“De Verenigde Staten staan wellicht voor de ernstigste huisvestingscrisis in hun geschiedenis.” Zo begint een memo over een dreigende uitzettingsnood, dat vorige maand is gepubliceerd door een groep Amerikaanse deskundigen op het gebied van huisvestingsbeleid. Tussen de 30 en 40 miljoen Amerikanen kunnen binnenkort uit hun huizen worden gezet, waarschuwen de auteurs, nadat COVID-19 beschermingen en hulppakketten aflopen. Maar de huisvestingscrisis in de Verenigde Staten is niet alleen een gevolg van de pandemie. Het is eerder een crisis die zich al een halve eeuw stilletjes opbouwt. Beperkende bestemmingsplannen en bouwwetten hebben geleid tot een acuut tekort aan woningen, waardoor de prijzen van onroerend goed steeds hoger worden – en buiten het bereik van een groeiend aantal Amerikanen.
Het gebrek aan betaalbare woningen heeft gevolgen voor de hele Amerikaanse economie. Het verhindert mensen niet alleen om huizen te huren of te kopen in de plaatsen waar ze wonen, maar ook om te verhuizen naar plaatsen met meer economische kansen. Daardoor versterkt het de ongelijkheid tussen regio’s en remt het de algemene economische groei. Beperkingen op dichtbevolkte stedelijke gebieden leiden ook tot ongebreidelde groei, die bijdraagt tot klimaatverandering.
Maar woningtekorten zijn niet onvermijdelijk, en de gevolgen ervan evenmin. De rivalen van de Verenigde Staten hebben relatief weinig moeite gehad om het woningaanbod te vergroten. Rusland heeft zijn jaarlijkse woningbouw de afgelopen 20 jaar meer dan verdubbeld. In de tien jaar voorafgaand aan 2010 heeft China het woningequivalent van twee Spanje of één Japan gebouwd. Andere welvarende democratieën, zoals Japan, Duitsland en Zwitserland, hebben veel van de problemen waar de Verenigde Staten momenteel mee kampen, vermeden.
Het Verenigd Koninkrijk is een van de enige andere ontwikkelde landen met een huisvestingsprobleem dat dat van de Verenigde Staten evenaart. Maar vorige maand kondigde de Britse regering aan dat zij de meest substantiële hervormingen in een generatie plant – een poging om de lokale planningsvoorschriften die de bouw van nieuwe woningen belemmeren, terzijde te schuiven en het woningaanbod in het hele land te stimuleren. Amerikaanse beleidsmakers zouden hier nota van moeten nemen. Als Washington een snellere economische groei wil bevorderen, of zelfs maar zichzelf uit de huidige door het coronavirus veroorzaakte recessie wil slepen, moet het serieus werk gaan maken van het huisvestingsbeleid. En het zou moeten beginnen met in het buitenland te kijken.
DE KOSTEN VAN RUNAWAY APPRECIATION
In de afgelopen halve eeuw zijn de huizenprijzen in veel van de meest productieve steden van de Verenigde Staten de pan uit gerezen. In New York City en Los Angeles zijn ze verdubbeld na inflatiecorrectie. In San Francisco zijn ze verdrievoudigd. In het hele land is de mediane huur tussen 1960 en 2016 in reële termen met 61 procent gestegen – een periode waarin het inkomen van de mediane huurder met slechts vijf procent is gestegen. Tegenwoordig besteedt een op de vier Amerikaanse huurders meer dan de helft van zijn of haar inkomen aan huisvesting. En zelfs voor de pandemie sliepen zo’n 200.000 Amerikanen elke nacht in parken, verlaten gebouwen of auto’s. Dat aantal is nu zeker hoger.
Sterk hoge huizenprijzen zijn misschien een zegen voor huiseigenaren, maar ze eisen bredere kosten van de samenleving. Ze weerhouden werknemers met lagere inkomens ervan om te migreren naar de plaatsen met de meeste kansen, waardoor ze naar armere locaties worden geduwd waar ze waarschijnlijk minder productief zullen zijn. Volgens de economen Chang-Tai Hsieh en Enrico Moretti heeft dit gebrek aan mobiliteit de totale groei in de VS tussen 1964 en 2009 met meer dan een derde doen dalen. De inkomens in de verschillende staten convergeerden niet meer en de regionale ongelijkheden verhardden. Als de bouwbeperkingen in slechts drie Amerikaanse steden – New York City, San Francisco en San Jose – zouden worden versoepeld tot het niveau van die in de mediane Amerikaanse stad, dan zou het Amerikaanse bbp volgens Hsieh en Moretti met maar liefst negen procent toenemen. Anders gezegd, de huisvestingsvoorschriften in steden met een hoge productiviteit kosten de Verenigde Staten elk jaar het equivalent van het BBP van de staat New York.
De huisvestingsvoorschriften in steden met een hoge productiviteit kosten de Verenigde Staten elk jaar het equivalent van het BBP van de staat New York.
De buitensporige huisvestingsvoorschriften hebben ook niet-economische kosten. Wanneer steden niet hoger kunnen groeien, breiden ze zich naar buiten uit, waardoor ecosystemen worden bedreigd. Bouwbeperkingen zijn het strengst – en de huizenprijzen het hoogst – in de delen van de Verenigde Staten met de laagste uitstoot van broeikasgassen per hoofd van de bevolking. Door nieuwe ontwikkeling te beperken, drijven gebieden met de laagste uitstoot nieuwe ontwikkeling naar gebieden met een hogere uitstoot. En omdat stijgende huizenprijzen mensen dwingen verder van hun werk te gaan wonen, zorgen langere woon-werkverplaatsingen en meer verkeer voor nog meer uitstoot. Zonder hervorming van het grondgebruik zullen de huizenprijzen blijven stijgen, met gevolgen die veel verder reiken dan de meest welvarende steden van het land.
RACE EN “HOMEVOTING”
De huisvestingscrisis in de Verenigde Staten is deels een product van de netelige raciale geschiedenis van het land. Gemeenschappen hebben lang gebruik gemaakt van regelgeving voor landgebruik om rassenscheiding in stand te houden, vaak met de actieve steun van de federale overheid. Nergens was dit meer het geval dan in de voorsteden die na de Tweede Wereldoorlog rond de Amerikaanse steden verrezen. Plaatselijk goedgekeurde rassenscheiding van woningen, gekoppeld aan discriminatie door hypotheekverstrekkers en vastgoedmakelaars, zorgden ervoor dat deze gemeenschappen bijna uitsluitend blank bleven – een erfenis die tot op de dag van vandaag voortleeft. Een soortgelijke dynamiek speelde in steden. De politicologe Jessica Trounstine heeft aangetoond dat steden die in 1970 overwegend blank waren, de neiging hadden dat demografische profiel vast te houden door middel van beperkingen in het grondgebruik die niet expliciet op ras gericht waren, maar wel een segregerend effect hadden – beperkingen op meergezinswoningen of betaalbare woningen, bijvoorbeeld. Het resultaat is dat steden die in 1970 blanker waren dan hun respectievelijke grootstedelijke gebieden, vandaag waarschijnlijk restrictieve ruimtelijke ordeningspatronen hebben – en waarschijnlijk ook exorbitante stijgingen in huisvestingskosten hebben gekend.
Raciale animus is nog steeds een factor in buitensporige bouwbeperkingen. Maar dat geldt ook voor economisch eigenbelang. Amerikanen zijn voorstander van het bouwen van meer huizen, maar niet in de buurt van hun eigen huizen. Huiseigenaren van beide grote politieke partijen verzetten zich vaak tegen lokale ontwikkeling, en zij doen dit ongeacht hun beleden ideologische overtuigingen. Zelfs wanneer onderzoekers liberale huiseigenaren boodschappen laten zien waarin de voordelen van de bouw van nieuwe woningen voor gezinnen met lage en middeninkomens worden geprezen, blijven deze huiseigenaren zich verzetten tegen nieuwe ontwikkelingen. Conservatieven, die in theorie voorstander zijn van vrije markten en deregulering, zijn niet enthousiaster over nieuwe woningbouw in de buurt van hun huis. De reden is simpel: huiseigenaren van alle politieke overtuigingen vrezen bedreigingen voor de waarde van hun eigendom – vaak hun belangrijkste bezit – en zijn gemotiveerd om hun invloed bij de stembus te gebruiken om het te beschermen.
De centrale kloof in het huisvestingsbeleid is tussen mensen die huizen bezitten en zij die dat niet doen.
De centrale kloof in het huisvestingsbeleid, met andere woorden, is niet partijdig: het is tussen mensen die huizen bezitten en zij die dat niet doen. In Californië en Texas zijn “homevoters”, om de term te gebruiken die is bedacht door de econoom William Fischel, meer geneigd om deel te nemen aan gemeenteraadsvergaderingen en te doneren aan kandidaten, volgens een nieuw artikel van de politicoloog Jesse Yoder. Uit een ander werkdocument van Yoder en Andrew B. Hall blijkt dat huiseigenaarschap leidt tot een hogere opkomst bij lokale verkiezingen – en hoe duurder het huis, hoe groter de kans dat de eigenaar gaat stemmen. De toename van de opkomst van huiseigenaren is bijna twee keer zo groot wanneer er bestemmingsplannen op de agenda staan.
BREAKING THE DEADLOCK
De erfenis van rassenscheiding en de politieke macht van “homevoters” lijken er samen voor te zorgen dat stijgende huizenprijzen onvermijdelijk zijn in Amerikaanse kuststeden. Maar de ervaringen in andere landen suggereren andere mogelijkheden. Uiteindelijk is betaalbaarheid van huisvesting een politieke keuze. Hoewel het huisvestingsbeleid meestal een lokale aangelegenheid is – vooral in de Verenigde Staten – zijn er manieren waarop nationale regeringen dit beleid kunnen beïnvloeden.
In de jaren tachtig stond Japan voor een vergelijkbare situatie als de Verenigde Staten nu. De huizenprijzen stegen snel in de hoofdstad, Tokio. Maar in het begin van de jaren 2000 nam de nationale regering een reeks hervormingen aan die de controle over het grondgebruik overnamen en de mogelijkheden van lokale tegenstanders om de bouw van nieuwe woningen tegen te houden, verminderden. De regering versoepelde vervolgens de planningsbeperkingen in Tokio, waardoor hogere en dichtere gebouwen werden toegestaan. Sindsdien is de woningbouw in de stad met 30 procent gestegen. In 2014 werd in Tokio met de bouw van meer nieuwe huizen begonnen dan in de hele staat Californië of in heel Engeland. Terwijl de gemiddelde prijs van een huis in San Francisco en Londen tussen 1995 en 2015 met respectievelijk 231 en 441 procent steeg, bleef die in Tokio vrijwel ongewijzigd.
Andere geavanceerde democratieën zoals Zwitserland en Duitsland hebben een op hol geslagen waardestijging voorkomen door de huizenbezitscijfers lager te houden – en zo de politieke macht van “thuisstemmers” die zich tegen nieuwe ontwikkelingen zouden kunnen verzetten, te verkleinen. In Zwitserland, waar het percentage huizenbezitters slechts 40% bedraagt (vergeleken met ongeveer 68% in de Verenigde Staten), worden per persoon jaarlijks bijna tweemaal zoveel huizen gebouwd als in de Verenigde Staten. De huizenprijzen in Zwitserland zijn de afgelopen eeuw minder gestegen dan in enig ander ontwikkeld land. In Duitsland, waar het percentage huizenbezitters vergelijkbaar is met in Zwitserland, zijn de gemiddelde reële huizenprijzen sinds 1980 niet gestegen.
Maar de meest relevante parallel voor beleidsmakers in de VS is misschien wel het Verenigd Koninkrijk. Na de Tweede Wereldoorlog heeft de Britse regering de woningbouw aan banden gelegd door “groene gordels” rond steden aan te leggen, waarbinnen slechts beperkt mocht worden gebouwd. Ook werd een planningssysteem ingevoerd dat gemeenteraden aanzienlijke bevoegdheden gaf om per geval een veto uit te spreken over ontwikkelingsplannen. (In een groot deel van continentaal Europa daarentegen is de bouw toegestaan zolang de ontwikkelaars aan bepaalde normen voldoen – zelfs als de plaatselijke bewoners bezwaar maken). Het is misschien niet verrassend dat de vraag naar woningen in het Verenigd Koninkrijk veel groter is dan het aanbod. In de afgelopen halve eeuw heeft het Verenigd Koninkrijk half zoveel huizen gebouwd als Duitsland, en de huizenprijzen, maar niet de inkomens, zijn sneller gestegen dan in enig ander land van de Organisatie voor Economische Samenwerking en Ontwikkeling. Ondertussen is Londen voor huurders een van de duurste steden ter wereld geworden.
De Britse premier Boris Johnson beloofde bij zijn aantreden “bouwen, bouwen, bouwen” en vorige maand kondigde zijn regering de grootste verandering van het planningssysteem in decennia aan. De door de regering voorgestelde hervormingen zouden het planningssysteem van het Verenigd Koninkrijk meer op dat van Europa laten lijken, waardoor de lokale bevolking minder controle over de ontwikkeling zou krijgen. Lokale overheden zouden grond moeten verdelen in percelen die bestemd zijn voor ontwikkeling of bescherming. Voorstellen om te bouwen op percelen die voor ontwikkeling zijn aangewezen, zouden automatisch toestemming krijgen, zolang ze maar aan bepaalde normen voldoen. Johnson’s voorstellen zouden de lokale raden ook een aantal van hun planningsbevoegdheden ontnemen en bindende streefcijfers voor de woningbouw vastleggen. Johnson’s hervormingen zijn nog niet in werking getreden, en ze zullen in het parlement hard worden ontvangen: lokale conservatieve politici en de oppositiepartij Labour zullen naar verwachting felle oppositie voeren.
Gezien de overeenkomsten tussen de huisvestingscrises in het Verenigd Koninkrijk en de Verenigde Staten, zouden Amerikaanse politici deze ontluikende strijd over het grondgebruik nauwlettend in de gaten moeten houden. Zij zouden vooral het belang moeten opmerken van nationale interventie om ogenschijnlijk lokale huisvestingsproblemen aan te pakken. Om een impasse op het gebied van huisvesting te doorbreken, moeten nationale regeringen soms in actie komen – of lokale regeringen stimuleren om in actie te komen, door middel van wortels of stokken.
Helaas heeft de regering van de Amerikaanse president Donald Trump de Verenigde Staten in de verkeerde richting gestuurd. In de eerste jaren van zijn regering herhaalde de minister van Huisvesting en Stedelijke Ontwikkeling Ben Carson de kritiek van de vorige regering op belemmeringen in de regelgeving voor woningbouw en stelde hij voor om federale fondsen te onthouden aan voorsteden die er niet in slaagden hun regelgeving voor landgebruik te hervormen om meer ontwikkeling mogelijk te maken. Maar Trump is sindsdien overstag gegaan – hij beloofde “de voorsteden van Amerika te beschermen” en vertelde bewoners “die hun Suburban Lifestyle Dream leven” dat “u niet langer last of financiële schade zult ondervinden van de bouw van lage inkomenswoningen in uw buurt”. Mocht Trump in november herverkiezing winnen, dan zijn de vooruitzichten voor een verstandige hervorming van het landgebruik somber.
Democratische presidentskandidaat Joe Biden, daarentegen, heeft aangekondigd dat hij sommige federale subsidies voor vervoer en gemeenschapsontwikkeling afhankelijk zal maken van plannen om meer woningbouw toe te staan. Biden wil ook Section 8 huisvestingsvouchers uitbreiden, die huisvestingsfondsen verstrekken aan huurders met een laag inkomen, en $ 300 miljoen aan subsidies voor technische bijstand aan staten en gemeenten uitbreiden om hen te helpen uitsluitende bestemmingsplannen uit te bannen.
De voorstellen van de Biden-campagne zijn een goed begin. Maar ongeacht wie wint in november, moet de federale overheid ervoor zorgen dat hervorming van het landgebruik niet op een laag pitje komt te staan. De pandemie heeft het probleem van betaalbare huisvesting in de Verenigde Staten verergerd, maar het heeft de federale regering ook een buitengewone kans gegeven om een al lang bestaand probleem aan te pakken. De federale regering zou de in geldnood verkerende lokale overheden extra middelen moeten bieden in ruil voor bestemmingsplanhervormingen. Door dit te doen, kan Washington ervoor kiezen om de nationale crisis in betaalbare huisvesting te helpen verlichten.