz, vannak esetek, amikor ezek közül valamelyik a bűnös, és talán az ügynöknek csak nincs meg a képessége vagy a piacismerete ahhoz, hogy teljesen elmagyarázza, miért. Ma azonban nem ezeket a problémákat fogjuk megvizsgálni. Megnézünk néhány bonyolultabb problémát, amelyek hatással lehetnek az aktivitásra, a bemutatókra és még az ajánlatokra is.
Issue #1. Az otthon nincs megfelelően geokódolva, ezért nem jelenik meg a térképes keresésekben
Issue #2. A képeid… Szörnyűek! (Vagy egyes esetekben nem léteznek)
Nem kapsz második esélyt az első benyomásra!
Issue #3. Hibás tulajdonságinformáció.
Issue #4. A nyilvános megjegyzések nem mondanak semmit.
Maga is keresett már az interneten lakást, és találkozott már azzal az általános szóhasználattal, amit a bankok használnak az ingatlanok eladásakor? Például:
Ezt a házat úgy adjuk el, ahogy van, garancia nélkül… Bla, bla, bla…
Elbizonytalanító, igaz?
Nos, így látják a vevők a rosszul megfogalmazott, vagy kutatott leírást.
Gondoskodjon róla, hogy a leírása történetet meséljen. Mert a szindikációs oldalak (Zillow, Trulia, & Yahoo Real Estate) megegyeznek az MLS-ben megadott leírással. Szóval, legyen jó!
De ne keverje össze a hosszút – a jóval. Néha a kevesebb valóban több. Még a legegyszerűbb leírás is különbséget tehet aközött, hogy valaki időpontot kér-e a megtekintésre – vagy sem.
Végezetül, azt tapasztaltam, hogy van egy bizonyos gondolkodásmód, amely egy olyan vevőhöz kötődik, aki meg akar nézni (és ajánlatot akar tenni) egy olyan ingatlant, amelynek rossz a leírása… Őket hívják alkuszvadászoknak!
5. kérdés. Az Ön képviselőjének rossz híre van az ügynökközösség körében.
Tegyük fel, hogy a vevő ügynökének van 4 ingatlana, amelyek közül segít a vevőjének választani. Ezek az otthonok mindegyike kielégíti a vevőjük lakásigényeit/szükségleteit. Mi játszhat szerepet abban, hogy kizárják az ingatlanokat erről a listáról? Megvan! Az ügynök. Nyilvánvaló, hogy egy jó ügynök nem fog rosszat mondani egy másik ingatlanügynöknek (lásd a Realtor® etikai kódexének 15. cikkelyét). De ha tudják, hogy a listázó ügynök hírhedt arról, hogy: nem válaszol a telefonhívásokra, makacs és defenzív a tárgyalások során, és vakmerő odaadással közelít az üzlethez – akkor valójában megvédik a vevőjüket egy potenciálisan frusztráló, sőt káros tárgyalási folyamattól.
Hogyan lehet tehát ellenőrizni, hogy van-e ilyen probléma? 1) Ellenőrizze az engedélyüket a DBPR weboldalán a panaszok tekintetében. 2) Kérdezősködj körbe. 3) Bízzon a megérzéseiben.
Ahogy a közmondás mondja,
A jó név kívánatosabb, mint a nagy gazdagság…
Issue #6. Hiányos információk az ingatlanról, illetve a közösségről.
Golf, medence, klubház, parkosítás, edzőterem… Mi mindent fedez a HOA-díj? Vagy van egyáltalán HOA-díj? Az eladó részéről általában az a feltételezés, hogy egy vevő, aki fontolgatja a környéket (vagy az ingatlant bemutató ügynöke) már mindent tud, amit a terület kínál. Nem így van!
Ha az ügynöke nem tudja, akkor ki fogja tájékoztatni a potenciális vevőket és ügynökeiket?
A tanácsom: szerezzen be egy információs csomagot az egyesülettől, amelyet csatoljon az MLS-dokumentumokhoz, és töltsön ki egy teljes információs lapot az otthon összes jellemzőjéről és kiegészítéséről.
7. szám. A vevők nem tudnak bejutni!
A fenti példa a bemutatási utasításokra, amelyeket az ügynöknek ellenőriznie kell, mielőtt bejutna egy ingatlanba. Kevés frusztrálóbb dolog van annál, mint amikor több karikán kell átugrani egy bemutató beütemezése érdekében. Néha ez elkerülhetetlen – például amikor egy lakásban bérlő lakik, és 24 órás értesítésre van szükség. Azonban gyakran előfordul, hogy a listázó ügynök az egyetlen kapcsolattartó az ingatlannal kapcsolatban, és soha nem veszi fel a telefont, vagy nem válaszol a hangüzenetekre!
Ha egy ügynök azt mondja, hogy (személyesen) kezeli az összes bemutató időpontot… Fuss!!! Gyakorlatilag lehetetlen, hogy egy ember a nap 24 órájában elérhető legyen.
Példa:
A múlt héten éppen egy San Marco-i házat mutattam egy vevőnek, és megérkezésemkor vettem észre, hogy van egy zárható doboz, amihez kódra van szükség. A bemutatási utasításban az szerepelt, hogy elektronikus zárdoboz van (amihez az ingatlanügynököknek elektronikus kulcsa van), így nyilvánvalóan nem hívtam fel, hogy elkérjem a zárdoboz kódját. Miközben kint álltam, többször is felhívtam az ügynököt (az egyetlen kapcsolattartó pontot), hogy megpróbáljam megszerezni a kódot, és még mindig nem kaptam egy visszahívást majdnem egy héttel később!
Issue #8. Az Ön hirdetése nem kerül szindikálásra más oldalakra.
Az ingatlanosok körében nagy volt a felfordulás az olyan oldalaknak való adatküldéssel kapcsolatban, mint a Zillow & Trulia (ha kíváncsi vagy, itt találsz egy cikket a témáról). Ez nem a megfelelő hely ennek a vitának a lefolytatására, de tudnia kell, hogy az ügynöke (anélkül, hogy tudna róla) kikapcsolhatja az otthona bejegyzését az online ingatlanpiac néhány jelentős szereplője számára.
Issue #9. A vevőügynöki jutalék nem versenyképes.
A jutalékok, igen, Florida államban teljesen alkuképesek. Én pedig a jutaléktól függetlenül megmutatom az ingatlant annak a vevőmnek, aki kéri a bemutatót. Ettől függetlenül az Ön otthona versenyben van másokkal a piacon egy potenciális vevőért. Ha arról van szó, hogy ha a másik ingatlan valamivel magasabb jutalékot kínál az ügynöknek, mit gondol, melyiket adja el inkább?
3 lépés a versenyképes ajánlathoz:
- Elemezze a versenytársakat, hogy meghatározza, mi az átlagos/általános a környéken vagy a környéken.
- Legyen valamivel jobb, mint a többiek
- Növelje a jutalék mértékét ahelyett, hogy bónuszt kínálna. Ez az ügynök szempontjából jobban érzékelhető, és ezért nagyobb valószínűséggel adja meg a kívánt “lökést” az aktivitásban és az érdeklődésben
Az alábbiakban egy tanulmányt készítettek a jacksonville-i piacon, hogy meghatározzák a különböző jutalékok hatását a piacon töltött átlagos napokra és a listaár/eladási ár arányra.
A 10. kiadás. Az ügynöke nem agresszív.
Megjelenéseket kap, de nincs ajánlat?
Lépjen be!
Mi az a “fordított ajánlat”? Örülök, hogy megkérdezted…
Képzelj el egy vevőt, aki 2 vagy 3 ingatlan között dönt (ez gyakran előfordul), és egy “jelre” vár, mielőtt kiválasztja, melyik otthonra tesz ajánlatot. A fordított ajánlat lehet, hogy pont az, amit az orvos rendelt!
Normális esetben a vevő ajánlatot tesz az eladónak… A fordított ajánlat egyszerűen szerepcsere. Az eladó és a listázó ügynök összeállít egy adásvételi & adásvételi szerződést más kiegészítésekkel együtt, és bemutatja azt a potenciális vevőnek.
Itt a kulcs – A fordított ajánlatnak egyszeri előnyt kell nyújtania az adott vevőnek. Ha a városon kívülről költözik, és nincsenek bútorai: “A bútorokat a nappali/étkezőben hagyjuk, ha hetek vége előtt meg tudunk állapodni az ingatlan árában/feltételeiben”. Nem számít, hogy mi az előny, csak az, hogy konkrétan erre a vevőre vonatkozik, és korlátozott időkerethez van kötve.
Ez alapvetően egy kis kreativitás és egy kis pro-aktivitás keverése, ami a legtöbbször – ha nem – eladást eredményez!!!
NOTES:
Néha az oka annak, hogy az otthona nem adja el magát, egyszerűen… Ön lehet! Durván hangzik, de ha több bemutatót is visszautasítottál, nem könnyíted meg a bemutatót (nincs zárható doboz), nem vagy hajlandó lomtalanítani a házat, vagy nem mész el, amikor a leendő vevő éppen az otthont nézi (csak elég kínos, ha a tulajdonos végig hallgatózik) – lehet, hogy egy kicsit ki kell merészkedned a komfortzónádból, hogy el tudd adni az otthonodat.
Ezt a bejegyzést Brian Copeland a NashvilleandBeyond.com-tól inspirálta. Ha valaha is szükséged van egy nashville-i ingatlanügynökre, ő a te embered!