In questo periodo l’anno scorso, il Chicago CBD era pieno di nuovi sviluppi multifamiliari. Semplicemente non c’era abbastanza offerta per soddisfare la domanda degli affittuari che volevano vivere in centro. Molte cose sono cambiate nell’ultimo anno, però, e il mercato degli affitti nel Loop e nei quartieri circostanti è alle corde.
Ci sono una serie di ostacoli di fronte al mercato multifamiliare del centro di Chicago. La pandemia è solo l’ultimo, anche se certamente il più impattante, almeno nel breve termine. Le tasse di proprietà più alte vengono trasmesse agli inquilini sotto forma di affitti più alti. Molti citano l’Ordinanza sui requisiti abbordabili della città come un deterrente al nuovo sviluppo. Il fatto è che prima che qualcuno avesse sentito parlare di COVID-19, il mercato del centro stava cominciando a trascinarsi all’inizio dell’anno, almeno in termini di nuova offerta, per questi motivi e a causa dell’aumento dei costi di costruzione.
Ora, tuttavia, l’offerta non sarà un problema, poiché molti stanno scegliendo di trasferirsi in periferia quando i loro contratti di locazione scadono. L’ultima ricerca di Integra Realty Resources ha mostrato che l’occupazione multifamiliare in centro è scesa all’89,2%, il valore più basso raggiunto dal 2002. Questa cifra probabilmente diminuirà ulteriormente durante il terzo trimestre.
“Noi crediamo certamente nella vitalità del mercato del centro”, ha detto Ron DeVries, MAI, senior managing director di Integra Realty Resources. “Ci sono molte ragioni convincenti per vivere in centro. È solo che in questo momento, molte di queste ragioni non esistono. Tutti i servizi – la vita notturna, il breve tragitto dal lavoro, i ristoranti e lo shopping – il mercato sta operando su una base più limitata.”
Le proprietà di classe A sono di solito le prime a vedere il più veloce aumento o calo degli affitti a causa delle fluttuazioni del mercato. Questo è stato il caso finora quest’anno, con i prezzi che scendono nella classe B. Durante il primo trimestre, gli affitti su base annua sono scesi tra gli edifici di Classe A del 7,7 per cento; ciò ha accelerato al 12,4 per cento nel secondo trimestre. Dal momento che i prodotti A e B sono così strettamente intrecciati, non c’è da meravigliarsi che gli affitti tra gli edifici di classe B siano scesi del 7,3% e del 14,9% rispettivamente nel primo e nel secondo trimestre.
Dopo il primo blocco avvenuto a marzo, i tassi di ritenzione degli inquilini sono rimasti stabili, principalmente a causa delle limitazioni sulla capacità degli inquilini di muoversi e con le locazioni a breve termine che i proprietari stavano offrendo. Ora, tuttavia, gli affittuari stanno esaminando tutte le loro opzioni, compreso il trasferimento in luoghi a bassa densità nei sobborghi e nei quartieri esterni della città.
Alcuni edifici sono di natura a bassa densità e/o sono situati in zone a bassa densità del mercato del centro. Queste proprietà sono andate generalmente meglio. Per il resto del mercato, le concessioni sono in aumento – con offerte di uno, due o anche tre mesi di affitto – nel tentativo di frenare la migrazione degli inquilini.
“Siamo arrivati alla fine della stagione delle locazioni”, ha detto DeVries, “così ora un sacco di proprietari stanno solo lottando per riempire il maggior numero possibile di unità libere prima dell’inverno.”
La disperazione del mercato multifamiliare del centro non è necessariamente l’esultanza del mercato suburbano. Prima di tutto, non è uno scenario da appartamento a appartamento. Quegli affittuari con un capitale sufficiente e un lavoro stabile possono finalmente saltare nella proprietà della casa con i tassi così bassi come sono. All’altra estremità dello spettro, gli inquilini che affrontano difficoltà finanziarie possono trasferirsi con la famiglia fino a quando la loro situazione si stabilizza.
In secondo luogo, questo è probabilmente un disturbo a breve termine. Una volta che un vaccino è in atto, gli affittuari vedranno un mercato del centro che è stato corretto nei costi e torneranno al CBD, dal momento che i servizi che offre sono ancora una forte attrazione.
“Penso che le persone torneranno indietro quando vedranno che i loro uffici stanno aprendo e che hanno un livello di comfort nel tornare in un ambiente di lavoro sicuro”, ha detto DeVries. “Ma fino a quando questo non accadrà, non penso che vedrete un grande cambiamento in termini di aumento dell’occupazione e dei tassi di affitto in centro.”
Anche se il mercato multifamiliare suburbano non può essere pieno di nuovi inquilini che fuggono dalla densità del centro, ha comunque resistito alla situazione attuale molto meglio del CBD. La periferia ha visto poco più dell’1% di crescita degli affitti su base annua da luglio 2019 a luglio 2020. Mentre gli aumenti annuali degli affitti più vicini al 3% erano la norma prima della pandemia, questi proprietari di immobili devono accontentarsi degli affitti, e dell’occupazione, che si mantengono stabili durante un periodo così tumultuoso. Integra prevede che l’assorbimento si fermerà per tutta la durata del 2020, raggiungendo circa 750 unità. Il mercato del centro tornerà probabilmente ai livelli pre-pandemia nel 2021.