賃貸物件を管理していると、ペット可であってもなくても、ほとんどの場合、介助犬を持つテナントに遭遇することになります。 家主としては、借主に具体的な書類を求めることが許されています。 しかし、アクセシビリティとフェアハウジング法を常に念頭に置いておく必要があります。
Types of Service Dogs
人が持つことのできる介助犬の種類の違いを理解することは、非常に重要なことです。 これらの犬のすべてが同じスキルや権利を持っているわけではありません。 ここでは、主な3種類の介助犬とその仕様について説明します。
つまり、理論上は、介助犬と感情支援動物（ESA）の2種類になります。 (テナントが、犬ではない感情支援動物を飼っている場合があることに留意してください)。 ユニークな障害を持つ人々を支援するために訓練されているサービス犬の様々なサブセットがあります。 たとえば、いくつかの介助犬は、目の見えない人を案内したり、血糖値の危険な高さまたは低さを飼い主に知らせたりすることに特化しているかもしれません。
介助犬は、特定の障害を持つ飼い主を支援するための特別な訓練を受けています。 一方、感情支援犬は、特別な訓練を受けているわけではありません。 これは、単に、精神衛生上の問題を抱える個人に、安らぎと交友を提供する動物です。 認可されたセラピスト、心理学者、または精神科医は通常、患者が自分の状態を改善するために犬を必要とすることを確認するために ESA レターを書きます。
Reasonable Accommodations
テナントに障害がある場合、彼らは自分の状態に対して合理的配慮を要求することができます。 合理的配慮とは、障害を持つ人が住宅に住んだり、利用したりできるように、施設の規則、方針、または慣行を変更することです。 なお、障がいのある入居者がいるいないにかかわらず、すべての住宅が満たさなければならない要件があります。 すべての賃貸住宅には、
- 住宅内および住宅を通るアクセス可能な経路
- アクセス可能な照明スイッチ、コンセント、サーモスタット、その他の環境制御
- 後でグラブバーを設置できるよう浴室の壁を補強すること。
- 車椅子の人が使用できるキッチンとバスルーム。
補助動物を必要とする人のために「ペット禁止」ポリシーを免除するなど、合理的な配慮をすること。
Landlords are not required to make a reasonable accommodation under the Fair Housing Act for service dogs in these cases:
- 家主がユニットの1つを所有している4つ以下のユニットのある建物
- Single-> (シングル)不動産仲介業者を通さずに販売または賃貸されている家族用住宅
- Hotels and motels are not considered dwelling under the Fair Housing Act but are considered place of public accommodation under Americans with Disabilities Act (ADA)
- Private clubs
General Landlord Requirements
In general, 家主
- 介助犬や感情支援動物のためにペットの敷金を要求することはできません。 しかし、介助用動物の所有者は、摩耗や損傷を超えた、犬によって引き起こされる可能性のあるあらゆる損害に責任を負います。 これには、トリムの歯型、犬が掘ったせいで破れたカーペット、犬の排泄物や嘔吐物で汚れたカーペットなどが含まれます。
- 宿泊の条件として、障害の何らかの証明、および問題の動物が訓練を受けた介助動物または精神衛生専門家によって検証された感情支援動物だという何らかの証明を要求することがあります。 また、他のテナントや隣人の静かな享受の契約を妨害する場合、犬は敷地から禁止されることがあります。 しかし、犬はもはや存在しない限り、家主はテナントの滞在を許可することができます。
Kinds of Documentation You can Ask For
ここでは、テナントが介助犬または感情的支援犬を連れていると主張する場合、要求することが許可されているドキュメントの種類は次のとおりです。 介助犬とESAは同じではなく、連邦法のもとで異なる扱いを受けます。 家主は、ESA の場合は医療文書を要求できますが、介助犬の場合は要求できません。
- 賃借人の認可されたセラピスト、心理学者、または精神科医から、症状を軽減するために犬が必要であることを明記した書簡です。 この手紙は、精神衛生の専門家のレターヘッドと、その連絡先、電話番号、電子メールアドレスが記載された正式な文書である必要があります。 手紙には、専門家のライセンス番号も記載する必要があります。 家主としては、さまざまな方法で、この手紙を確認することができます。 ただし、いかなる理由であれ、借主のセラピスト、心理学者、精神科医と直接コンタクトを取ることはできないことを覚えておいてください。 現在では、偽のESAレターを作成することは非常に簡単です。
- 丁寧にテナントと話し、レターについて質問してください。 あなたのテナントは、特別な配慮が必要であることをあなたに開示することを選択したのですから、常に思いやりのある態度でいてください。 これは、その臨床分野の州のウェブサイトにアクセスし、そのライセンス番号を入力することで行うことができます。 問題がある場合は、借主に連絡すれば、カウンセラーや医師のライセンス証明書のスクリーンショットを入手することができるはずです。 州の免許局へのリンクはこちら
- メンタルヘルスの専門家に合理的配慮のためのフォームに記入してもらうよう、借主に依頼する。 以下は、オンラインで見つけた文書の例です。
- テナント（またはその家族/世話人）からの証明書、（1）テナントまたはその家族のメンバーが障害者であること、（2）その特定の障害者を支援するための動物の必要性、（3）動物が実際に障害者を支援すること、を文書で記述すること。
- その動物が健康で、寄生虫がおらず、予防接種を受けていることを確認するための医療記録のコピー。
写真など、補助犬の識別情報
要求できないもの
以下の項目は、要求できない種類の証明です：
- 介助犬の証明書または訓練証。 介助犬としての役割を証明する何らかのものを求めることは許されていますが、必ずしも証明書を見ることを求めることは許されていません。 これは、ADAによって概説された規則が住宅にも適用されるためです。
- テナントの医療記録へのアクセス
- テナントの障害に関する具体的な情報
- 。
- 「障害をお持ちですか」
- 「障害の程度は」
- 「医療記録を見る許可はありますか」
- 「精神障害のために入院したことがありますか」
- 「精神障害のために入院したことがありますか」などの質問は一切許されない。”
- “Have you ever been in a drug rehabilitation program?”
- “Do you take medications?”
- “How long have been in therapy?”
- “How many sessions have your therapist?”
あなたは決して嫌がらせやテナントに嘘をつくように責めてはいけません。
介助犬の拒否
まれに、テナントが介助犬を持つことを制限することが可能な場合があります。 大家は、介助用動物を許可することが不合理である場合、犬種に基づいて宿泊を拒否することが許可されています。 たとえば、敷地内に制限された犬種があるために保険会社が補償を取りやめた場合、介助犬を拒否できる場合があります。
犬種によっては「危険」とみなされ、リスクが高くなると考えられるため、多くの保険会社が保険を変更することがあります。 暴力的な傾向があると考えられている犬は、ピットブル、ロットワイラー、ドーベルマン ピンチャー、チャウ、アキタス、アラスカン マラミュート、ジャーマン シェパード、シベリアン ハスキー、セント バーナード、およびオオカミの雑種です。
Here are some other reasons where you may have the right to deny the service dog or evict a tenant because the dog:
- The tenant is not legally disabled or cannot prove it in writing via a health care professional.
- 補助動物が借主の特定の障害の治療のために処方されていない、または関連性が実証されていない、あるいは医療専門家により書面で裏付けられていない。
- 補助動物が過度の負担を生じさせる。
- 補助動物が違法であるか、州や自治体の法律で許可されていない。
- 補助動物が他の入居者の健康や安全を直接脅かし、削減または排除できない。
- 動物の存在が「住宅提供者の業務の性質を根本的に変えてしまう」。”
- 借主が、排泄物の始末、放し飼い、騒音問題の解決など、動物に対する責任を取らない。
何があっても、州法、公正住宅法、およびアクセシビリティに関する要件は常に認識しておく必要があります。