Pensando di comprare un multifamiliare? STOP! Aspetta di leggere questo!

(Il seguente è un estratto dal nuovo libro di BiggerPockets, The Book on Rental Property Investing. Se stai cercando di comprare più proprietà in affitto quest’anno, prendine una copia oggi stesso!)

Non è un segreto che io ami le proprietà multifamiliari.

Ne parlo sul Podcast.

Ne parlo nei libri.

Ne parlo agli incontri locali di BiggerPockets.

Ma le proprietà multifamiliari sono giuste per tutti?

No.

Solo perché un tizio su un blog/podcast/webinar dice che è fantastico NON significa che dovresti uscire e comprarne uno. Ci sono pro e contro dell’investimento multifamiliare rispetto a quello monofamiliare.

Pertanto, oggi ho pensato di darvi un rapido riassunto dei pro e contro dell’investimento multifamiliare per aiutarvi a decidere se è la strada giusta per voi. Ma prima…

Che cos’è l’investimento in proprietà multifamiliari?

Le proprietà multifamiliari sono edifici con più di una unità.

Un multifamiliare può essere piccolo come due unità in un duplex o grande come migliaia di unità in un grande complesso di appartamenti. Poche persone comprano un multifamiliare per viverci (anche se io amo la strategia del “house hacking”, dove un individuo vive in una unità e affitta le altre unità), ma invece, la maggior parte delle proprietà multifamiliari sono di proprietà di investitori immobiliari che affittano le proprietà a coloro che non possono – o non vogliono – comprare una casa unifamiliare propria.

La classificazione delle proprietà multifamiliari è generalmente divisa in due categorie: piccole e grandi.

• Le piccole proprietà multifamiliari sono tutte le proprietà che contengono due, tre o quattro unità.
• Le grandi proprietà multifamiliari, quindi, sono quelle con cinque o più unità.

Questa è una distinzione importante per il modo in cui queste proprietà sono valutate e finanziate. Le proprietà multifamiliari più piccole sono considerate “residenziali” dalla maggior parte dei prestatori e quindi non sono viste come diverse da un SFR. Le grandi proprietà multifamiliari, tuttavia, sono considerate immobili commerciali, e le regole cambiano drasticamente.

Mentre il valore di una proprietà residenziale (monofamiliare o piccola multifamiliare) è determinato da quello che la casa simile in fondo alla strada ha venduto, il valore su una proprietà commerciale è in gran parte determinato confrontando il ROI che si otterrebbe con quello di altre proprietà commerciali in fondo alla strada. Più tecnicamente, si basa sul ROI che un investitore raggiungerebbe se non usasse un prestito. Questo è noto come “cap rate”, e ogni luogo ha un diverso cap rate normale con cui confrontare le diverse proprietà.

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Parliamo dei pro e dei contro dell’investire in proprietà multifamiliari.

Pro dell’investimento multifamiliare

Più possibilità di flusso di cassa

Se acquistato bene, le proprietà multifamiliari hanno la probabilità di produrre un flusso di cassa positivo dal primo giorno. Inoltre, gli affitti possono essere aumentati di una piccola quantità per ogni unità o le spese diminuite e l’effetto a catena di questi cambiamenti può causare enormi aumenti nel flusso di cassa.

Un prestito, unità multiple

Tentare di ottenere un prestito è un processo lungo e arduo che non piace a nessuno. Ma è un male necessario per la maggior parte degli investitori immobiliari. Questo è un enorme vantaggio di investire in proprietà multifamiliari: ci sono meno prestiti da ottenere! Se dovessi uscire e comprare 20 SFR nei prossimi anni, ci sono 20 richieste di prestito da compilare, 20 dichiarazioni finanziarie da preparare, 20 “sì” da sentire dal dipartimento di sottoscrizione. Esauriente, vero? Invece, puoi comprare un condominio di 20 unità e ottenere un solo prestito – una sola domanda, una sola serie di documenti finanziari, un solo sì.

Una polizza assicurativa

Odio l’assicurazione. Capisco la sua importanza, ma il mondo delle assicurazioni è così complicato e frustrante. Una buona parte del tempo amministrativo di mia moglie viene speso solo per trattare con l’assicurazione. Abbiamo scatole e scatole di scartoffie con nient’altro che documenti assicurativi. Quando si investe in una proprietà multifamiliare, si ha una polizza assicurativa su di essa. È molto più facile da tenere sotto controllo e gestire!

La matematica sopra le emozioni

Quando si investe in unità multifamiliari, sono in grado di separare le emozioni dalla transazione molto più facilmente che con una casa unifamiliare. Il multifamiliare è tutta una questione di matematica, di numeri!

Business, non hobby

Inoltre, è molto più facile trattare gli investimenti multifamiliari come un business piuttosto che un hobby a causa della natura della bestia. Le proprietà multifamiliari sono progettate per essere possedute dagli investitori e gestite da società di gestione; quindi, il costo dell’assunzione di una società di gestione è spesso incluso nel costo della proprietà, portando ad una minore gestione pratica da parte vostra.

Valutazione del reddito

Come ho detto prima, le unità multifamiliari con più di cinque unità non sono valutate allo stesso modo delle SFR. Se dovessi vendere la mia casa unifamiliare, il perito guarderebbe alcune altre case unifamiliari simili e baserebbe la sua valutazione sul prezzo di vendita di quelle altre case. Le proprietà commerciali, d’altra parte, sono valutate in base al ROI che danno ai loro proprietari. Dopotutto, non è facile confrontare un condominio di 24 unità con un altro condominio di 24 unità con gli stessi rendimenti, perché non troverete mai una proprietà simile. Gli investimenti commerciali sono semplicemente troppo diversi l’uno dall’altro.

Invece, ci affidiamo al cap rate per basare il valore. Se queste tre proprietà che sono state vendute di recente hanno dato al proprietario un ROI del 10%, allora anche questa dovrebbe farlo. Allora perché questa valutazione del reddito è così importante? Perché il valore può essere cambiato internamente, piuttosto che affidarsi ad altri, semplicemente abbassando le spese o aumentando il reddito. Piccoli cambiamenti al reddito possono fare drastiche oscillazioni al valore della proprietà, e un investitore astuto può usare questo a proprio vantaggio per sovralimentare il processo di costruzione della ricchezza.

Meno concorrenza dai proprietari di casa

Quando si compra una casa unifamiliare, un investitore è in competizione con decine di migliaia di altri che cercano una casa. La maggior parte di questa concorrenza è sotto forma di non-investitori che comprano proprietà per troppi soldi perché il portico anteriore è “così carino” o il cortile è “perfetto per Fido!” Questo può rendere la concorrenza molto più difficile, perché si sta giocando la partita con un obiettivo diverso! Invece, quando si acquistano proprietà multifamiliari, si compete con altri investitori, il che significa che c’è molta meno concorrenza.

Ok, le proprietà multifamiliari suonano piuttosto bene. Allora qual è il lato negativo? Scopriamolo.

Consigli dell’investimento multifamiliare

Più costoso

In primo luogo, le proprietà multifamiliari in genere costano molto di più di una casa unifamiliare. Questo può essere una barriera all’entrata per molte persone che cercano di iniziare, così il multifamiliare spesso non viene considerato fino a molto più tardi nella carriera di investimento. Detto questo, le proprietà multifamiliari più piccole hanno alcune opzioni di finanziamento con acconti più bassi, e le proprietà multifamiliari più grandi spesso includono la raccolta di denaro da altre persone.

Maggiore gestione intensiva

Sono il primo ad ammetterlo, gli inquilini multifamiliari causano più mal di testa degli inquilini monofamiliari. Sono generalmente più “transitori” e quindi hanno molto più dramma nella loro vita. Gli inquilini rimangono per periodi di tempo più brevi, il che può aggiungere spese significative alla vostra linea di fondo. Chiamano e si lamentano per motivi più insignificanti, hanno più difficoltà a pagare l’affitto in tempo, e tendono ad essere più duri con le unità perché non sempre sentono che il posto è la loro vera “casa”. Detto questo, come ho detto prima, le proprietà multifamiliari sono spesso gestite da terzi, quindi il proprietario non ha bisogno di essere molto coinvolto nel dramma della gestione.

Competizione più astuta

Anche se c’è meno concorrenza da parte dei proprietari di casa quando si investe in proprietà multifamiliari, le persone con cui si compete sono molto più sofisticate del proprietario di casa medio. Possono individuare un affare proprio come voi e generalmente hanno molto più capitale con cui comprare quegli affari.

Più complicato

La maggior parte delle persone può facilmente avvolgere la propria testa su una proprietà di investimento monofamiliare, ma più unità in una proprietà (e più costosa è quella proprietà), più tutto diventa complicato. Improvvisamente, si ha a che fare con 20 parti mobili piuttosto che solo due o tre.

Meno da scegliere

A seconda di dove si vive, ci può essere una mancanza di proprietà multifamiliari disponibili tra cui scegliere. Mentre le case unifamiliari sono abbondanti in tutto il mondo, le proprietà multifamiliari possono essere più scarse nella tua località.

Regolamenti governativi

Infine, quando si investe in proprietà multifamiliari e si raccolgono soldi da altri per finanziarle, si entra in un intero nuovo mondo di regolamenti governativi che dettano cosa si può e non si può fare mentre si raccolgono quei soldi. Se lo fai male, potresti finire per indossare una tuta arancione e guadagnare 1,38 dollari all’ora servendo la zuppa ad altri detenuti colletti bianchi.

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Quindi, dovresti investire nel multifamiliare?

Dovresti investire nel multifamiliare? O rimanere con la famiglia singola? O commerciale? O terra cruda? O qualcos’altro?

Vorrei che fosse così semplice.

Non sarò il tipo che dice: “Questa è la strada giusta” o “Questo è l’unico modo per investire!”

Non c’è mai una strada giusta, ma ci può essere una strada giusta per te.

Il mio obiettivo è di aiutarti a vedere i pro e i contro di ogni scelta e permetterti di pesare le opzioni e prendere la decisione migliore per te e la tua famiglia. Inoltre, anche se credo che concentrarsi su una nicchia sia utile, è possibile provare a investire sia in monofamiliare che in multifamiliare e vedere solo quale viene fuori prima.

Finché sei disposto a fare il lavoro e imparare a eseguire i numeri su entrambi, è possibile perseguire entrambi e comprare quello che attraversa il tuo radar prima.

Il mio obiettivo è quello di aiutarti a vedere i pro e i contro di ogni scelta e permetterti di pesare le opzioni e prendere la decisione migliore per te e la tua famiglia.