“Gli Stati Uniti potrebbero trovarsi di fronte alla più grave crisi abitativa della loro storia”. Così inizia una nota, pubblicata da un gruppo di esperti di politica abitativa degli Stati Uniti il mese scorso, su un’incombente emergenza sfratti. Tra 30 e 40 milioni di americani potrebbero presto essere costretti a lasciare le loro case, avvertono gli autori, dopo che le protezioni COVID-19 e i pacchetti di aiuti scadranno. Ma la crisi degli alloggi negli Stati Uniti non è un prodotto della sola pandemia. Piuttosto, è stata costruita silenziosamente per mezzo secolo. La zonizzazione restrittiva e le leggi edilizie hanno prodotto un’acuta carenza di alloggi, spingendo i prezzi degli immobili sempre più in alto e fuori dalla portata di un numero crescente di americani.
La mancanza di alloggi a prezzi accessibili ha ramificazioni per l’intera economia statunitense. Impedisce alle persone non solo di affittare o comprare case nelle località in cui vivono, ma anche di trasferirsi in luoghi con maggiori opportunità economiche. Così facendo, rafforza la disuguaglianza tra le regioni e arresta la crescita economica complessiva. Le restrizioni allo sviluppo ad alta densità nelle aree urbane portano anche allo sprawl, che contribuisce al cambiamento climatico.
Ma la carenza di alloggi non è inevitabile, e nemmeno le sue conseguenze. I rivali degli Stati Uniti hanno avuto relativamente pochi problemi ad aumentare l’offerta di alloggi. La Russia ha più che raddoppiato il suo tasso annuale di costruzione di case negli ultimi 20 anni. Nel decennio che ha portato al 2010, la Cina ha costruito l’equivalente di due Spagna o un Giappone. Altre democrazie ricche, come il Giappone, la Germania e la Svizzera, hanno evitato molti dei problemi che gli Stati Uniti affrontano attualmente.
Il Regno Unito è uno dei soli altri paesi sviluppati con un problema di alloggi che rivaleggia con quello degli Stati Uniti. Ma il mese scorso il governo britannico ha annunciato che sta progettando le riforme più sostanziali in una generazione – un tentativo di scavalcare i regolamenti di pianificazione locale che inibiscono la nuova costruzione residenziale e aumentare l’offerta di alloggi in tutto il paese. I politici americani dovrebbero prendere nota. Se Washington vuole promuovere una crescita economica più rapida, o anche solo trascinarsi fuori dall’attuale recessione indotta dal coronavirus, ha bisogno di fare sul serio riguardo alla politica degli alloggi. E dovrebbe iniziare guardando all’estero.
I COSTI DELL’APPREZZAMENTO IN VIAGGIO
Nell’ultimo mezzo secolo, i prezzi delle case in molte delle città più produttive degli Stati Uniti sono saliti alle stelle. A New York e Los Angeles, sono raddoppiati dopo l’aggiustamento per l’inflazione. A San Francisco, sono triplicati. A livello nazionale, il pagamento mediano dell’affitto è aumentato del 61% in termini reali tra il 1960 e il 2016, un periodo in cui il reddito mediano dell’affittuario è cresciuto solo del 5%. Oggi, un affittuario americano su quattro spende più della metà del suo reddito per l’alloggio. E anche prima della pandemia, circa 200.000 americani dormivano ogni notte in parchi, edifici abbandonati o automobili. Quel numero è sicuramente più alto ora.
I prezzi degli alloggi alle stelle potrebbero essere una manna per i proprietari di case, ma impongono costi più ampi alla società. Essi dissuadono i lavoratori a basso reddito dal migrare verso i luoghi con più opportunità, spingendoli in luoghi più poveri dove è probabile che siano meno produttivi. Secondo gli economisti Chang-Tai Hsieh ed Enrico Moretti, questa mancanza di mobilità ha abbassato la crescita aggregata degli Stati Uniti di oltre un terzo tra il 1964 e il 2009. I redditi tra gli stati hanno smesso di convergere e le disuguaglianze regionali si sono indurite. Se le restrizioni edilizie in sole tre città degli Stati Uniti – New York City, San Francisco e San Jose – fossero rilassate al livello di quelle della città media degli Stati Uniti, Hsieh e Moretti calcolano che il PIL degli Stati Uniti aumenterebbe fino al nove per cento. Detto altrimenti, la regolamentazione degli alloggi nelle città ad alta produttività costa agli Stati Uniti l’equivalente del PIL dello Stato di New York ogni anno.
La regolamentazione degli alloggi nelle città ad alta produttività costa agli Stati Uniti l’equivalente del PIL dello Stato di New York ogni anno.
L’eccessiva regolamentazione degli alloggi ha anche costi non economici. Quando le città non possono crescere in altezza, si espandono verso l’esterno, minacciando gli ecosistemi. Le restrizioni edilizie sono più severe e i prezzi degli alloggi più alti nelle parti degli Stati Uniti con le più basse emissioni di gas serra pro capite. Limitando il nuovo sviluppo, le aree del paese con le emissioni più basse spingono il nuovo sviluppo verso aree con emissioni più alte. E poiché l’aumento dei prezzi delle case costringe le persone a vivere più lontano dal loro lavoro, i pendolari più lunghi e l’aumento del traffico generano ancora più emissioni. In assenza di una riforma dell’uso del territorio, i prezzi delle case continueranno a salire, con conseguenze che si estendono ben oltre le città più ricche della nazione.
RACE E “HOMEVOTING”
La crisi degli alloggi negli Stati Uniti è in parte un prodotto della tormentata storia razziale del paese. Le comunità hanno a lungo esercitato la regolamentazione dell’uso del territorio per mantenere la segregazione razziale, spesso con il sostegno attivo del governo federale. Da nessuna parte questo era più vero che nei sobborghi che sorsero intorno alle città americane dopo la seconda guerra mondiale. La segregazione razziale residenziale sancita a livello locale, unita alla discriminazione da parte dei mutuanti e degli agenti immobiliari, ha mantenuto queste comunità quasi esclusivamente bianche – un’eredità che permane ancora oggi. Una dinamica simile era in gioco nelle città. La politologa Jessica Trounstine ha dimostrato che le città che erano prevalentemente bianche nel 1970 hanno avuto la tendenza a bloccare quel profilo demografico con restrizioni sull’uso del territorio che non sono razzialmente esplicite, ma hanno un effetto segregante – limiti alle abitazioni multifamiliari o a prezzi accessibili, per esempio. Di conseguenza, le città che erano più bianche delle loro rispettive aree metropolitane nel 1970 hanno la probabilità di avere modelli di uso del territorio restrittivi oggi – ed è anche probabile che abbiano sperimentato aumenti esorbitanti nei costi degli alloggi.
L’animus razziale è ancora un fattore di eccessive restrizioni edilizie. Ma lo stesso vale per l’interesse economico. Gli americani tendono a sostenere la costruzione di più case, ma non vicino alle loro. I proprietari di case di entrambi i principali partiti politici spesso si oppongono allo sviluppo locale, e lo fanno indipendentemente dai loro impegni ideologici professati. Anche quando i ricercatori mostrano ai proprietari di case liberali messaggi che esaltano i benefici della costruzione di nuovi alloggi per le famiglie a basso e medio reddito, questi proprietari continuano ad opporsi a nuovi sviluppi. I conservatori, che teoricamente sostengono il libero mercato e la deregolamentazione, non sono più entusiasti dello sviluppo di nuovi alloggi vicino alle loro case. La ragione è semplice: i proprietari di case di tutte le persuasioni politiche temono le minacce al valore della loro proprietà – spesso il loro bene principale – e sono motivati a usare la loro influenza alle urne per proteggerla.
Il divario centrale nella politica degli alloggi è tra le persone che possiedono case e quelle che non le possiedono.
La spaccatura centrale nella politica degli alloggi, in altre parole, non è di parte: è tra le persone che possiedono case e quelle che non le possiedono. In California e in Texas, gli “homevoters”, per usare il termine coniato dall’economista William Fischel, sono più propensi a partecipare alle riunioni del consiglio comunale e a donare ai candidati, secondo un nuovo studio del politologo Jesse Yoder. Un altro documento di lavoro di Yoder e Andrew B. Hall mostra che la proprietà della casa porta a tassi più alti di partecipazione alle elezioni locali – e più costosa è la casa, più è probabile che il proprietario voti. L’aumento dell’affluenza dei proprietari di casa è quasi due volte più grande quando le questioni di zonizzazione sono sulla scheda elettorale.
Rottura della serratura
L’eredità della segregazione razziale e il potere politico degli “homevoters” potrebbe sembrare che l’aumento dei prezzi delle case sia inevitabile nelle città costiere degli Stati Uniti. Ma l’esperienza di altri paesi suggerisce altre possibilità. In definitiva, l’accessibilità degli alloggi è una scelta politica. Anche se la politica degli alloggi tende ad essere locale – specialmente negli Stati Uniti – ci sono modi per i governi nazionali di influenzarla.
Negli anni ’80, il Giappone ha affrontato una situazione simile a quella degli Stati Uniti oggi. I prezzi delle case stavano aumentando rapidamente nella capitale, Tokyo. Ma nei primi anni 2000, il governo nazionale ha approvato una serie di riforme che assumevano il controllo sull’uso della terra e riducevano la capacità degli oppositori locali di bloccare la costruzione di nuovi alloggi. Il governo ha poi allentato le restrizioni di pianificazione a Tokyo, permettendo edifici più alti e più densi. Da allora, il tasso di costruzione di alloggi in città è aumentato del 30%. Nel 2014, è iniziata la costruzione di più case nuove a Tokyo che nell’intero stato della California o in tutta l’Inghilterra. Mentre il prezzo medio di una casa a San Francisco e Londra è aumentato del 231% e del 441%, rispettivamente, tra il 1995 e il 2015, a Tokyo è rimasto essenzialmente invariato.
Altre democrazie avanzate come la Svizzera e la Germania hanno evitato un apprezzamento incontrollato mantenendo i tassi di proprietà delle case più bassi – riducendo così il potere politico degli “homevoters” che potrebbero opporsi a nuovi sviluppi. In Svizzera, dove il tasso di proprietà della casa è solo del 40% (rispetto a circa il 68% negli Stati Uniti), ogni anno vengono costruite quasi il doppio delle case per persona rispetto agli Stati Uniti. I prezzi delle case in Svizzera sono aumentati meno di quelli di qualsiasi altro paese sviluppato nel secolo scorso. In Germania, che ha un tasso di proprietà delle case simile a quello della Svizzera, i prezzi medi reali delle case non sono aumentati dal 1980.
Ma forse il parallelo più rilevante per i politici statunitensi è il Regno Unito. Dopo la seconda guerra mondiale, il governo britannico ha limitato lo sviluppo edilizio, creando “cinture verdi” intorno alle città, all’interno delle quali l’edificazione era limitata. Ha anche adottato un sistema di pianificazione che ha dato ai consigli locali il potere sostanziale di porre il veto ai piani di sviluppo caso per caso. (La maggior parte dell’Europa continentale, al contrario, permette di costruire a patto che gli sviluppatori rispettino certi standard, anche se i residenti locali si oppongono). Forse non sorprende che la domanda di alloggi nel Regno Unito abbia superato di gran lunga l’offerta. Nell’ultimo mezzo secolo, il Regno Unito ha costruito la metà delle case della Germania, e i prezzi delle case – ma non i redditi – sono cresciuti più velocemente che in qualsiasi altro paese dell’Organizzazione per la cooperazione e lo sviluppo economico. Londra, nel frattempo, è diventata una delle città più costose del mondo per gli affittuari.
Il primo ministro britannico Boris Johnson è entrato in carica promettendo di “costruire, costruire, costruire” e il mese scorso il suo governo ha annunciato la più grande scossa del sistema di pianificazione da decenni. Le riforme proposte dal governo renderebbero il sistema di pianificazione del Regno Unito più simile a quello europeo, offrendo ai residenti locali meno controllo sullo sviluppo. I governi locali dovrebbero dividere la terra in lotti designati per lo sviluppo o la protezione. Le proposte di costruire sui lotti designati per lo sviluppo riceverebbero automaticamente il permesso, a condizione che soddisfino determinati standard. Le proposte di Johnson spoglierebbero anche i consigli locali di alcuni dei loro poteri di pianificazione e fisserebbero obiettivi vincolanti per la costruzione di case. Le riforme di Johnson non sono ancora diventate legge, e dovranno affrontare una dura accoglienza in Parlamento: si prevede che i politici conservatori locali, così come il partito laburista all’opposizione, si opporranno ferocemente.
Viste le somiglianze tra le crisi degli alloggi nel Regno Unito e negli Stati Uniti, i politici americani dovrebbero prestare molta attenzione a questa battaglia in corso sull’uso del territorio. Soprattutto, dovrebbero notare l’importanza dell’intervento nazionale per affrontare problemi abitativi apparentemente locali. Per superare gli stalli abitativi, i governi nazionali a volte hanno bisogno di agire – o di incentivare i governi locali ad agire, attraverso carote o bastoni.
Purtroppo, l’amministrazione del presidente americano Donald Trump ha spinto gli Stati Uniti nella direzione sbagliata. Nei primi anni della sua amministrazione, il segretario allo sviluppo abitativo e urbano Ben Carson ha fatto eco alle critiche dell’amministrazione precedente sulle barriere normative alla costruzione di alloggi e ha suggerito di trattenere i fondi federali dai sobborghi che non sono riusciti a riformare i loro regolamenti sull’uso del territorio per consentire un maggiore sviluppo. Ma Trump da allora ha cambiato tattica, promettendo di “proteggere i sobborghi d’America” e dicendo ai residenti che “vivono il loro sogno di vita suburbana” che “non sarete più disturbati o danneggiati finanziariamente dalla costruzione di alloggi a basso reddito nel vostro quartiere”. Se Trump dovesse vincere la rielezione a novembre, le prospettive per una riforma sensata dell’uso del territorio sono desolanti.
Il candidato democratico alla presidenza Joe Biden, al contrario, ha annunciato che subordinerà alcune sovvenzioni federali per i trasporti e lo sviluppo della comunità a piani per consentire un maggiore sviluppo abitativo. Biden vuole anche espandere la Sezione 8 dei buoni per gli alloggi, che forniscono fondi per gli alloggi agli affittuari a basso reddito, ed estendere 300 milioni di dollari in sovvenzioni per l’assistenza tecnica agli stati e alle località per aiutarli ad eliminare i regolamenti di zonizzazione escludenti.
Le proposte della campagna di Biden sono un buon inizio. Ma indipendentemente da chi vince a novembre, il governo federale dovrebbe assicurarsi che la riforma dell’uso del suolo non finisca in secondo piano. La pandemia ha esacerbato il problema degli alloggi a prezzi accessibili negli Stati Uniti, ma ha anche dato al governo federale una straordinaria opportunità per affrontare un problema di vecchia data. Il governo federale dovrebbe offrire alle autorità locali, a corto di denaro, fondi extra in cambio di riforme urbanistiche. Così facendo, Washington può scegliere di contribuire ad alleviare la crisi nazionale degli alloggi a prezzi accessibili.