Il piano regolatore generale, noto anche come piano generale, piano direttore o piano regolatore, è un documento progettato per guidare le azioni future di una comunità. Presenta una visione per il futuro, con scopi e obiettivi a lungo termine per tutte le attività che riguardano il governo locale. Questo include una guida su come prendere decisioni sulle proposte di sviluppo del territorio pubblico e privato, la 
spesa dei fondi pubblici, la disponibilità di politiche fiscali (incentivi fiscali), gli sforzi cooperativi e le questioni di interesse urgente, come la conservazione dei terreni agricoli o la riabilitazione delle aree dei vecchi quartieri. La maggior parte dei piani sono scritti per fornire una direzione per le attività future in un periodo da 10 a 20 anni dopo l’adozione del piano. Tuttavia, i piani dovrebbero ricevere una revisione ponderata e un possibile aggiornamento ogni cinque anni.
Un piano comunitario completo serve le seguenti funzioni:
- Il piano fornisce continuità. Il piano fornisce continuità nel tempo, e dà agli enti pubblici successivi un quadro comune per affrontare le questioni di uso del territorio.
- È il mezzo con cui una comunità può bilanciare gli interessi privati in competizione. John Public potrebbe voler immagazzinare fusti di petrolio nella sua proprietà. Jane Citizen, la sua vicina, vorrebbe aprire un ristorante sulla sua proprietà. La pianificazione cerca di trovare un equilibrio tra le molte richieste concorrenti sulla terra creando modelli di sviluppo che siano ordinati e razionali, forniscano i maggiori benefici per gli individui e la comunità nel suo insieme ed evitino conflitti fastidiosi tra gli usi della terra.
- È il mezzo con cui una comunità può proteggere gli investimenti pubblici. La pianificazione è il mezzo con cui una comunità evita di scavare la nuova strada dell’anno scorso per posare il nuovo tubo di scarico di quest’anno. Modelli di sviluppo ben pianificati, ordinati e graduali sono anche meno costosi per una comunità da fornire con servizi pubblici rispetto ad uno sviluppo sparso e a bassa densità.
- Permette alle comunità di pianificare lo sviluppo in modo da proteggere risorse di valore. La pianificazione può identificare le caratteristiche ambientali come le zone umide, i terreni agricoli, i boschi e i pendii ripidi e suggerire strategie per preservare queste risorse dalla distruzione o dal degrado di uno sviluppo inappropriato.
- Fornisce una guida per modellare l’aspetto della comunità. Un piano può stabilire politiche che promuovono un senso distintivo del luogo.
- Promuove lo sviluppo economico. Il piano contiene informazioni preziose che guidano le decisioni di localizzazione delle aziende potenziali.
- Fornisce una giustificazione per le decisioni. I piani forniscono una base fattuale e oggettiva per sostenere le decisioni di zonizzazione e possono essere usati dalle comunità per difendere le loro decisioni se contestate in tribunale.
- Attraverso il dialogo pubblico, i cittadini esprimono una visione collettiva per il futuro. Infine, ma certamente non meno importante, il processo di pianificazione offre ai cittadini l’opportunità di fare brainstorming, dibattere e discutere il futuro della loro comunità. Un piano sviluppato attraverso un solido processo di input pubblico gode di un forte sostegno da parte della comunità. Le decisioni successive che sono coerenti con le politiche del piano hanno meno probabilità di essere coinvolte in controversie pubbliche.
Gary D. Taylor, Iowa State University
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