保険料は通常前払いなので、不動産投資取引で買主が保険を引受ける場合、保険料を按分する必要があります。
すべての不動産譲渡の日割り計算と同様に、決算日「まで」の日割り計算か、360日の「バンカーズイヤー」または365日の暦年を使用するかどうかを知る必要があります。 手順としては、
- 決算から保険満期日までの日数を決定します。
- 1日あたりの保険料を計算します。
- 日数に1日あたりの金額を掛けます。
保険の按分のサンプルをやってみましょう。 ある不動産投資家が賃貸物件の保険を引き受けることになりました。 この保険の年間保険料は1350ドルです。 保険料は2月12日に全額支払われ、決算は同じ年の10月15日です。 我々は、カレンダー365日年を使用して、”スルー “クロージングを比例している。 つまり、売主がクロージング当日に支払うということです。
- 10月16日から来年2月11日までの日数は。 10月16日+11月30日+12月31日+1月31日+2月11日=119日
- $1350 ÷ 365日=日額$3.70
$3.70 cost/day X 119 days =日割額 $440.30 です。
この金額は売主に返金され、買主に返金されます。
日割りと決算書
不動産取引の決算書にはなぜ日割りをしなければならない項目があるのでしょうか。
- エスクローのお金 – 時にはそれは、費用のためにエスクローで開催されたお金の一部が売主に返されるか、buyers.
- Insuranceのためにエスクローに滞在するべきかどうかを決定する必要がある – 保険料は先に支払われるので、売り手は保険の通年のために支払っている。 閉鎖時に、その保険料のお金の一部は、彼らがproperty.
- 固定資産税を所有していない年の残りのための売り手に返されます – 保険と同様に、しかしそれは他の方法で動作します。 あなたが6月に閉じているとしましょう、今年の税金の請求書は、1月1日までに支払うために11月に出てくる。 買い手は、税の時に所有者になりますが、彼らは全体の税の年のためになかった。 したがって、売主は、クロージングから納税期限までの間に支払うべき金額を支払うことになります。 通常、その金額は、決算時に明細書の買い手側に入金され、買い手は期限内に税金を支払います。
- 家賃 – 賃貸物件は、ほとんどの場合、月の初めにその月の家賃を支払います。 だから、契約は月の15日に閉じている場合、売主は、完全な月のために支払われているが、唯一のその半分のためにある。 また、このような場合にも、「己の信念を貫く」ということが大切です。 それは複雑ですが、閉鎖は、所有権の期間のために売り手に起因するものの日割り計算を必要とし、残りは新しいowner.
- FarmとRanchリース – 多くの場合、農場や牧場は、放牧のために近所や政府から土地をリースすることがあります。 その場合、彼らはもはや所有者ではないので、閉鎖後の時間に適用される任意の前払い金は、売主に行く必要があります。 買い手はこのために責任があるでしょう。
It は、これらが受け入れられたプラクティスであることを知っていることが重要ですが、それらのいくつかは、購入契約の一部として交渉することができる。 それらは鉄壁のものではありません。 特に商業施設で、鋭い不動産の専門家は、彼らが価格のstalemate.7976>
にヒットした場合、交渉することができる取引の領域を指摘することによって、彼らのクライアントに貴重であることができます。