Mi è stato chiesto cos’è un “acro netto di royalty”
Il termine “acro netto di royalty” è usato dagli acquirenti di minerali e royalty per valutare un interesse minerale o royalty che è soggetto a un contratto di locazione di petrolio e gas. È collegato a, ma diverso da un “acro minerale netto”.
Per illustrare, si consideri la seguente ipotesi: possiedo un 1/4 di interesse minerale in Blackacre, contenente 640 acri. Il mio interesse minerale è soggetto a un contratto di locazione di petrolio e gas che riserva 1/4 di royalty. C’è un pozzo di produzione sul tratto e ci sono prospettive per ulteriori perforazioni.
Per calcolare il numero di acri minerali netti posseduti da un proprietario minerario, moltiplichiamo l’interesse indiviso del proprietario minerario nel tratto per il numero di acri nel tratto. Se possiedo 1/4 di interesse minerario in Blackacre e Blackacre contiene 640 acri, possiedo 1/4 X 640 = 160 acri minerali netti.
Un acro di royalty netto è talvolta definito come il diritto a 1/8 di royalty in un acro di terra. Nella mia ipotesi, ho il diritto a 1/4 di royalty su 160 acri netti di minerale, quindi possiedo 320 acri netti di royalty in Blackacre. Questo sembra controintuitivo – come posso possedere più acri di royalty che acri di minerale nella stessa proprietà?
Per molti anni, la royalty “standard” del proprietario terriero nelle locazioni di petrolio e gas era 1/8. La “royalty del proprietario terriero” e la “royalty di 1/8” erano considerate sinonimi. Così per i minerali affittati i proprietari iniziarono a parlare di “acri di royalty” nelle transazioni di acquisto e vendita di interessi di royalty. Se possiedo 1/4 di interesse minerario in 640 acri soggetti a un contratto di locazione che prevede 1/8 di royalty, allora possiedo 160 acri minerali netti e 160 acri netti di royalty. Posso vendere 1/2 del mio interesse di royalty, che sarebbe 80 acri netti di royalty.
Gli acquirenti di minerali e royalty valutano la loro proposta di acquisto di minerali e royalty che sono soggetti a un contratto di locazione di petrolio e gas in base al reddito previsto dalla proprietà. Supponiamo che Blackacre, nella mia ipotesi, abbia un pozzo il cui valore di produzione futuro previsto è di 1 milione di dollari, valore attuale 750.000 dollari, e l’acquirente prevede che saranno perforati altri tre pozzi, il cui valore futuro previsto sarà di 2,25 milioni di dollari. Quindi il valore di 3 milioni di dollari deve essere applicato all’interesse di royalty che l’acquirente vuole acquistare. I minerali sono soggetti a un contratto di locazione che prevede 1/4 di royalty. L’acquirente stima che il valore di un 1/4 di interesse di royalty nei 640 acri sia di 1 milione di dollari. Io possiedo un 1/4 di interesse minerario nel tratto e sono interessato a vendere 1/2 della mia royalty.
Per calcolare il numero di acri netti di royalty che sto vendendo, uso questa formula:
X X 8 X X .
640 acri X 25% X 8 X 1/4 X 1/2 = 160 acri netti di royalty.
Il prezzo per acro netto di royalty è 125.000$ / 160 = 781,25$ per acro netto di royalty.
Quindi il compratore mi offre 781,25$ per acro netto di royalty. Questo equivale a 1/4 di 1/2 di 1 milione di dollari, o 125.000 dollari per 1/2 della mia royalty. Ha senso per un compratore di minerali valutare le royalty in termini di $/acro netto di royalty perché in effetti stanno comprando un flusso di cassa futuro dall’interesse di royalty.
Se il venditore non possiede un interesse minerario ma solo un diritto a ricevere royalty, determinare il numero di acri netti di royalty posseduti può essere più difficile. Alcuni interessi di royalty sono una royalty frazionata e alcuni sono una frazione di royalty. Posso possedere un interesse di royalty di 1/16 in Blackacre, o posso possedere un interesse di royalty pari a 1/2 della royalty. In quest’ultimo caso, la mia royalty dipende dalla royalty riservata nel contratto di locazione dell’interesse minerario gravato dalla mia royalty. Se il contratto di locazione riserva 1/4 di royalty e io possiedo 1/2 della royalty, allora la mia royalty è 1/2 di 1/4, o 1/8. Se il mio interesse di royalty in Blackacre è di 1/16, quella frazione di produzione è tutto ciò che possiedo indipendentemente da quale royalty è riservata nel contratto di locazione.
Quindi, se possiedo un interesse di royalty di 1/16 in Blackacre, possiedo 320 acri netti di royalty (1/16 X 8 X 640). Ma se possiedo 1/2 della royalty in Blackacre, possiedo 640 acri netti di royalty (1/2 X 1/4 X 8 X 640).
I compratori di minerali spesso fanno offerte in termini di dollari per acro netto di royalty. Se il destinatario dell’offerta non sa con certezza cosa possiede, può essere difficile valutare l’offerta. Il mio consiglio è che il proprietario interessato a vendere determini innanzitutto ciò che possiede prima di stipulare qualsiasi accordo di vendita. Se questo non è possibile, e se il prezzo da pagare nel contratto di compravendita è basato sugli acri netti di royalty, il termine dovrebbe essere definito nel contratto di compravendita. La cessione dell’interesse di royalty non dovrebbe usare il termine acri netti di royalty, ma dovrebbe descrivere chiaramente l’interesse frazionario in royalty che viene ceduto.