It’s payday!
始めたばかりの大家さんにとって、家賃をどのように徴収するかは重要な問題です。 しかし、そのようなことはありません。
一般的な支払い方法には、小切手、銀行振り込み、現金、ピアツーピア支払いシステム（Venmo、PayPal、Zelle など）、または Tellus などの賃貸管理プラットフォームがあります。 本日は、それぞれのシステムのメリットとデメリットをご紹介します。
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Checks
小切手は、あまりにも長い間、家賃の支払いに使われてきたため、より信頼できる方法の1つだと思われています。 小切手は、よく言えば不便、悪く言えば危険なものです。 別の支払い方法を検討する価値があります。
そもそも、小切手は即座に発行されるものではありません。 借主が小切手を書いてから、貸主がそのお金を銀行口座で確認するまでには時間がかかります。 小切手は郵便物の中で紛失することがあり、家主は小切手が手元に届くまで、借主が支払いを送ったことを確認する方法がありません。
第二に、小切手は自動化されていません。 テナントは、毎月忘れずに小切手を書き、期限内に届くように期日前に郵送しなければなりません。 受け取ったら、家主は小切手を入金するために直接銀行に行かなければなりません。 毎月この作業を繰り返すと、切手を貼り、郵便物を待ち、銀行に行く回数が多くなる。
さらに、小切手はいくつかの本当のリスクへの扉を開いてしまう。 サンフランシスコのようないくつかの都市では、賃貸契約にない人から家賃の小切手を受け取ると、自動的にその人が転借人になるのです! あなたの側で審査や身元確認をすることなく、小切手の名前を見なかったために、あなたの賃貸住宅に誰かが住んでいることになるのです。 この人を追い出す必要がある場合、すでに受け入れてしまったので、リースの転借人禁止条項を指摘することはできません。
小切手のもう一つのリスクは、不渡りが出ることです。 借主が資金不足の場合、小切手を預け入れに行くまで、そのことに気がつきません。 これでは、住宅ローンを払えなくなるだけでなく、不払いによる立ち退き手続きも遅れる可能性があります。 州法によっては、pay-or-quit noticeを届けなければならない日付が決まっている場合があります。 小切手がバウンスすると、このプロセスを遅らせることができます。
Cash
現金で支払うことには魅力があります。 それは流動的な資産であり、どんな出費にもすぐに使うことができます。 さらに、小切手と違って、現金を受け取る家主は、賃借人が家賃を支払ったことを確実に知ることができます。 しかし、現金は記録を取るのが難しいです。 大家さんが支払いの際に領収書を発行しない場合、将来、実際にいくら支払われたかについて争いになる可能性があります。 現金は郵便で送ることができないので、個人的に交換する必要がある。
テナントは現金の方が便利だと言うかもしれませんが、小切手や銀行振り込みで記録を残したくないという人もいます。
Direct deposit
多くの家主は、小切手や現金のリスクを考え、直接銀行振込を選択します。 これは簡単で、自動化することができ、彼らは自分の銀行口座に直接資金を受け取ることができます。 しかし、この方法にはまだリスクがあります。
銀行振込を必要とする家主は、テナントに銀行口座番号とルーティング番号を開示する必要があります。 これはプライバシーを保証するものではなく、詐欺のリスクを増大させる可能性があります。 ダイレクト・デポジットはまた、各支払いが銀行明細の他の取引と混同され、良い記録を保つために手動で記録しなければならないため、記録管理が難しい。
さらに、ダイレクト・バンク・デポジットは、家主が一部の支払いをブロックする能力を与えていない。 州によっては、家主がテナントを立ち退かせる必要がある場合、これは重要な機能でなければなりません。 地域の法律にもよりますが、テナントが毎月の家賃の何分の一でも支払えば、立ち退き手続きを止めることができます。
たとえば、家賃を払っていないテナントがいるとしましょう。 支払うか辞めるかの通知を出しましたが、その通知が切れる前に、突然、銀行口座にわずか25ドルの支払いを受け取りました。 この支払いを受け入れたため（デフォルトでは、銀行口座へのすべての支払いを受け入れることになります）、立ち退き手続きは停止し、来月からまた開始することを余儀なくされます。
Peer-to-peer payments
このタイプの支払い方法には、Paypal、Venmo、および Zelle などのプラットフォームが含まれます。 これらの方法は、知り合いにお金を送金するのに便利な方法ですが、デメリットがないわけではありません。 家賃の支払いが個人的なものと混同されるため、ピアツーピア決済の帳簿は理想的ではありません。 大家さんは、記録をきちんと残したいので（納税の季節には重要！）、このシステムではすべてを手作業で転記する必要があります。 さらに、銀行直接入金と同様に、これらのプラットフォームでは、家主が部分的な支払いをブロックすることができないため、立ち退きの必要がある場合に問題となる状況が発生します。
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Venmo
ピアツーピア決済プラットフォームは通常、一人がある週に持ち出すことのできる金額に上限があります。 例えば、Venmoでは、誕生日、郵便番号、社会保障番号の下4桁で本人確認をしない限り、一度に999.99ドル以上の送金をすることはできません。 認証されたアカウントは、一度に2,999.99ドルを引き出すことができ、週の上限は19,999.99ドルとなっています。 複数の物件と住宅ローンの支払いを抱える大家さんにとって、毎日何日も続けて資金を振り込むのは不便なだけでなく、適時に支払いを行うために決済を待つ必要があればストレスになります。 この業界では締め切りが厳しいため、自動化されたシステムを利用する価値があります。
Venmoから銀行への送金は1～3営業日かかりますが、Venmoはすべての送金を確認する権利を有し、その結果、資金ブロック、押収、保留、送信者への返却が行われることがあります。 たとえリスクが小さくても、誤解のために投資資金を犠牲にする必要はないでしょう。
残念ながら、家主と借家の紛争になると、誤解が多く発生します。 最初から関係が悪くなることを予想したい人はいませんが、それでも、そうなった場合に備えて自分を守ることは重要です。 Venmoのような支払いプラットフォームでは、テナントが請求に異議を唱えた場合、保護はゼロです。 たとえその請求が先月の家賃であっても、ピアツーピアの決済プラットフォームは買い手の側に立つ傾向があり、家賃が不足することになります。 紛争が起きた場合、賃貸法の知識がない決済プラットフォームは、あなたの親友ではありません。
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テナントとより良い関係を築く
Zelle
Zelleは、いくつかの大手銀行がユーザー間の迅速な送金のために使用しているサービスです。 また、他の銀行サービスよりも速く送金することができます。
大きな欠点は、Zelleがすべての銀行で使用できるわけではないことです。 Zelleには厳選されたパートナーがおり、もしあなたの銀行がそのリストにない場合は、サービスを利用することはできません。 バンク・オブ・アメリカ、ウェルズ・ファーゴ、チェースなどの大手銀行はすべてZelleと提携しています。 多くの中小銀行や信用組合は提携していません。 大手銀行と提携している家主様でも、テナント様が同じ銀行を利用していない場合は、問題が生じます。 入居者の銀行がZelleと提携していない場合、入居者は銀行を変えるか、別の決済プラットフォームを探さなければなりません。
もうひとつの欠点は、銀行がZelleに設定した送金制限です。 不正行為からユーザーを守るため、1日あたり1000ドルという少額の送金制限もありますが、ほとんどは1日あたり2500ドル前後で推移しています。 家賃がそれ以上であれば、テナントは何日もかけて支払いを送る必要があり、毎月の家賃徴収に手間と複雑さが加わります。
Zelle は自動化することができません。 そのため、家賃のような毎月の支払いについては、定期的な支払いを設定する方法がないのです。 また、家主は部分的な支払いをブロックすることができないので、家賃不払いの立ち退き手続きを遅らせることができます。
PayPal
PayPal は、大金を定期的に送金するためにユーザー認証が必要です。 原則的には良いことなのですが、一部のユーザーから、アカウントが認証されなくなり、支払いを行うことも受け取ることもできなくなるシステムのバグが報告されています。
PayPal は、アカウントの凍結（彼らが「制限」と呼ぶもの）は、通常のパターンとは異なる資金の大きなスパイクの結果として来ることが多いと主張しています。 アカウントにフラグを立てるこの方法は、始めたばかりの新しい大家さんや、最近新しいユニットを取得した人たちを傷つけるものです。 その他のユーザーについては、アカウントが制限された明確なパターンや理由はないようです。 オンラインで「PayPal 制限」と検索すれば、資金が凍結されたという恐ろしい話がたくさん見つかります。
アカウントの制限がないとしても、PayPal は家賃の支払いには理想的ではありません。 PayPalのシステム上、個人アカウントかビジネスアカウントかを選択することができます。 個人口座の場合、送金に伴う手数料は無料です。 しかし、家主としては、借主が請求に異議を唱えた場合、何の保護もない。 例えば、テナントが退去する際に、あなたの賃貸物件に大きな損害を与えたとします。 あなたはそれを敷金から差し引きたいのですが、賃借人は同意しません。 彼らは、先月の家賃の請求についてPayPalに異議を申し立て、その金額を支払うつもりはなかったから返金してほしいと言います。 このような場合、決済プラットフォームはほとんどの場合、支払者の側に立ち、家賃が不足することになります。
おそらくこれだけで、ビジネスアカウントの開設を検討することになるでしょう。 しかし、この種の口座には手数料がかかります（米国内の取引では、販売ごとに 2.9% + 0.30 ドル）。 この手数料はテナントに転嫁できますが、双方にとって有利な、より優れたビジネスモデルが存在します。
A better solution
上に挙げたプラットフォームのどれもが、家賃支払い専用に設計されていません。 つまり、大家は肝心なときにカバーされていないのです。 あらゆるリスクと欠点があるため、大家は注意しなければ損をする立場にあります。 2018年、誰もがより良いソリューションを求めています。
Tenants
あなたが借主なら、便利なものを求めているはずです。 特にミレニアル世代は、携帯電話やコンピュータから家賃を支払うことを好みます。 自動化されたものがあれば、遅延料金や住居を失う心配もなく、安心です。
Landlords
あなたが家主なら、支払人の紛争や、立ち退きを避けるために借主が行う部分支払に対する保護を必要とします。 銀行へ何度も足を運ぶことを望む大家さんはほとんどおらず、ほとんどの大家さんは、家賃が直接銀行口座に入ることを望んでいます。 入居者が支払いを忘れたり、住宅ローンの支払いが遅れたりすることがないように、自動化されたものが望ましいのです。 また、支払いプラットフォームを拡張することなく、ポートフォリオの拡大に集中できるよう、送金制限のないシステムが必要です。
Landlords はまた、納税シーズンを悪夢で終わらせないために、記録を適切に残すためのシステムも必要です。 このような場合、「SkyDesk」は、「SkyDesk」を「SkyDesk」と呼ぶことにします。 このような場合、「痒いところに手が届く」「痒いところに手が届く」「痒いところに手が届く」「痒いところに手が届く」「痒いところに手が届く」「痒いところに手が届く」「痒いところに手が届く」「痒いところに手が届く」「痒いところに手が届く」「痒いところに手が届く」「痒いところに手が届く」「痒いところに手が届く」………….。 Tellus のような賃貸管理スーパーアプリを使用すると、家賃を回収するために設計されているため、大家さんはより安心できます。 大家さんは、テナントが期限内に支払わない場合、自動的に実施される遅延損害金を設定するオプションがあります。 また、家賃滞納を理由にテナントを退去させる必要がある場合、部分的な支払いはブロックされるため、大家さんはあらゆる選択肢を持つことができます。 また、送金制限もないため、複数のユニットを持つ大家さんは、最もお金が必要なときに口座が凍結されるリスクなしに、同時に家賃を徴収することができます。
何より、Tellusは大家さんもテナントも無料で利用できます。 銀行レベルの暗号化が施されているため、すべての金融取引が安全です。
あまりにも長い間、賃貸業界は過去に生きてきました。 私たちは、古い支払い方法を捨て、新しいものを採用する準備が整いました。 家賃の回収は氷山の一角に過ぎません。
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