El año pasado, el CBD de Chicago rebosaba de nuevos desarrollos multifamiliares. Simplemente no había suficiente oferta para satisfacer la demanda de los inquilinos que querían vivir en el centro. Sin embargo, muchas cosas han cambiado en el último año, y el mercado de alquiler en el Loop y los barrios circundantes está contra las cuerdas.
Hay una serie de obstáculos frente al mercado multifamiliar del centro de Chicago. La pandemia es sólo el último, aunque sin duda el más impactante, al menos a corto plazo. El aumento de los impuestos sobre la propiedad se transmite a los inquilinos en forma de alquileres más altos. Muchos citan la Ordenanza de Requisitos Asequibles de la ciudad como elemento disuasorio para el nuevo desarrollo. El hecho es que antes de que nadie hubiera oído hablar de COVID-19, el mercado del centro de la ciudad estaba empezando a arrastrarse a principios de año, al menos en términos de nueva oferta, por estas razones y debido al aumento de los costes de construcción.
Ahora, sin embargo, la oferta no será un problema ya que muchos están optando por trasladarse a los suburbios cuando sus contratos de arrendamiento expiran. Los últimos estudios de Integra Realty Resources muestran que la ocupación de las viviendas multifamiliares en el centro de la ciudad ha descendido al 89,2%, el porcentaje más bajo que se ha alcanzado desde 2002. Es probable que esta cifra siga disminuyendo durante el tercer trimestre.
«Sin duda, creemos en la viabilidad del mercado del centro de la ciudad», dijo Ron DeVries, MAI, director gerente senior de Integra Realty Resources. «Hay muchas razones de peso para vivir en el centro. Lo que ocurre es que, ahora mismo, muchas de esas razones no existen. Todas las comodidades -la vida nocturna, el corto trayecto al trabajo, los restaurantes y las tiendas- el mercado está operando sobre una base más limitada».
Las propiedades de clase A suelen ser las primeras en ver el aumento o la caída más rápida de los alquileres debido a las fluctuaciones del mercado. Ese ha sido el caso en lo que va de año, con los precios cayendo en el rango de la Clase B. Durante el primer trimestre, los alquileres interanuales cayeron entre los edificios de clase A en un 7,7%; esa cifra se aceleró hasta el 12,4% en el segundo trimestre. Dado que los productos A y B están tan estrechamente vinculados, no es de extrañar que los alquileres entre los edificios de clase B cayeran un 7,3% y un 14,9% en el primer y segundo trimestre, respectivamente.
Después de que se produjera el cierre por primera vez en marzo, las tasas de retención de inquilinos al principio se mantuvieron estables, principalmente debido a las limitaciones en la capacidad de los inquilinos para moverse y con los contratos de alquiler a corto plazo que los propietarios estaban ofreciendo. Ahora, sin embargo, los inquilinos están estudiando todas sus opciones, incluida la reubicación en ubicaciones de menor densidad en los suburbios y los barrios de las afueras de la ciudad.
Algunos edificios son de baja densidad por naturaleza y/o están situados en bolsas de menor densidad del mercado del centro. En general, a estos inmuebles les ha ido mejor. En el resto del mercado, están aumentando las concesiones -con ofertas de uno, dos o incluso tres meses de alquiler- en un esfuerzo por frenar la migración de inquilinos.
«Hemos llegado al final de la temporada de arrendamiento», dijo DeVries, «por lo que ahora mismo muchos propietarios están luchando para llenar la mayor cantidad de unidades vacantes que puedan antes de que llegue el invierno».
La desesperación del mercado multifamiliar del centro de la ciudad no es necesariamente la exultación del mercado suburbano. En primer lugar, no es un escenario de apartamento a apartamento. Aquellos inquilinos con suficiente capital y empleo estable pueden finalmente saltar a la propiedad de una vivienda con los tipos tan bajos como están. En el otro extremo del espectro, los inquilinos que se enfrentan a dificultades financieras pueden mudarse con la familia hasta que su situación se estabilice.
En segundo lugar, esto es probablemente una interrupción a corto plazo. Una vez que haya una vacuna, los inquilinos verán un mercado en el centro de la ciudad que se ha corregido en cuanto a costes y volverán al CBD, ya que las comodidades que ofrece siguen siendo un poderoso atractivo.
«Creo que la gente va a volver a mudarse cuando vean que sus oficinas se abren y que tienen un nivel de comodidad para volver a un entorno de trabajo seguro», dijo DeVries. «Pero hasta que eso ocurra, no creo que se vaya a ver un gran cambio en términos de aumento de la ocupación y de las tasas de alquiler en el centro de la ciudad».
Si bien el mercado multifamiliar suburbano puede no estar lleno de nuevos inquilinos que huyen de la densidad del centro de la ciudad, todavía ha resistido la situación actual mucho mejor que el CBD. Los suburbios vieron poco más del 1 por ciento de crecimiento anual de los alquileres de julio de 2019 a julio de 2020. Mientras que los aumentos anuales de los alquileres más cercanos al 3% eran la norma antes de la pandemia, estos propietarios tienen que estar contentos con que los alquileres, y la ocupación, se mantengan estables durante un período tan tumultuoso. Integra prevé que la absorción se estancará durante el año 2020, alcanzando un máximo de aproximadamente 750 unidades. El mercado del centro de la ciudad volverá probablemente a los niveles anteriores a la pandemia en algún momento de 2021.