Het is betaaldag! Hoe gaat u innen?
Voor verhuurders die net beginnen, is de vraag hoe de huur te innen een belangrijke. Sommige platforms zijn niet alleen onhandig, maar dragen ook grote risico’s met zich mee als u zich niet bewust bent van de wet of het beleid van het betalingsplatform. Slimme verhuurders zullen er alles aan doen om hun investering te beschermen, en dat begint met het kiezen van een rotsvaste betaalmethode.
Populaire betaalmethoden zijn cheques, directe bankoverschrijving, contant geld, een peer-to-peer betalingssysteem (zoals Venmo, PayPal of Zelle) of een verhuurbeheerplatform zoals Tellus. Vandaag zullen we kijken naar enkele van de voor- en nadelen van elk systeem.
Lees meer: Lees dit voordat u de huur verhoogt, laat geen geld op tafel liggen
Checks
Checks worden al zo lang gebruikt om huur te betalen dat we aannemen dat het een van de meer vertrouwde methoden is. Cheques zijn op zijn best onhandig en op zijn slechtst gevaarlijk. Het is de moeite waard om alternatieve betaalmethoden te onderzoeken.
In de eerste plaats zijn cheques niet onmiddellijk. Het duurt even tussen de huurder die de cheque uitschrijft en de verhuurder die het geld op zijn bankrekening ziet staan. Cheques kunnen verloren gaan in de post, en verhuurders hebben geen manier om te controleren of een huurder een betaling heeft gestuurd totdat de cheque in hun handen is.
Ten tweede, cheques zijn niet geautomatiseerd. Huurders moeten eraan denken de cheque elke maand uit te schrijven en hem vóór de vervaldag te posten, zodat hij op tijd aankomt. Eenmaal ontvangen, moeten verhuurders persoonlijk naar de bank gaan om de cheque te storten. Herhaal dit proces elke maand, en dat zijn veel postzegels, veel wachten op de post, en veel uitstapjes naar de bank.
Daar komt bij dat cheques de deur openzetten voor een aantal echte risico’s. In sommige steden, zoals San Francisco, het aanvaarden van een huurcheque van iemand die niet op uw lease-overeenkomst maakt ze automatisch een onderhuurder! Zonder screening of identiteitscontrole van uw kant, heeft u nu iemand die op uw huurcontract staat en in uw huuraccommodatie woont, allemaal omdat u niet naar de naam op de cheque hebt gekeken. Als u deze persoon ooit moet verwijderen, kunt u niet wijzen op een onderhuurder clausule in de huurovereenkomst, omdat u hem al geaccepteerd heeft. Dit betekent een uitzettingsprocedure.
Een ander risico van cheques is dat ze kunnen worden geweigerd. Als de huurder onvoldoende saldo heeft, weet u dat pas als u de cheque gaat storten. Dit kan niet alleen voorkomen dat u uw hypotheek niet kunt betalen, maar het kan ook een uitzettingsprocedure wegens wanbetaling vertragen. Afhankelijk van de wetgeving in uw staat, kunnen er bepaalde data zijn waarop een aanmaning tot betaling moet worden afgegeven. Een ongedekte cheque kan dit proces vertragen.
Cash
Contant betalen heeft zo zijn voordelen. Het is een liquide vermogen en kan onmiddellijk worden gebruikt voor elke uitgave. Bovendien weet een verhuurder die contant geld accepteert, in tegenstelling tot cheques, zeker dat een huurder de huur heeft betaald. Contant geld is echter moeilijk te registreren. Als een verhuurder geen kwitantie geeft bij betaling, opent dit de deur voor toekomstige geschillen over hoeveel er daadwerkelijk is betaald. Contant geld kan niet via de post worden verstuurd, en moet persoonlijk worden uitgewisseld. Afhankelijk van het gebied waar u woont, is de plek die u kiest om contant geld te wisselen mogelijk niet veilig en is er een verhoogd risico op confrontaties, vooral als deze uitwisseling een routine is die elke maand plaatsvindt.
Hoewel huurders kunnen aanvoeren dat het handiger is, willen sommigen die contant betalen geen bewijs achterlaten via cheques of bankoverschrijvingen. Het is altijd verstandig om huurders te screenen voordat u aan hen verhuurt om ervoor te zorgen dat u precies weet wie er op uw eigendom zal wonen.
Directe storting
Veel verhuurders zien de risico’s van cheques en contant geld en kiezen voor een directe bankoverschrijving. Het is eenvoudig, kan worden geautomatiseerd, en ze ontvangen het geld direct op hun bankrekening. Er zijn echter nog steeds risico’s aan deze methode.
Verhuurders die bankoverschrijvingen vereisen, moeten een bankrekeningnummer en routing-nummer aan huurders bekendmaken. Dit garandeert geen privacy en kan het risico van fraude vergroten. Directe storting is ook moeilijk voor het bijhouden van gegevens, omdat elke betaling wordt vermengd met andere transacties op een bankafschrift en handmatig moet worden geregistreerd om een goede administratie bij te houden.
Daarnaast geven directe bankstortingen verhuurders niet de mogelijkheid om gedeeltelijke betalingen te blokkeren. In sommige staten is dit een belangrijk kenmerk dat aanwezig moet zijn als een verhuurder ooit een huurder moet uitzetten. Afhankelijk van de wet in uw gebied, kan een uitzettingsprocedure worden stopgezet als huurders zelfs maar een fractie van de kosten van de maandelijkse huur betalen.
Zeg bijvoorbeeld dat u een huurder hebt die de huur niet heeft betaald. U hebt hem aangemaand om te betalen of te stoppen, maar plotseling, voordat die opzegging verloopt, ontvangt u een miezerige betaling van $ 25 op uw bankrekening. Aangezien u deze betaling hebt aanvaard (en standaard zouden alle betalingen op uw bankrekening worden aanvaard), komt de uitzettingsprocedure tot stilstand en bent u gedwongen volgende maand opnieuw te beginnen. De huurder blijft huurvrij op uw eigendom wonen.
Peer-to-peer betalingen
Dit type betaalmethode omvat platforms zoals Paypal, Venmo en Zelle. Deze methoden zijn een handige manier om geld over te maken naar mensen die je kent, maar ze zijn niet zonder nadelen. De boekhouding met peer-to-peer betalingen is niet ideaal, omdat huurbetalingen worden vermengd met persoonlijke betalingen. Verhuurders die een goede administratie willen bijhouden (belangrijk voor de belastingen!) moeten met dit systeem alles handmatig overschrijven. Bovendien, net als bij directe bankstortingen, staan deze platforms verhuurders niet toe om gedeeltelijke betalingen te blokkeren, wat leidt tot problematische situaties als er een noodzaak tot ontruiming is.
Lees meer: Forming an LLC for Your Rental Property
Venmo
Peer-to-peer betalingsplatforms stellen meestal een limiet aan hoeveel een persoon in een bepaalde week kan opnemen. Venmo staat bijvoorbeeld niet toe dat u meer dan $999,99 in één keer overmaakt, tenzij u uw identiteit verifieert met uw verjaardag, postcode en de laatste vier cijfers van uw sofinummer. Geverifieerde accounts kunnen $ 2.999,99 in één keer overmaken met een wekelijks maximum van $ 19.999,99. Voor verhuurders met meerdere eigendommen en hypotheekbetalingen is het niet alleen onhandig om elke dag meerdere dagen achter elkaar geld over te maken, het is ook stressvol als u moet wachten tot het geld is overgemaakt om op tijd te kunnen betalen. Deadlines zijn krap in deze industrie, en je verdient een geautomatiseerd systeem, een systeem dat je niet laat stranden als je bent vergeten een overschrijving te doen.
Overdrachten naar uw bank vanuit Venmo duren één tot drie werkdagen, maar Venmo behoudt zich het recht voor om elke overdracht te herzien, wat kan resulteren in fondsen die worden geblokkeerd, in beslag genomen, vastgehouden of teruggestuurd naar de afzender. Zelfs als het risico klein is, waarom zou u uw investeringsgeld opofferen aan een misverstand?
Helaas zijn er misverstanden in overvloed als het gaat om geschillen tussen huisbaas en huurder. Niemand wil een relatie verwachten die vanaf het begin zuur wordt, maar het is nog steeds belangrijk om jezelf te beschermen voor het geval het gebeurt. Betaalplatforms zoals Venmo bieden u geen enkele bescherming als een huurder besluit een uitgave te betwisten. Zelfs als het om de laatste maand huur gaat die de huurder u verschuldigd is, kiezen peer-to-peer betalingsplatforms vaak de kant van de koper, waardoor u huurgeld tekort komt. In omstreden situaties is een betalingsplatform zonder kennis van huurrecht niet uw beste vriend.
Lees meer: Building Better Relationships with Tenants
Zelle
Zelle is een dienst die door verschillende grote banken wordt gebruikt voor snelle overboekingen tussen gebruikers. In tegenstelling tot Venmo of PayPal waar je saldo in de app staat, stort Zelle het geld direct op je bankrekening. Het overschrijft ook sneller dan de meeste bankdiensten. Ondanks deze voordelen zijn er ook enkele nadelen.
Een groot nadeel is dat Zelle niet bij elke bank te gebruiken is. Ze hebben geselecteerde partners en als uw bank niet op die lijst staat, dan kunt u hun service niet gebruiken. Sommige grote banken zoals Bank of America, Wells Fargo, en Chase zijn allemaal partner van Zelle. Veel kleinere banken en credit unions doen dat niet. Voor verhuurders die bankieren met een grote partner, wordt het nog steeds een probleem als je huurders niet dezelfde bank hebben. Als hun banken niet samenwerken met Zelle, moeten ze ofwel van bank veranderen of een ander betaalplatform vinden.
Een ander nadeel zijn de overschrijvingslimieten die banken met Zelle hebben ingesteld. Ontworpen om gebruikers tegen fraude te beschermen, zijn sommige overschrijvingslimieten zo klein als $ 1.000 per dag, terwijl de meeste rond de $ 2.500 per dag schommelen. Als uw huur hoger is dan dat, moeten huurders mogelijk betalingen over meerdere dagen verzenden, wat gedoe en complicatie toevoegt aan het innen van de huur elke maand.
Zelle kan niet worden geautomatiseerd. Dus voor maandelijkse betalingen zoals huur, is er geen manier om een terugkerende betaling op te zetten. Verhuurders kunnen ook geen gedeeltelijke betalingen blokkeren, wat een uitzettingsprocedure voor niet-betaling van huur kan vertragen.
PayPal
PayPal vereist verificatie van de gebruiker om regelmatig grote sommen geld over te maken. In principe is dit een goede zaak, maar sommige gebruikers hebben bugs in het systeem gemeld waarbij hun account niet meer wordt geverifieerd en zij geen betalingen meer kunnen verrichten of ontvangen. Als een huisbaas die afhankelijk is van gestage inkomsten voor hypotheekbetalingen en andere uitgaven, is dat een hoofdpijn die je niet wilt.
PayPal beweert dat het bevriezen van accounts (wat zij “beperkingen” noemen) vaak zal komen als gevolg van een grote piek in fondsen die afwijkt van het normale patroon. Deze methode van het markeren van accounts kwetst nieuwe verhuurders die net beginnen of degenen die onlangs een nieuwe eenheid hebben verworven. Voor andere gebruikers lijkt er geen waarneembaar patroon of reden te zijn waarom hun rekening werd beperkt. Zoek gewoon op “PayPal-beperkingen” online en je zult veel te veel horrorverhalen vinden over bevroren fondsen.
Zelfs zonder rekeningbeperkingen is PayPal nog steeds niet ideaal voor het betalen van huur. De manier waarop het systeem is opgezet, kunt u kiezen of u een persoonlijke rekening of een zakelijke rekening wilt. Voor persoonlijke rekeningen zijn er geen kosten verbonden aan overschrijvingen. U als verhuurder heeft echter geen bescherming als een huurder besluit de kosten aan te vechten. Stel bijvoorbeeld dat uw huurder gaat verhuizen en aanzienlijke schade heeft veroorzaakt aan uw huurwoning. U wilt dit van de borgsom aftrekken, maar de huurder is het hier niet mee eens. Hij betwist de huurkosten van vorige maand bij PayPal en zegt dat hij dat bedrag nooit heeft willen betalen en dat hij zijn geld terug moet krijgen. In dergelijke gevallen kiest het betalingsplatform bijna altijd de kant van de betaler, en komt u huurgeld tekort.
Misschien is dit genoeg om u te laten kijken naar het openen van een zakelijke rekening. Er zijn echter kosten verbonden aan dit soort rekeningen (2,9% + $ 0,30 per verkoop voor Amerikaanse transacties). Die kosten kunnen worden doorberekend aan de huurder, maar er zijn betere bedrijfsmodellen die voordelig zijn voor beide partijen.
Een betere oplossing
Geen van de hierboven genoemde platforms is uitsluitend ontworpen voor huurbetalingen. Dit betekent dat verhuurders niet gedekt zijn als het erop aankomt. Met alle risico’s en nadelen staan verhuurders op het punt geld te verliezen als ze niet voorzichtig zijn. Het is 2018, en iedereen is op zoek naar een betere oplossing.
Tenants
Als je een huurder bent, wil je iets handigs. Cheques zijn niet gemaakt voor de manier waarop u werkt; de meeste huurders, vooral millennials, betalen de huur liever vanaf hun telefoon of computer. Het hebben van iets geautomatiseerd kan u gemoedsrust geven, zodat u zich nooit zorgen hoeft te maken over te late vergoedingen of het verliezen van uw huisvesting.
Verhuurders
Als u een verhuurder bent, hebt u bescherming nodig tegen geschillen tussen betalers of gedeeltelijke betalingen die een huurder zou kunnen doen om uitzetting te voorkomen. Weinig verhuurders willen eindeloze reizen naar de bank te nemen; de meeste willen huur geld om direct naar hun bankrekening te gaan. U verdient iets geautomatiseerds, zodat huurders niet vergeten te betalen en zodat u niet te laat bent met uw hypotheekbetalingen. U hebt ook iets nodig zonder overschrijvingslimieten, zodat u zich kunt concentreren op de groei van uw portefeuille zonder uw betalingsplatform te ontgroeien.
Huurders hebben ook een systeem nodig dat hen helpt een goede administratie bij te houden, zodat het belastingseizoen geen nachtmerrie wordt. Het kunnen bijhouden van inkomsten en uitgaven is de sleutel tot een goede verhuurorganisatie en zorgt ervoor dat u een positieve cashflow heeft.
Lees meer: 10 Tips voor nieuwe verhuurders, Reservefondsen voor verhuurders
Tellus: een platform ontworpen voor huurincasso (en zo veel meer)
Wat de huursector echt nodig heeft, is iets eenvoudigs, geautomatiseerds en veiligs. Het gebruik van een superapp voor huurbeheer zoals Tellus geeft verhuurders extra gemoedsrust omdat het is ontworpen om huur te innen. Verhuurders hebben de mogelijkheid om een boete in te stellen die automatisch wordt toegepast als een huurder niet op tijd betaalt. Gedeeltelijke betalingen worden geblokkeerd, waardoor verhuurders over een volledig scala aan opties beschikken als ze huurders moeten uitzetten omdat ze de huur niet hebben betaald. Er zijn geen overschrijvingslimieten, zodat verhuurders met meerdere eenheden tegelijkertijd huur kunnen innen zonder het risico van een bevroren rekening wanneer u het geld het hardst nodig hebt.
Het beste van alles is dat Tellus gratis is voor verhuurders en huurders. Bank-grade encryptie is op zijn plaats, zodat al uw financiële transacties veilig zijn.
Voor te lang, heeft de huursector in het verleden geleefd. We zijn klaar om oude betaalmethoden achter ons te laten en iets nieuws te adopteren. Het innen van de huur is slechts het topje van de ijsberg.
Lees meer: Introductie van de Tellus Boost Account