(以下はBiggerPocketsの新刊「賃貸物件投資の本」からの抜粋です。) このような記事をもっと読みたいですか？
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It’s no secret that I love multifamily properties.
ポッドキャストでも話していますし、
書籍でも話しています。
地元のBiggerPocketsミーティングでも話しています。
しかし、多世帯住宅はすべての人にとって正しいでしょうか。
いいえ。
そこで今日は、多世帯住宅投資の長所と短所を簡単にまとめて、自分に合った道かどうかを判断していただこうと思います。 その前に…
多世帯住宅投資とは何ですか？
多世帯住宅は、複数のユニットを持つ建物です。
二世帯住宅のような小さなユニットから大規模な集合住宅の数千のユニットまで、多世帯住宅はさまざまな種類があります。 しかし、ほとんどの多世帯住宅は、不動産投資家が所有しており、一戸建て住宅を購入できない人、あるいは購入したくない人に貸し出しています。
多世帯住宅の分類は、一般的に小規模と大規模に分けられます。
- 小規模な多世帯住宅とは、2、3、または4戸を含むすべての住宅です。
- したがって、大規模な多世帯住宅は5戸以上の住宅です。
この違いは、これらの住宅の評価と資金調達方法において、重要なポイントになります。 小規模の多世帯住宅は、ほとんどの貸し手にとって「住宅」と見なされるため、SFR と変わらないとみなされる。
住宅用不動産（一戸建てや小規模の集合住宅）の価値は、通りを下ったところにある同様の家がいくらで売れたかで決まるのに対し、商業用不動産の価値は、通りを下ったところにある他の商業用不動産のROIと比較して決まることが多いのです。 より厳密には、投資家がローンを使わなかった場合に達成するであろうROIに基づいている。 これは「キャップレート」と呼ばれ、場所ごとに異なる通常のキャップレートがあり、異なる物件を比較することができます。
関連記事 このような場合、「震災復興支援プロジェクト」を立ち上げる必要があります。 また、各戸の家賃を少し上げたり、経費を削減したりすることで、その波及効果でキャッシュフローが大きく増加することもあります。 しかし、それはほとんどの不動産投資家のための必要悪である。 これは、多世帯のプロパティへの投資の巨大な利点である：取得するためのより少ないローンがあります！これは、あなたのためのものではありません。 もし、あなたが今後数年間に20棟のSFRを購入するとしたら、20枚のローン申込書に記入し、20枚の財務諸表を作成し、20枚の「イエス」を引受部門から聞く必要があります。 疲れるだろう？ その代わり、20戸のアパートを購入すれば、ローンは1つで済みます。1つの申請書、1組の財務報告書、1つのイエスだけです。
1つの保険契約
私は保険が嫌いです。 その重要性は理解していますが、保険の世界はあまりにも面倒でイライラさせられます。 妻の事務的な時間のかなりの部分が保険に対応するためだけに費やされています。 保険関係の書類しかない箱が何箱もあるんですよ。 多世帯住宅に投資する場合、保険契約は1つです。 把握・管理するのがとても楽です！
Math Over Emotion
多世帯住宅に投資する場合、一戸建てよりもはるかに簡単に取引から感情を切り離すことができます。 多世帯は、数学、数字がすべてです！
趣味ではなくビジネス
さらに、多世帯投資を趣味ではなくビジネスとして扱うのは、その性質上、はるかに簡単なことなのです。 多世帯住宅は、投資家が所有し、管理会社が運営するように設計されています。そのため、管理会社に依頼する費用は、物件を所有する費用に含まれていることが多く、自分の手で管理することが少なくなります
Income Valuation
先に述べたように、5戸以上の多世帯は、SFRと同じように評価されない。 もし私が一戸建てを売るとしたら、鑑定士は似たような一戸建てをいくつか見て、そのほかの家の売価をもとに査定をします。 一方、商業施設は、その所有者に与えるROIに基づいて評価されます。 24戸のマンションと、全く同じリターンの24戸のマンションを比較するのは容易ではありません。なぜなら、全く同じような物件は見つからないからです。 商業投資は互いに違いすぎるのです。
その代わり、価値のベースとなるキャップレートを頼りにしています。 最近販売されたこれらの3つのプロパティは、所有者に10％のROIを与えた場合、この1つはまた、する必要があります。 では、なぜこのインカムバリュエーションが重要なのでしょうか。 それは、経費を下げたり、収入を上げたりするだけで、他者に頼ることなく、内部で価値を変えられるからです。 そのため、このような「掟破り」のような、「掟破り」のような、「掟破り」のような、「掟破り」のような、「掟破り」のような、「掟破り」のような、「掟破り」のような、「掟破り」のような、「掟破り」のような、「掟破り」のような、「掟破り」のような、「掟破り」のような、「掟破り」のような・・・「掟破り」のように、「掟破り」になると、掟破りになりかねません。 この競争のほとんどは、フロント ポーチが「とてもかわいい」または裏庭が「ファイドに最適！」という理由で、物件をあまりにも高額で購入する非投資家の形です。 これは、異なる目的でゲームをプレイしているため、競争をはるかに困難にする可能性があります その代わり、多世帯住宅を購入する場合は、他の投資家と競争することになるので、競争ははるかに少なくなります。
なるほど、多世帯住宅はかなり素晴らしい響きですね。 では、デメリットは何でしょうか？
Cons of Multifamily Investing
More Expensive
First, multifamily properties typically cost much more to buy than a single-family house.これは、一戸建て住宅よりもはるかに高価なものです。 このため、一戸建てを投資対象として考えるのは、投資キャリアのかなり後半になってからになることが多いようです。 そのため、一戸建てに比べ、多世帯住宅は、投資家にとって参入障壁となり、投資キャリアのかなり後半にならないと検討されないことが多いようです。
More Management Intensive
私が最初に認めたのは、一戸建てより多世帯住宅のテナントの方が頭痛の種になる点です。 彼らは一般的に、より「過渡的」であり、したがって、彼らの生活の中ではるかに多くのドラマを持っています。 テナントは短期間滞在するため、収益に大きな影響を与える可能性があります。 また、些細な理由で電話や苦情を言ってきたり、家賃を滞納したり、本当の「家」であると感じられないため、ユニットに対して厳しい態度をとる傾向があります。 しかし、先ほど申し上げたように、多世帯住宅は第三者が管理していることが多いので、オーナーが管理劇にあまり関与する必要はありません。
More Savvy Competition
多世帯住宅への投資では住宅所有者との競争は少ないですが、競争相手となる人々は一般の住宅所有者よりもはるかに洗練されています。 彼らは、あなたと同じように取引を見つけることができ、一般的にそれらの取引を購入するために多くの資金を持っています。
より複雑
ほとんどの人は簡単に一戸建て投資不動産の周りに頭を包むことができますが、プロパティ内のユニット（およびそのプロパティが高価である）、それはすべてより複雑になる。
Fewer to Choose From
住んでいる場所によっては、選択可能な多世帯住宅の数が少ないかもしれません。
政府規制
最後に、多世帯住宅に投資し、その資金を他人から調達する場合、その資金調達中にできることとできないことを規定する、まったく新しい政府規制の世界に入ることになる。 このような場合、「この人なら大丈夫！」と思えるようなものを選んでください。 それとも一戸建てにこだわるのか？ それとも商業用？ あるいは未加工の土地？
私は、「これが正しい道だ」「これが唯一の投資方法だ」と言う人間にはなりません。
正しい道はひとつではありませんが、あなたにとって正しい道はあるかもしれません。
私の目標は、それぞれの選択肢の利点と欠点を理解していただき、オプションを吟味して、あなたとあなたの家族にとって最善の決断ができるようにすることです。 また、1つのニッチに集中することは有用だと思いますが、一戸建てと多世帯のどちらかに投資してみて、どちらが先に出てくるかを見ることは可能です。
あなたが仕事をし、どちらかの数字を動かすことを学ぶ意思がある限り、両方を追求し、最初にあなたのレーダーを横切るものを購入することができます。