Come i premi delle polizze assicurative sono normalmente pagati in anticipo, se un acquirente sta assumendo una politica in una transazione di investimento immobiliare, il premio della politica deve essere prorata. L’acquirente dovrà al venditore l’importo prepagato, ma non ancora utilizzato, per il periodo di copertura effettiva della polizza.
Come in tutte le pro-razioni di trasferimento immobiliare, dobbiamo sapere se stiamo ripartendo “attraverso” o “fino” alla data di chiusura, e se stiamo usando un “anno bancario” di 360 giorni o un anno solare di 365 giorni. I passi sono:
- Determinare il numero di giorni dalla chiusura al giorno di scadenza della polizza.
- Calcolare il costo al giorno dell’assicurazione.
- Moltiplicare il numero di giorni per l’importo al giorno.
Facciamo un esempio di proroga assicurativa. Un investitore immobiliare sta assumendo la polizza assicurativa su una proprietà in affitto. Il premio annuale per la polizza è di $1350. Il premio della polizza è stato pagato per intero il 12 febbraio, e la chiusura è il 15 ottobre dello stesso anno. Stiamo usando un anno solare di 365 giorni e la proroga “attraverso” la chiusura. Questo significa che il venditore paga per il giorno della chiusura.
- # dei giorni dal 16 ottobre all’11 febbraio del prossimo anno è: Oct 16 + Nov 30 + Dec 31 + Jan 31 + Feb 11 = 119 giorni
- $1350 diviso per 365 giorni = costo giornaliero di $3.70
- $3.70 costo/giorno X 119 giorni = importo proporzionale di $440.30.
Questo importo verrebbe CREDITO al venditore e DEBITO all’acquirente.
Proporzionale e la dichiarazione di chiusura
Perché ci sono voci sulla dichiarazione di chiusura di una transazione immobiliare che devono essere pro-rate?
- Soldi in garanzia – a volte è necessario decidere se alcuni dei soldi tenuti in garanzia per le spese devono essere restituiti al venditore o rimanere in garanzia per l’acquirente.
- Assicurazione – I premi di assicurazione sono pagati in anticipo, quindi il venditore ha pagato per un anno intero di assicurazione. Alla chiusura, una parte dei soldi del premio viene restituita al venditore per il resto dell’anno in cui non possiederà la proprietà.
- Tasse sulla proprietà – Come l’assicurazione, ma funziona nell’altro modo. Diciamo che state chiudendo a giugno, e le bollette delle tasse per quest’anno escono a novembre per il pagamento entro il 1 gennaio. L’acquirente sarà il proprietario al momento delle tasse, ma non lo è stato per l’intero anno fiscale. Così, il venditore dovrà l’importo dovuto tra la chiusura e la data di scadenza delle tasse. Di solito, quell’importo viene accreditato sul lato dell’acquirente della dichiarazione alla chiusura e l’acquirente paga le tasse alla scadenza.
- Affitti – Le proprietà in affitto avranno affitti pagati per il mese all’inizio del mese nella maggior parte dei casi. Quindi, se l’affare si chiude il 15 del mese, il venditore è stato pagato per l’intero mese ma è dovuto solo la metà. L’acquirente sarà accreditato per l’importo degli affitti per gli ultimi 15 o 16 giorni del mese.
- Pagamenti del leasing commerciale – Ci sono diversi tipi di leasing con diverse strutture di pagamento. È complicato, ma una chiusura richiederà la pro-ratazione di ciò che è dovuto al venditore per il loro periodo di proprietà e il resto appartiene al nuovo proprietario.
- Locazioni di fattorie e ranch – Spesso le fattorie e i ranch possono essere in leasing da un vicino o dal governo per il pascolo. Se è così, qualsiasi pagamento anticipato che si applica al tempo dopo la chiusura dovrà andare al venditore, in quanto non sono più proprietari. L’acquirente ne sarà responsabile.
È importante sapere che queste sono pratiche accettate, ma alcune di esse possono essere negoziate come parte del contratto di acquisto. Non sono di ferro. In particolare per quanto riguarda le proprietà commerciali, un professionista del settore immobiliare può essere prezioso per il suo cliente, indicando le aree dell’affare che potrebbero essere negoziate se hanno raggiunto una situazione di stallo sui prezzi.