Le città di fronte a una popolazione in rapida crescita dovrebbero rivolgersi alla zonizzazione e alla pianificazione dell’uso del territorio per creare aree urbane dense. Singapore, per esempio, ha implementato la zonizzazione inclusiva per aiutare i residenti della classe operaia a permettersi case vicino al centro della città. (Foto Niels de Vries / Flickr)
Dove ti sentiresti più sicuro a camminare da solo alle 3 del mattino: in una strada trafficata e trafficata o in una sezione poco popolata di una città tentacolare? La maggior parte delle persone probabilmente sceglierebbe il primo. Infatti, una maggiore densità di popolazione può far sentire le strade cittadine più sicure a tutte le ore, favorendo anche l’attività commerciale e dando alle città un carattere attraente e vivace.
La pianificazione dell’uso del territorio e la zonizzazione sono gli strumenti principali delle città per aumentare la densità e sostenere servizi di alta qualità. La pianificazione dell’uso del territorio guida ampiamente lo sviluppo, mentre le leggi di zonizzazione regolano aree specifiche di terreno e dettano come possono essere usate. Senza questi regolamenti e incentivi, molti sviluppatori continueranno a costruire dove è più conveniente: fuori dalla città. Per esempio, la zonizzazione euclidea – o a uso singolo – è lo stile dominante di zonizzazione ed è spesso accusata di incoraggiare lo sprawl perché divide il terreno in zone residenziali, commerciali e industriali segregate.
Zonizzazione euclidea. (Grafico: La città di Crystal Lake, Illinois)
Tuttavia, ci sono strumenti alternativi che le città possono usare per aumentare la densità, tra cui: bonus di densità, zonizzazione inclusiva, zonizzazione incentivante, assemblaggio di terreni e zonizzazione a densità graduata. Noi li raggruppiamo in 3 tipi di zonizzazione e di strumenti di pianificazione territoriale che le città possono usare per promuovere la densità e la crescita:
(1) Bonus di densità
I bonus di densità permettono agli sviluppatori di costruire più densamente di quanto normalmente consentito in cambio della fornitura di un bene pubblico, come un alloggio a prezzi accessibili. Questo strumento di zonizzazione raggiunge due obiettivi: (1) gli sviluppatori possono costruire unità aggiuntive, aumentando il profitto potenziale, e (2) le aree poco popolate diventano più dense. Per esempio, invece di costruire una casa unifamiliare su un grande lotto, uno sviluppatore sarebbe incentivato a costruire più condomini a prezzi accessibili – un progetto che altrimenti non sarebbe legale. La zonizzazione della densità è simile alla zonizzazione degli incentivi perché fa delle eccezioni ai regolamenti sulla densità in cambio di qualche beneficio pubblico.
Un esempio di come questo possa funzionare in pratica è l’Ontario, Canada, che nel 1983 ha emanato la Sezione 37, permettendo agli sviluppatori di costruire oltre le restrizioni di densità esistenti in cambio di “strutture, servizi o questioni”. L’Ontario Municipal Board ha interpretato questo come contributi in denaro o beni pubblici, come un parco locale. Le città in espansione come Toronto sono state autorizzate a collegare la crescita economica con i miglioramenti dei servizi e gli alloggi a prezzi accessibili. I bonus di densità servivano alla città incoraggiando lo sviluppo ad alta densità e beneficiavano i cittadini espandendo le strutture e i servizi pubblici. E, solo dal 2007 al 2011, la legislazione sui bonus di densità S37 ha fornito a Toronto 136 milioni di dollari in contributi in denaro.
(2) Zonizzazione inclusiva
La zonizzazione inclusiva impone che i nuovi progetti di costruzione includano una certa percentuale di unità a prezzi accessibili. Questo tipo di zonizzazione integra l’aumento della densità assicurando che gli individui a basso e medio reddito e quelli di diversa origine etnica e razziale – che sono spesso spinti fuori dalle aree urbane dense e ben servite – possano permettersi di vivere all’interno della città. L’Inclusionary zoning assicura che lo sviluppo non sposti le popolazioni povere e le minoranze, con il risultato di una forza lavoro che è anche più stabile e affidabile per le città.
A Singapore, per esempio, l’inclusionary zoning ha riunito con successo diverse comunità etniche, il che, alla luce delle rivolte razziali di Singapore negli anni ’60, era un compito difficile. Il Singaporean Housing and Development Board (HBD) ha ottenuto questo risultato permettendo agli individui di comprare case mobilitando le loro risorse pensionistiche. Questa forma di inclusione abitativa ha portato il 90% dei singaporiani a possedere una casa, mentre l’80% vive in alloggi pubblici. È importante notare che l’HBD ha anche adottato misure per garantire la diversità attraverso la sua politica di integrazione etnica.
(3) Land Assembly e Graduated Density Zoning
Infine, il land assembly – un tipo di pianificazione dell’uso del territorio – è un processo di consolidamento di piccoli pezzi di terra in lotti più grandi al fine di riqualificare aree sottoutilizzate. Un modo di usare l’assemblaggio di terreni per raggiungere la densità è attraverso la zonizzazione a densità graduata (GDZ). La GDZ incentiva gli sviluppatori a costruire edifici ad alta densità su grandi lotti di terreno e a costruire strutture meno dense su piccoli lotti di terreno. In definitiva, incoraggia l’uso efficiente di terreni urbani di qualità per uno sviluppo più denso.
Considera il Gujarat, in India, dove l’assemblaggio dei terreni ha avuto successo nello sviluppo delle infrastrutture, una componente chiave di una buona densità. Il Gujarat Town Planning and Urban Development Act è stato modificato nel 1999 per permettere al governo di appropriarsi di terreni per la costruzione di infrastrutture. Come risultato, la soddisfazione dei proprietari terrieri della zona è aumentata e i progetti di sviluppo sono andati avanti nei tempi previsti.
Un lotto di terreno prima (a sinistra) e dopo (a destra) l’assemblaggio dei terreni. (Grafico: Affordable Housing Institute)
Muoversi dalla zonizzazione monouso verso il coinvolgimento pubblico
La pianificazione e la zonizzazione dell’uso del suolo possono essere usate in modi innovativi per assicurare l’equità e aumentare la densità. Tuttavia, lo sviluppo e l’implementazione dei regolamenti di zonizzazione devono essere un processo cooperativo che coinvolga il pubblico. Gli approcci dall’alto verso il basso alla zonizzazione spesso alienano i cittadini e faticano a rispondere adeguatamente ai bisogni dei residenti e dei proprietari di attività commerciali.
Le città dense sono più efficienti, eque e vivaci. Il primo passo è allontanarsi dalla zonizzazione a uso singolo. Invece, i leader delle città dovrebbero guardare alla pianificazione del territorio e agli strumenti di zonizzazione per evitare lo sprawl e garantire uno sviluppo sostenibile.