Quando si gestisce una proprietà in affitto, che sia pet-friendly o meno, è molto probabile incontrare inquilini con cani di servizio. Come padrone di casa, vi è permesso di chiedere al vostro inquilino una documentazione specifica. Tuttavia, dovete sempre tenere a mente le leggi sull’accessibilità e l’equità abitativa. Continuate a leggere per conoscere i diritti del padrone di casa-inquilino riguardo ai cani di servizio e il tipo di prova che siete autorizzati a chiedere.
Tipi di cani di servizio
È essenziale capire le differenze tra i tipi di cani di servizio che le persone possono avere. Non tutti questi cani hanno le stesse abilità o diritti. Ecco i tre principali tipi di cani di servizio e le loro specifiche:
Quindi, in teoria, i due tipi di cani che incontrerete sono cani di servizio e animali di supporto emotivo (ESA). (Tenete presente che un inquilino può avere un animale di supporto emotivo che non è un cane). Ci sono una varietà di sottoinsiemi di cani di servizio che sono addestrati per aiutare le persone con disabilità uniche. Per esempio, alcuni cani di servizio possono specializzarsi nel guidare individui che sono ciechi o nell’avvisare i loro proprietari di livelli pericolosamente alti o bassi di zucchero nel sangue.
I cani di servizio hanno una formazione speciale per assistere il loro proprietario con la loro particolare disabilità. Un cane da supporto emotivo, d’altra parte, non ha alcun addestramento speciale. Si tratta semplicemente di un animale che fornisce conforto e compagnia a un individuo con problemi di salute mentale. Un terapeuta autorizzato, uno psicologo o uno psichiatra di solito scriverà una lettera ESA per verificare che il paziente ha bisogno del cane per migliorare la sua condizione.
Alloggi ragionevoli
Se il vostro inquilino ha una disabilità, può richiedere degli alloggi ragionevoli per la sua condizione. Le sistemazioni ragionevoli sono cambiamenti nelle regole, politiche o pratiche della proprietà in modo che una persona con una disabilità possa vivere o usare un’unità abitativa. Si noti che ci sono alcuni requisiti che tutte le unità devono soddisfare indipendentemente dalla presenza di un inquilino disabile. Tutte le unità in affitto devono avere:
- Un percorso accessibile all’interno e attraverso l’unità.
- Interruttori della luce, prese elettriche, termostati e altri controlli ambientali accessibili.
- Muri del bagno rinforzati per consentire la successiva installazione di maniglioni.
- Cucine e bagni che possono essere utilizzati da persone in sedia a rotelle.
Le sistemazioni ragionevoli includono la rinuncia a una politica di “non animali” per qualcuno che richiede un animale di assistenza.
I padroni di casa NON sono tenuti a fare una sistemazione ragionevole secondo il Fair Housing Act per i cani da assistenza in questi casi:
- Edifici con 4 o meno unità dove il padrone di casa occupa una delle unità
- Alloggi monofamiliari venduti o affittati senza un’agenzia.alloggi monofamiliari venduti o affittati senza un mediatore immobiliare
- Alberghi e motel non sono considerati abitazioni secondo il Fair Housing Act ma sono considerati luoghi di alloggio pubblico secondo l’Americans with Disabilities Act (ADA)
- Club privati
Requisiti generali del locatore
In generale, un locatore:
- Non può richiedere un deposito per un cane di servizio o di supporto emotivo. Tuttavia, il proprietario dell’animale di servizio è responsabile per qualsiasi danno, oltre l’usura, che può essere causato dal cane. Questo include segni di denti sulle finiture, tappeti strappati dallo scavare di un cane, e tappeti sporchi di rifiuti di cane o vomito.
- Può richiedere una sorta di prova di disabilità come condizione di alloggio, e una sorta di prova che l’animale in questione è un animale di servizio addestrato o un animale di supporto emotivo verificato da un professionista della salute mentale autorizzato.
- Si può escludere un cane, compreso un cane di servizio addestrato e certificato, se la presenza dell’animale rappresenta una minaccia diretta alla sicurezza di coloro che si trovano all’interno o nelle vicinanze del locale. Il cane può anche essere bandito dalla proprietà se interferisce con il patto di quiete di altri inquilini o vicini. Tuttavia, il padrone di casa può scegliere di permettere all’inquilino di rimanere, a patto che il cane non sia più presente.
Tipi di documentazione che potete chiedere
Ecco il tipo di documentazione che potete chiedere se il vostro inquilino dichiara di avere un cane di servizio o di supporto emotivo. I cani di servizio e gli ESA non sono la stessa cosa e sono trattati diversamente dalla legge federale. I padroni di casa possono richiedere la documentazione medica per gli ESA, ma non per i cani di servizio.
- Una lettera del terapeuta, psicologo o psichiatra autorizzato dell’inquilino che dichiari che ha bisogno del cane per alleviare i suoi sintomi. La lettera dovrebbe essere un documento ufficiale con l’intestazione del professionista della salute mentale insieme alle sue informazioni di contatto, numero di telefono e indirizzo e-mail. La lettera dovrebbe anche includere il numero di licenza del professionista. Come padrone di casa, puoi verificare la lettera in diversi modi. Tieni presente, però, che non puoi, per nessun motivo, avere un contatto diretto con il terapeuta/psicologo/psichiatra del tuo inquilino. Oggigiorno è molto facile produrre lettere ESA false. Lei può verificare la lettera del Suo inquilino:
- Parlando educatamente con l’inquilino e chiedendogli della lettera. Ricordatevi di non essere accusatori; il vostro inquilino ha scelto di rivelarvi che ha bisogno di sistemazioni speciali, quindi siate sempre premurosi.
- Cercate il numero di licenza del professionista della salute mentale e verificatene la validità. Potete farlo visitando il sito web statale per la loro disciplina clinica e inserendo il loro numero di licenza. Se avete problemi, il vostro inquilino dovrebbe essere in grado di ottenere uno screenshot della verifica della licenza del loro consulente o medico contattandoli. Trovate il link all’ufficio licenze del vostro stato qui
- Chiedete all’inquilino di far compilare al suo professionista della salute mentale un modulo di sistemazione ragionevole. Ecco un esempio del documento trovato online.
- Identificazione del cane di servizio, come una foto.
- Verifica dell’inquilino (o del suo familiare/custode), per iscritto, che dichiara (1) che l’inquilino o un membro della sua famiglia è una persona con una disabilità; (2) la necessità dell’animale di assistere la persona con quella specifica disabilità; e (3) che l’animale assiste effettivamente la persona con una disabilità.
- Copie delle cartelle cliniche dell’animale per assicurare che sia in buona salute, senza parassiti e immunizzato/vaccinato.
Cosa non si può chiedere
I seguenti articoli sono i tipi di prove che non si possono chiedere:
- I documenti di certificazione o addestramento di un cane di servizio. Mentre vi è permesso di chiedere una sorta di prova del ruolo di un cane come cane di servizio, non vi è necessariamente permesso di chiedere di vedere la certificazione. Questo perché le regole delineate dall’ADA si applicano anche agli alloggi.
- Accesso alle cartelle cliniche dell’inquilino.
- Informazioni specifiche sulle disabilità dell’inquilino. Non è permesso fare domande come:
- “Hai una disabilità?”
- “Quanto è grave la tua disabilità?”
- “Posso avere il permesso di vedere la tua cartella clinica?”
- “Sei mai stato ricoverato per una disabilità mentale?”
- “Sei mai stato in un programma di riabilitazione dalle droghe?”
- “Prendi dei farmaci?”
- “Da quanto tempo sei in terapia?”
- “Quante sedute hai fatto con il tuo terapeuta?”
Non dovresti mai molestare o accusare il tuo inquilino di mentire. Se fate al vostro inquilino una di queste domande personali, le vostre azioni possono essere considerate discriminatorie e in violazione del Fair Housing Act.
Rifiutare i cani di servizio
In rari casi, può essere possibile limitare un inquilino ad avere un cane di servizio. Un padrone di casa è autorizzato a rifiutare la sistemazione di un animale di servizio in base alla razza se permettere l’animale sarebbe irragionevole. Per esempio, se la sua compagnia di assicurazione abbandona la sua copertura a causa di una razza limitata nei locali, può essere in grado di rifiutare il cane di servizio.
Alcune razze di cani sono considerate “pericolose” e molte compagnie di assicurazione cambiano le politiche a causa del presunto maggior rischio che comportano. I cani che si ritiene abbiano una propensione alla violenza sono Pit Bulls, Rottweilers, Doberman Pinschers, Chows, Akitas, Alaskan Malamutes, Pastori tedeschi, Siberian Huskies, San Bernardo, e ibridi di lupo. Include anche qualsiasi mix delle razze canine elencate.
Questi sono alcuni altri motivi per cui si può avere il diritto di negare un cane di servizio o sfrattare un inquilino a causa del cane:
- L’inquilino non è legalmente disabile o non può provarlo per iscritto tramite un professionista sanitario.
- L’animale d’assistenza non è prescritto per il trattamento della disabilità specifica dell’inquilino o nessun nesso è dimostrato o sostenuto per iscritto da un professionista sanitario.
- L’animale d’assistenza creerebbe un peso eccessivo.
- L’animale d’assistenza è illegale o altrimenti non consentito secondo la legge statale o municipale.
- L’animale è una minaccia diretta alla salute e alla sicurezza degli altri inquilini che non può essere ridotta o eliminata.
- La presenza dell’animale “altera fondamentalmente la natura delle operazioni del fornitore di alloggi.”
- L’inquilino non si assumerà la responsabilità dell’animale, come pulire i rifiuti, lasciarlo libero, o risolvere i problemi di rumore.
Non importa cosa, dovete sempre essere consapevoli delle vostre leggi statali, del Fair Housing Act, e dei vostri requisiti di accessibilità.