Perché la mia casa non si vende?

I 10 principali problemi che impediscono alla tua casa di vendersi:

La domanda magica… Quella che fa salire la pressione del sangue dell’agente immobiliare medio. Il temuto, “Perché la mia casa non si vende?”

Normalmente, a questa domanda si risponde con una risposta inscatolata di una delle grandi 3. Prezzo, Condizione o Posizione. Certo, ci sono volte in cui uno di questi problemi è il colpevole e forse l’agente manca solo l’abilità o la conoscenza del mercato per spiegare pienamente perché. Tuttavia, questi problemi non sono ciò che guarderemo oggi. Stiamo andando a controllare alcuni dei problemi più intricati che potrebbero influenzare l’attività, le proiezioni e anche le offerte. La casa non è geo-codificata correttamente e quindi non appare nelle ricerche su mappa

Problema #2. Le vostre foto sono… terribili! (O, in alcuni casi, inesistenti)

Non si ha una seconda possibilità di fare una prima impressione!

Indicazione #3. Informazioni errate sulla proprietà.

Il problema #4. Le osservazioni pubbliche non raccontano una storia.

Hai mai cercato online una casa e ti sei imbattuto in quella verbosità generica usata dalle banche quando vendono una proprietà? Per esempio:

Questa casa viene venduta così com’è senza garanzie… Blah, blah, blah.

Frustrante vero?

Beh, è così che gli acquirenti vedono una descrizione mal formulata, o ricercata.

Assicurati che la tua descrizione racconti una storia. Perché i siti di syndication (Zillow, Trulia, & Yahoo Real Estate) stanno andando a corrispondere l’input di descrizione nella MLS. Quindi, fallo bene!

Ma non confondere lungo – con buono. A volte meno è veramente più. Anche la descrizione più semplice può fare la differenza tra qualcuno che prende un appuntamento per vederlo – o no.

Infine, ho scoperto che c’è una certa mentalità legata ad un compratore che vuole guardare (e fare un’offerta su) una proprietà che ha una cattiva descrizione… Si chiamano Bargain Hunters!

Il problema #5. Il vostro rappresentante ha una cattiva reputazione tra la comunità degli agenti.

Diciamo che l’agente dell’acquirente ha 4 case che stanno aiutando il loro acquirente a scegliere. Tutte queste case riempiono i desideri/bisogni abitativi dei loro acquirenti. Cosa potrebbe giocare un ruolo nell’eliminare le proprietà da quella lista? Avete capito bene! L’agente. Ora, ovviamente un buon agente non parlare male di un altro agente immobiliare (vedi articolo 15 del Codice Etico Realtor ®). Ma, se sanno che l’agente in lista è noto per: non rispondere alle telefonate, essere testardo e difensivo durante le negoziazioni, e si avvicina al business con un abbandono sconsiderato – stanno effettivamente proteggendo il loro acquirente da un processo di negoziazione potenzialmente frustrante e persino dannoso.

Quindi, come si fa a controllare un tale problema? 1) Controllate la loro licenza per i reclami sul sito web del DBPR. 2) Chiedere in giro. 3) Fidatevi del vostro istinto.

Come dice il proverbio,

Un buon nome è più desiderabile di grandi ricchezze…

Il problema #6. Informazioni incomplete sulla proprietà o sulla comunità.

Golf, piscina, clubhouse, paesaggio, strutture per l’esercizio… Cosa coprono le tue quote HOA? Oppure, avete anche le quote HOA? Il presupposto da parte di un venditore è normalmente che un acquirente che sta considerando il quartiere (o il suo agente che mostra la proprietà) saprà già tutto ciò che la zona offre. Non è così!

Se il vostro agente non lo sa, allora chi informerà i potenziali acquirenti e i loro agenti?

Il mio consiglio, ottenere un pacchetto di informazioni dall’associazione da includere nei documenti MLS, e compilare un foglio informativo completo su tutte le caratteristiche della casa e le aggiunte.

Problema #7. Gli acquirenti non possono entrare!

Quello sopra è un esempio di istruzioni di esposizione che un agente deve controllare prima di accedere ad una proprietà. Ci sono poche cose più frustranti che dover saltare attraverso più cerchi per programmare una mostra. A volte, questo è inevitabile – come quando una casa è occupata da un inquilino ed è richiesto un preavviso di 24 ore. Tuttavia, ci sono spesso momenti in cui l’agente di lista è l’unico punto di contatto per una proprietà e non rispondono mai al telefono o ai messaggi vocali!

Se un agente vi dice che gestisce (personalmente) tutti i suoi appuntamenti… Correte! È praticamente impossibile per una persona essere disponibile 24/7.

Esempio:

Solo la settimana scorsa stavo mostrando una casa a San Marco ad un acquirente, e all’arrivo mi sono reso conto che c’era una cassetta di sicurezza che richiedeva un codice. Le istruzioni per la mostra indicavano che c’era una cassetta di sicurezza elettronica (per la quale gli agenti immobiliari hanno una chiave elettronica), quindi ovviamente non avevo chiamato per chiedere il codice della cassetta. Mentre ero fuori ho chiamato l’agente (l’unico punto di contatto) più volte per cercare di ottenere il codice, e ancora non ho ricevuto una telefonata di ritorno quasi una settimana dopo!

Il problema #8. Il tuo annuncio non viene sindacato su altri siti.

C’è stato molto fermento tra la comunità immobiliare sull’invio di dati a siti come Zillow & Trulia (se sei curioso puoi trovare un articolo sull’argomento qui). Questo non è il luogo per avere quella discussione, ma si dovrebbe sapere che il vostro agente potrebbe (senza nemmeno saperlo) avere le vostre case lista spento ad alcuni dei principali attori della comunità immobiliare on-line.

Issue #9. La commissione degli agenti dell’acquirente non è competitiva.

Le commissioni, sì, sono completamente negoziabili nello stato della Florida. E io, indipendentemente dalla commissione, mostrerò una proprietà ad un mio compratore che richiede una dimostrazione. Detto questo, la vostra casa è in competizione con altre sul mercato per un potenziale acquirente. Quando si tratta di esso, se l’altra proprietà sta offrendo un agente una commissione leggermente superiore, che pensi che preferiscono vendere?

3 Passi per un’offerta competitiva:

1. Analizzare la concorrenza per determinare ciò che è medio / comune per il vostro quartiere o zona.
2. Essere leggermente meglio del resto
3. Aumentare il tasso di commissione invece di offrire un bonus. È più rilevabile dal punto di vista dell’agente e quindi è più probabile che vi dia il “calcio” desiderato in attività e interesse

Di seguito è stato fatto uno studio sul mercato di Jacksonville per determinare l’effetto di diversi tassi di commissione sui giorni medi di mercato e il rapporto prezzo di listino/vendita.

Il problema #10. Il tuo agente non è aggressivo.

Stai ricevendo esposizioni ma nessuna offerta?

Entrare: L’offerta inversa

Che cos’è un'”offerta inversa”? Felice che tu l’abbia chiesto…

Immagina un acquirente che sta decidendo tra 2 o 3 proprietà (succede sempre) e stanno aspettando un “segno” prima di scegliere su quale casa fare un’offerta. Un’offerta inversa può essere proprio quello che il medico ha ordinato!

Normalmente, un acquirente fa un’offerta al venditore… Un’offerta inversa è semplicemente un’inversione di ruolo. Il venditore e il loro agente di quotazione mettendo insieme un accordo di acquisto &vendita insieme ad altri addenda e presentandolo al potenziale acquirente.

Ecco la chiave – Un’offerta inversa ha bisogno di fornire un beneficio una tantum a quel compratore specifico. Se si stanno trasferendo da fuori città e non hanno mobili, “Lasceremo i mobili nel soggiorno/sala da pranzo se possiamo raggiungere un accordo sul prezzo/termini per la proprietà prima della fine delle settimane”. Non importa quale sia il beneficio, basta che sia specifico per questo acquirente e che abbia un lasso di tempo limitato.

Si tratta fondamentalmente di prendere un po’ di creatività e mescolarla con un po’ di pro-attività, che il più delle volte – creerà una vendita!

Note:

A volte la causa della mancata vendita della tua casa potrebbe essere proprio… Tu! Suona duro, ma se hai rifiutato più di un’esposizione, non lo rendi facile da mostrare (nessuna cassetta di sicurezza), ti rifiuti di riordinare la casa, o non te ne vai quando un potenziale acquirente sta visualizzando la casa (è solo un po’ imbarazzante avere il proprietario che origlia per tutto il tempo) – potresti aver bisogno di avventurarti fuori dalla tua zona di comfort un po’ per far vendere la casa.

Questo post è stato ispirato da Brian Copeland di NashvilleandBeyond.com. Se avete bisogno di un agente immobiliare di Nashville, lui è il vostro uomo!