“アメリカはその歴史の中で最も深刻な住宅危機に直面しているかもしれない”。 米国の住宅政策の専門家グループが先月発表した、迫り来る立ち退き緊急事態についてのメモの冒頭はそうだ。 3千万から4千万人のアメリカ人が、COVID-19の保護と支援策が切れた後、まもなく家を追われるかもしれないと、著者たちは警告している。 しかし、米国における住宅危機は、パンデミックだけの産物ではない。 むしろ、半世紀も前から静かに進行していたのである。 制限的なゾーニングと建築法が深刻な住宅不足を生み出し、不動産価格をますます上昇させ、ますます多くのアメリカ人にとって手の届かないものになっているのだ。
手頃な価格の住宅の不足は、米国経済全体にも影響を及ぼしている。 それは、人々が住んでいる地域で家を借りたり買ったりすることを妨げるだけでなく、より経済的な機会のある場所に移動することも妨げている。 そうすることで、地域間の不平等を助長し、全体的な経済成長を阻害するのである。 また、都市部での高密度開発の制限は、スプロール化を招き、気候変動の一因となる。
しかし、住宅不足は必然ではなく、その結果も必然ではない。 米国のライバル諸国は、住宅供給を増やすことに比較的苦労していない。 ロシアは過去20年間で、住宅建設の年間ペースを2倍以上にしている。 2010年までの10年間で、中国はスペイン2カ国分、日本1カ国分の住宅を建設した。 日本、ドイツ、スイスなどの他の豊かな民主主義国家は、米国が現在直面している問題の多くを回避している。
英国は、米国に匹敵する住宅問題を抱える唯一の先進国の1つです。 これは、新しい住宅建設を阻害している地元の計画規制を無効化し、国全体の住宅供給を促進する試みです。 米国の政策立案者は、このことに留意すべきである。 もし米国がより早い経済成長を望むなら、あるいはコロナウイルスに起因する現在の不況から自らを引きずり出したいなら、住宅政策に真剣に取り組む必要がある。
THE COSTS OF RUNAWAY APPRECIATION
過去半世紀にわたり、米国の最も生産的な都市の多くで住宅価格が高騰している。 ニューヨークやロサンゼルスでは、インフレ調整後に2倍になっている。 サンフランシスコでは、3倍になっている。 全米では、1960年から2016年の間に、家賃の中央値が実質61％上昇しました。 現在、アメリカの賃貸住宅の4人に1人は、収入の半分以上を住居費に費やしています。 また、パンデミック以前にも、約20万人のアメリカ人が毎晩、公園や廃屋、車などで寝ていたという。 その数は、現在では確実に増えている。
高騰する住宅価格は、住宅所有者には恩恵があるかもしれないが、社会からはより大きなコストを押し付けている。 低所得の労働者が最も機会のある場所に移住するのを妨げ、生産性の低い、より貧しい土地に押しやられてしまうのだ。 経済学者のChang-Tai HsiehとEnrico Morettiによると、こうした流動性の欠如は1964年から2009年の間に米国の総成長を3分の1以上低下させたという。 州間の所得は収束しなくなり、地域格差が拡大した。 もし、ニューヨーク、サンフランシスコ、サンノゼの3都市で建築規制が緩和され、米国の中央値と同じレベルになった場合、米国のGDPは9％増加すると謝とモレッティは計算している。 別の言い方をすれば、生産性の高い都市における住宅規制は、毎年、ニューヨーク州のGDPに相当するコストを米国に与えている。
高生産性都市における住宅規制は、毎年、ニューヨーク州のGDPに相当するコストを米国に与えている。
過剰な住宅規制は、経済以外のコストをももたらしている。 都市は背を伸ばせなくなると、外側に広がり、生態系を脅かす。 建築規制が最も厳しく、住宅価格が最も高いのは、米国の一人当たりの温室効果ガス排出量が最も少ない地域です。 新規開発を制限することで、排出量の少ない地域は、排出量の多い地域へと新規開発を促しているのです。 また、住宅価格の上昇により、人々は職場から離れた場所に住まざるを得なくなり、通勤時間の延長や交通量の増加により、さらに多くの排出が発生します。 土地利用の改革が行われない限り、住宅価格の高騰は続き、その影響は国内の最も裕福な都市をはるかに超えて広がっていくだろう。
RACE AND “HOMEVOTING”
米国における住宅危機は、この国の悩ましい人種の歴史が生み出したものでもある。 地域社会は長い間、人種隔離を維持するために土地使用規制を行使しており、しばしば連邦政府の積極的な支援を受けてきた。 第二次世界大戦後、アメリカの都市周辺に誕生した郊外住宅地ほど、その傾向が顕著なところはない。 このような地域的な人種隔離は、住宅ローンの貸し手や不動産業者による差別と相まって、これらの地域社会をほぼ白人だけに限定していたのである。 同じような現象が都市部でも起こっていた。 政治学者のジェシカ・トランスティーン（Jessica Trounstine）は、1970年に白人が多かった都市は、その人口動態を固定化する傾向があることを明らかにした。 その結果、1970年に大都市圏よりも白人の多かった都市は、今日、制限的な土地利用パターンを持つ可能性が高く、また、住宅コストが法外に上昇する可能性も高い。
人種的敵意は依然として過度の建築制限の要因となっている。 しかし、経済的な利己主義も同様である。 アメリカ人はより多くの家を建てることを支持する傾向があるが、自分の家の近くには建てない。 両大政党の住宅所有者はしばしば地域の開発に反対し、彼らは公言するイデオロギー的コミットメントに関係なくそうするのです。 リベラル派の住宅所有者が、低・中所得層のために新しい住宅を建設することの利点を賞賛するメッセージを表示しても、これらの住宅所有者は新しい開発に反対し続けるのである。 自由市場や規制緩和を理論的に支持する保守派は、自宅付近の新しい住宅開発には全く関心を示さない。 その理由は簡単で、あらゆる政治的説得力を持つ住宅所有者が、しばしば自分たちの主要な資産である不動産の価値を脅かされることを恐れ、それを守るために投票所での影響力を行使しようとする動機があるからである
住宅政策の中心は、家を所有する人とそうでない人の間の亀裂である。
言い換えれば、住宅政策における中心的な亀裂は党派的なものではなく、家を所有している人とそうでない人の間である。 政治学者Jesse Yoderの新しい論文によれば、カリフォルニア州とテキサス州では、経済学者William Fischelの造語を使えば、「ホームボーター」は市議会に参加し、候補者に寄付をする傾向が強いという。 Yoder氏とAndrew B. Hall氏による別のワーキングペーパーでは、持ち家があると地方選挙への参加率が高くなること、そして高価な家ほど投票率が高くなることが示されている。 また、住宅が高価であればあるほど、投票率は高くなる。ゾーニングの問題が投票に含まれる場合、住宅所有者の投票率はほぼ2倍となる。
BREAKING THE DEADLOCK
人種隔離の遺産と「ホームボーター」の政治力を合わせると、米国の沿岸都市では住宅価格の上昇が避けられないように見えるかもしれない。 しかし、諸外国の経験は別の可能性を示唆している。 結局のところ、住宅の購入可能性は政治的な選択である。 住宅政策は、特に米国ではローカルなものになりがちであるが、国家政府が影響を与える方法はある。
1980年代、日本は今日の米国が直面しているのと同様の苦境に直面した。 首都東京では住宅価格が急上昇していた。 しかし2000年代初頭、政府は土地利用を管理する一連の改革を行い、地元の反対派が新しい住宅建設を阻止する能力を減らした。 そして、政府は東京の計画規制を緩和し、より高い、より密集した建物を許可した。 それ以来、東京の住宅建設率は30％上昇しました。 2014年には、東京で着工された新築住宅の数は、カリフォルニア州全体やイギリス全土の数を上回った。 1995年から2015年の間に、サンフランシスコとロンドンの住宅の平均価格はそれぞれ231%と441%上昇したが、東京ではほぼ横ばいだった。
スイスやドイツなどの他の先進民主主義国は、住宅所有率を低く抑えることによって、新しい開発に反対しうる「ホームボーター」の政治力を低下させ、上昇の暴走を回避している。 スイスの住宅所有率は40％（米国は68％）であるが、一人当たりの住宅建設数は米国の2倍である。 スイスの住宅価格の上昇率は、過去100年の間に他の先進国よりも低くなっている。 スイスと同じような持ち家率を持つドイツでは、1980年以降、平均的な実質住宅価格は上昇していない。
しかし、おそらく米国の政策立案者にとって最も関連性の高い並行関係は、英国であろう。 第二次世界大戦後、英国政府は住宅開発を制限し、都市の周囲に「グリーンベルト」を設け、その範囲内では建築が制限された。 また、地方議会がケースバイケースで開発計画に拒否権を持つ計画制度を採用した。 (一方、ヨーロッパでは、地域住民が反対しても、一定の基準を満たせば建設が許可される仕組みになっている）。 当然のことながら、イギリスでは住宅需要が供給をはるかに上回っている。 過去半世紀にわたり、イギリスはドイツの半分の数の住宅を建設し、住宅価格は、所得ではなく、経済協力開発機構（OECD）のどの国よりも急速に成長した。 8051>
英国のボリス・ジョンソン首相は「建設、建設、建設」を約束して就任し、先月、彼の政府はここ数十年で最大の計画システムの改革を発表した。 政府が提案した改革は、英国の計画システムをヨーロッパのものに近づけ、地元住民が開発に対してより少ない制御しかできないようにするものです。 地方自治体は、土地を開発用と保護用の区画に分けなければならなくなる。 そして、その土地に建築物を建てる場合、一定の基準を満たせば、自動的に許可が下りるようになる。 また、ジョンソン氏の提案では、地方議会の計画権限の一部を剥奪し、住宅建設に拘束力のある目標を設定するとしている。 ジョンソン氏の改革はまだ法制化されていないため、議会では厳しい対応を迫られるだろう。地元の保守派政治家や野党労働党が猛反発すると予想される。
英国と米国の住宅危機の類似性を考えると、米国の政治家はこの土地利用をめぐる戦いの展開に細心の注意を払う必要がある。 とりわけ、表向きはローカルな住宅問題に対処するための国家的介入の重要性に注目すべきである。 8051>
残念ながら、ドナルド・トランプ米大統領の政権は、米国を誤った方向に進ませている。 政権初期、ベン・カーソン住宅都市開発長官は、住宅建設に対する規制の壁に対する前政権の批判に共鳴し、より多くの開発を許可するための土地利用規制の改革に失敗した郊外から連邦資金を差し控えることを示唆しました。 しかし、トランプはそれ以来、「アメリカの郊外を守る」と約束し、「郊外型ライフスタイルの夢を生きる」住民に対して、「もう近所に低所得者向け住宅が建設されても困らないし、経済的にも困らない」と豹変したのだ。 8051>
対照的に、民主党の大統領候補者ジョー・バイデンは、交通と地域開発のための連邦助成金の一部を、より多くの住宅開発を許可する計画を条件とすることを発表した。 バイデンはまた、低所得の賃借人に住宅資金を提供するセクション 8 住宅バウチャーを拡大し、州や地方が排除的なゾーニング規制を撤廃できるよう技術支援のための助成金を 3 億ドル拡張することを望んでいます。
バイデン陣営の提案は、良いスタートと言えるでしょう。 しかし、11 月に誰が勝とうとも、連邦政府は土地利用改革が後回しにされることのないようにしなければなりません。 パンデミックは、米国における手頃な価格の住宅の問題を悪化させたが、それはまた、連邦政府に長年の問題に対処する特別な機会を与えたのである。 連邦政府は、資金繰りに苦しむ地方自治体に、ゾーニング改革と引き換えに追加資金を提供すべきである。 そうすることで、連邦政府は、手頃な価格の住宅における国家的危機を緩和する手助けをすることができるのである。