昨年の今頃、シカゴCBDは新しい複合住宅の開発で活気に満ちていました。 ダウンタウンに住みたいという賃借人の需要を満たすには、単に供給が十分ではなかったのです。 しかし、この 1 年で多くのことが変わり、ループとその周辺地域の賃貸市場は綱渡りの状態です。
シカゴのダウンタウン多世帯住宅市場の前には、多くの障害があります。 パンデミックは最新のものに過ぎないが、少なくとも短期的には最も大きな影響を与えることは間違いない。 固定資産税の上昇は、家賃の上昇という形でテナントに転嫁されます。 多くの人が、市の「アフォーダブル要件条例」を新規開発の抑止力として挙げている。 COVID-19 のことを誰も知らないうちに、ダウンタウン市場は、これらの理由と建設費の上昇により、少なくとも新規供給という点では、今年の初めには足を引っ張り始めていたのです。
しかし今では、賃貸契約が切れると郊外に移転することを選ぶ人が多いので、供給は問題ではありません。 Integra Realty Resources の最新の調査によると、ダウンタウンの多世帯住宅の稼働率は 89.2% に低下し、この指標は 2002 年以来最低となりました。 この数字は、第3四半期中にさらに低下する可能性があります。
「私たちは、ダウンタウン市場の生存能力を確信しています」と、インテグラ・リアルティ・リソーシズのシニア・マネージング・ディレクター、ロン・デブリーズ（MAI）は述べています。 と、インテグラリアルティリソーシズのシニア・マネージング・ディレクター、ロン・デブリーズ氏は言います。「ダウンタウンに住む魅力的な理由はたくさんあるのですが、今はその理由の多くが存在しません。 ナイトライフ、短い通勤時間、レストラン、ショッピングなど、すべてのアメニティは、市場がより限定的な基準で運営されています」
クラスA物件は通常、市場の変動により、最も早く賃料の上昇や下落を経験する最初の物件です。 今年は今のところその傾向が強く、Bクラスの範囲に価格が下がっている。 第1四半期、Aクラスビルの賃料は前年同期比で7.7%下落しましたが、第2四半期には12.4%に加速しています。
3月に発生したロックダウンの後、テナントの移動が制限されたことと、家主が提供する短期リースにより、当初、テナント保持率は安定していました。 しかし現在では、郊外や市外にある低密度の場所への移転も含め、あらゆる選択肢を検討するようになっています。 これらの物件は一般的に良い結果を出しています。 それ以外の市場では、テナントの移動を食い止めるために、賃料の1カ月分、2カ月分、3カ月分といったコンセッションが増加傾向にある。
「リースシーズンの終わりを迎えたので、今は多くのオーナーが冬が来る前にできるだけ多くの空きユニットを埋めようと必死になっている」とDeVriesは述べた。 まず、アパートとアパートの1対1のシナリオではない。 十分な資金と安定した雇用を持つ賃借人は、このままの低金利でようやく持ち家に飛び込めるかもしれない。 反対に、経済的困難に直面している賃借人は、状況が安定するまで家族と同居するかもしれません。
第二に、これは短期的な混乱である可能性が高いです。 ワクチンが導入されれば、賃借人はコストが是正されたダウンタウン市場を見て、CBD が提供するアメニティは依然として強力な魅力であるため、CBD に戻るでしょう」
DeVries は、「人々が、オフィスがオープンして、安全な職場環境に戻るという安心感があることを確認したら、また移動すると思います」と述べています。 「しかし、そうなるまでは、ダウンタウンの入居率や賃貸料の上昇という点で、大きな変化は見られないと思います」
郊外の多世帯住宅市場は、ダウンタウンの密集から逃れた新しいテナントで溢れていないかもしれませんが、それでも CBD よりはるかによく現在の状況を乗り切ってきました。 郊外では、2019年7月から2020年7月にかけて、前年比1％強の賃料上昇を記録した。 パンデミック以前は3パーセントに近い年間賃料上昇が普通でしたが、これらの不動産オーナーは、このような激動の時期に賃料、そして稼働率が安定していることに満足せざるを得ないのです。 インテグラは、2020年の間、吸収は停滞し、最高でも約750戸になると予測しています。 ダウンタウンの市場は、2021年には流行前のレベルに戻ると思われます。