人口急増に直面している都市は、密集した都市部を作るためにゾーニングと土地利用計画に目を向けるべきです。 たとえば、シンガポールは、労働者階級の住民が都心に近い住宅を購入できるよう、インクルージョン規制を実施しました。 (Photo Niels de Vries / Flickr)
午前3時に一人で歩いていて安全だと感じるのはどこでしょうか。交通量の多い通りか、広大な都市の人口密度の低い地区でしょうか。 ほとんどの人は、おそらく前者を選ぶでしょう。 実際、人口密度が高ければ、都市の通りは四六時中安全だと感じられるし、商業活動を促進し、都市に魅力的で活気のある特徴を与えることができる。
土地利用計画と区域設定は、密度を高め、高品質のサービスを支える都市の主要手段である。 土地利用計画は開発を広く指導し、ゾーニング法は土地の特定地域を規制し、その利用方法を規定するものである。 こうした規制やインセンティブがなければ、多くの開発者は最も費用対効果の高い場所、つまり市外での建設を続けるだろう。 たとえば、ユークリッド法 (単一用途区画法) は一般的な区画法で、土地を住宅地、商業地、工業地に分割するため、スプロールを助長するとして非難されることがよくあります
Euclidean zoning。 (グラフィック: The City of Crystal Lake, Illinois)
しかし、密度を高めるために都市が使用できる代替手段があります：密度ボーナス、包括的ゾーニング、インセンティブ ゾーニング、土地組み立て、段階的密度ゾーニングなどです。 私たちは、都市が密度と成長を促進するために使用できるゾーニングと土地利用計画のツールを3つのタイプに分類している：
(1) 密度ボーナス
密度ボーナスは、開発者に、手頃な住宅などの公共財を提供する代わりに、通常は許可されないより高密度の建設を許可する。 このゾーニングツールは2つのことを実現する。 (1) 開発者は追加のユニットを建設し、潜在的な利益を増やすことができる、(2) 緩やかな人口密集地域がより密になる。 例えば、広い敷地に一戸建てを建てる代わりに、手頃な価格のコンドミニアムを複数建設することが奨励される-このようなプロジェクトは、他の方法では合法的ではない。 密度ゾーニングは、何らかの公共的利益と引き換えに密度規制を例外化するもので、インセンティブ・ゾーニングと似ている。
これが実際に機能する例として、カナダのオンタリオ州では1983年に第37条が制定され、開発者が「施設、サービス、事項」と引き換えに既存の密度制限を超えて建設することが許可されたことが挙げられる。 オンタリオ州議会は、これを現金寄付や地元の公園などの公共財を意味すると解釈している。 トロントのような活況を呈している都市では、経済成長をサービス向上や手頃な価格の住宅に結びつけることが許可されている。 密度ボーナスは、高密度の開発を促進することで都市に貢献し、公共施設やサービスを拡大することで市民に利益をもたらした。 そして、2007年から2011年までの間だけでも、S37密度ボーナス法はトロントに1億3600万ドルの現金寄付を提供した。 この種のゾーニングは、低・中所得者やさまざまな民族的・人種的背景を持つ人々（彼らはしばしばサービスの行き届いた密集した都市部の外に追いやられる）が都市内に住むことができるようにすることで、密度の向上を補完するものである。 インクルージョン・ゾーニングは、開発によって貧困層や少数民族が移動しないようにし、その結果、都市にとってより安定的で信頼できる労働力となる。 シンガポールの住宅開発局（HBD）は、個人の年金資源を動員して住宅を購入することを許可することで、これを達成した。 このようなインクルージョン住宅により、シンガポール国民の90％が住宅を所有し、80％が公的な住宅に住むようになった。 また、HBDは民族統合政策を通じて多様性を確保する措置をとっていることも重要である。
(3) 土地集合と段階的密度ゾーニング
最後に、土地利用計画の一種である土地集合とは、利用度の低い地域を再利用するために小さな土地を大きなプロットに統合するプロセスである。 密集度を高めるために土地集合を利用する方法のひとつに、段階的密集度ゾーニング（GDZ）がある。 GDZは、広い土地に高密度の建物を建て、狭い土地に低密度の建物を建てるよう開発者に奨励するものです。 4978>
インドのグジャラート州を考えてみよう。そこでは土地の集合化が、良好な密度の重要な要素であるインフラの整備に成功している。 1999年にグジャラート都市計画・都市開発法が改正され、政府がインフラ建設のために土地を収用することができるようになった。 その結果、この地域の土地所有者の満足度は上がり、開発プロジェクトは予定通りに進みました。
土地組み立ての前（左）と後（右）の土地区画。 (Graphic: Affordable Housing Institute)
Moving Away from Single-Use Zoning Toward Public Engagement
Land-use planning and zoning can be used in innovative ways to ensure equity and increase density.
Land-use planning and zoningは、公平性を確保し、密度を高めるために、革新的な方法で使用することができます。 しかし、ゾーニング規制の策定と実施は、一般市民を巻き込んだ協力的なプロセスでなければなりません。 ゾーニングに対するトップダウンのアプローチはしばしば市民を疎外し、住民や事業主のニーズに適切に対応するのに苦労します。
密度の高い都市はより効率的で公平、そして活気に満ちています。 その第一歩は、単一用途のゾーニングからの脱却です。
, 都市計画.