Denk je aan het kopen van een meergezinswoning? STOP! Wacht tot u dit leest!

(Het volgende is een uittreksel uit het nieuwe boek van BiggerPockets, Het Boek over Verhuur Vastgoed Beleggen. Als u meer huurwoningen wilt kopen dit jaar, haal dan vandaag nog een exemplaar op!)

Het is geen geheim dat ik gek ben op meergezinswoningen.

Ik praat over hen op de Podcast.

Ik praat over hen in boeken.

Ik praat over hen op lokale BiggerPockets meetups.

Maar zijn meergezinswoningen geschikt voor iedereen?

Nee.

Omdat iemand op een blog/podcast/webinar zegt dat het geweldig is, wil NIET zeggen dat je er een moet gaan kopen. Er zijn voors en tegens aan meergezinsbeleggingen boven eengezinswoningen.

Daarom dacht ik vandaag geef je een snelle samenvatting van de voors / tegens van meergezinsbeleggingen om u te helpen beslissen of het de juiste weg voor u is. Maar eerst…

Wat is Multifamily Property Investing?

Multifamily properties zijn gebouwen met meer dan één eenheid.

Een multifamily kan zo klein zijn als twee eenheden in een duplex of zo groot als duizenden eenheden in een groot appartementencomplex. Weinig mensen kopen ooit een meergezinswoning om in te wonen (hoewel ik hou van de strategie van “house hacking”, waarbij een individu in één eenheid woont en de andere eenheden verhuurt), maar in plaats daarvan zijn de meeste meergezinswoningen eigendom van vastgoedbeleggers die de eigendommen verhuren aan mensen die geen eengezinswoning van zichzelf kunnen – of willen – kopen.

Multifamily classificatie wordt over het algemeen opgesplitst in twee categorieën: klein en groot.

• Kleine meergezinswoningen zijn alle eigenschappen die twee, drie of vier eenheden bevatten.
• Grote meergezinswoningen, dus, zijn die met vijf of meer eenheden.

Dit is een belangrijk onderscheid vanwege de manier waarop deze eigenschappen worden gewaardeerd en gefinancierd. Kleinere meergezinswoningen worden door de meeste kredietverstrekkers als “residentieel” beschouwd en zijn dus niet verschillend van een woning met vaste verblijfplaats. Grote meergezinswoningen worden echter beschouwd als commercieel onroerend goed, en de regels veranderen drastisch.

Terwijl de waarde van een woning (eengezinswoning of kleine meergezinswoning) wordt bepaald door wat het vergelijkbare huis verderop in de straat kost, wordt de waarde van commercieel onroerend goed grotendeels bepaald door de ROI die men zou behalen te vergelijken met die van andere commerciële panden in de straat. Meer technisch, is het gebaseerd op de ROI een investeerder zou bereiken als ze niet gebruik maken van een lening. Dit staat bekend als een “cap rate,” en elke locatie heeft een andere normale cap rate om verschillende eigenschappen tegen te vergelijken.

Related: 6 redenen om meergezinsbeleggingen te verkiezen boven eengezinswoningen

Laten we het eens hebben over de voor- en nadelen van beleggen in meergezinswoningen.

Pro’s van meergezinsbeleggingen

Meer mogelijkheden voor cashflow

Als het goed is gekocht, kunnen meergezinswoningen vanaf de eerste dag een positieve cashflow opleveren. Bovendien kunnen de huren voor elke eenheid met een klein bedrag worden verhoogd of de kosten worden verlaagd en het rimpeleffect van die veranderingen kan een enorme toename van de cashflow veroorzaken.

Een lening, meerdere eenheden

Proberen om een lening te krijgen is een lang, moeizaam proces dat niemand leuk vindt. Maar het is een noodzakelijk kwaad voor de meeste investeerders in onroerend goed. Dit is een groot voordeel van het investeren in meergezinswoningen: er zijn minder leningen te verkrijgen! Als u de komende jaren 20 appartementen zou kopen, zijn dat 20 leningaanvragen die u moet invullen, 20 financiële overzichten die u moet opstellen, 20 “ja’s” die u moet horen van de acceptatieafdeling. Uitputtend, is het niet? In plaats daarvan kunt u kopen een 20-eenheid appartementencomplex en krijg slechts een lening – een aanvraag, een set van financiële gegevens, slechts een ja.

Een verzekeringspolis

Ik haat verzekeringen. Ik begrijp het belang ervan, maar de verzekeringswereld is gewoon zo omslachtig en frustrerend. Een groot deel van de administratieve tijd van mijn vrouw gaat op aan verzekeringszaken. We hebben dozen en dozen papierwerk met alleen maar verzekeringspapieren. Als je investeert in een meergezinswoning, heb je er één verzekeringspolis op. Het is zo veel makkelijker bij te houden en te beheren!

Wiskunde boven emotie

Wanneer ik in meergezinswoningen investeer, kan ik emoties veel gemakkelijker van de transactie scheiden dan bij een eengezinswoning. Bij meergezinswoningen gaat het om de wiskunde, de cijfers!

Business, geen hobby

Daarnaast is het veel gemakkelijker om investeringen in meergezinswoningen als een business te behandelen in plaats van als een hobby, vanwege de aard van het beestje. Meergezinswoningen zijn ontworpen voor beleggers om te bezitten en beheermaatschappijen om te runnen; dus de kosten van het inhuren van zo’n beheermaatschappij zijn vaak verrekend in de kosten van het bezit van het onroerend goed, wat leidt tot minder hands-on-management door u.

Inkomenswaardering

Zoals ik al eerder zei, worden meergezinswoningen met meer dan vijf eenheden niet op dezelfde manier gewaardeerd als SFR’s. Als ik u mijn eengezinswoning zou verkopen, zou de taxateur kijken naar een paar andere eengezinswoningen die vergelijkbaar zijn en zijn taxatie baseren op de verkoopprijs van die andere woningen. Commerciële eigendommen daarentegen worden getaxeerd op basis van de ROI die zij hun eigenaars opleveren. Het is immers niet eenvoudig om een flatgebouw met 24 wooneenheden te vergelijken met een ander flatgebouw met 24 wooneenheden en exact hetzelfde rendement, omdat u nooit een exact vergelijkbaar pand zult vinden. Commerciële investeringen verschillen gewoon te veel van elkaar.

In plaats daarvan vertrouwen we op de cap rate om de waarde op te baseren. Als deze drie recent verkochte panden de eigenaar een ROI van 10% opleverden, dan zou deze dat ook moeten doen. Dus waarom is deze inkomsten waardering zo belangrijk? Omdat de waarde intern kan worden gewijzigd, in plaats van te vertrouwen op anderen, door simpelweg de uitgaven te verlagen of de inkomsten te verhogen. Kleine veranderingen in de inkomsten kunnen drastische schommelingen in de waarde van het onroerend goed maken, en een slimme belegger kan dit in zijn voordeel gebruiken om het vermogensopbouwproces te superchargen.

Minder concurrentie van huiseigenaren

Bij het winkelen voor een eengezinswoning concurreert een belegger met tienduizenden anderen die op zoek zijn naar een huis. De meeste van deze concurrentie is in de vorm van niet-investeerders die onroerend goed kopen voor veel te veel geld omdat het voorportaal is “zo schattig” of de achtertuin is “perfect voor Fido!” Dit kan concurrentie veel moeilijker maken, omdat u het spel speelt met een ander doel! In plaats daarvan, wanneer u meergezinswoningen koopt, concurreert u met andere beleggers, wat betekent dat er veel minder concurrentie is.

Okay, meergezinswoningen klinken behoorlijk geweldig. Dus wat is de keerzijde? Laten we dat eens uitzoeken.

Cons of Multifamily Investing

Meer Duur

First, multifamily properties kosten doorgaans veel meer om te kopen dan een eengezinswoning. Dit kan een toetredingsdrempel zijn voor veel mensen die proberen te beginnen, dus meergezinswoningen worden vaak niet overwogen tot veel later in iemands investeringscarrière. Dat gezegd hebbende, kleinere meergezinswoningen hebben een aantal lagere aanbetalingsfinancieringsopties, en grotere meergezinswoningen omvatten vaak het aantrekken van geld van andere mensen.

Meer Management Intensive

Ik zal de eerste zijn om het toe te geven, huurders van meergezinswoningen veroorzaken meer hoofdpijn dan huurders van eengezinswoningen. Ze zijn over het algemeen meer “overgangs” en hebben dus veel meer drama in hun leven. Huurders blijven voor kortere periodes, wat een aanzienlijke kostenpost kan zijn. Ze bellen en klagen om meer pietluttige redenen, hebben meer moeite om de huur op tijd te betalen, en zijn vaak harder voor eenheden omdat ze niet altijd het gevoel hebben dat de plaats hun echte “thuis” is. Dat gezegd hebbende, zoals ik al eerder zei, worden meergezinswoningen vaak beheerd door derden, dus de eigenaar hoeft niet erg betrokken te zijn bij het managementdrama.

Slimmere concurrentie

Hoewel er minder concurrentie is van huiseigenaren bij het investeren in meergezinswoningen, zijn de mensen tegen wie u concurreert veel geraffineerder dan de gemiddelde huiseigenaar. Ze kunnen een deal spotten net zoals u dat kunt en hebben over het algemeen veel meer kapitaal waarmee ze die deals kunnen kopen.

Meer gecompliceerd

De meeste mensen kunnen gemakkelijk hun hoofd wikkelen rond een eengezinswoning, maar hoe meer eenheden in een pand (en hoe duurder dat pand is), hoe gecompliceerder het allemaal wordt. Plotseling heb je te maken met 20 bewegende delen in plaats van slechts twee of drie.

Minder om uit te kiezen

Afhankelijk van waar u woont, kan er een gebrek zijn aan beschikbare meergezinswoningen waaruit u kunt kiezen. Terwijl eengezinswoningen over de hele wereld overvloedig zijn, kunnen meergezinswoningen schaarser zijn op uw locatie.

Overheidsvoorschriften

Ten slotte, wanneer u investeert in meergezinswoningen en geld inzamelt van anderen om het te financieren, betreedt u een geheel nieuwe wereld van overheidsvoorschriften die dicteren wat u wel en niet kunt doen terwijl u dat geld inzamelt. Als je het verkeerd doet, kun je uiteindelijk een oranje jumpsuit dragen en $ 1,38 per uur verdienen met het serveren van soep aan andere witte-boorden-gevangenen.

Gerelateerd: The Anatomy of an Awesome Offer Package for Your Next Multifamily Deal

So, Should You Invest in Multifamily?

Moet je investeren in multifamily? Of bij eengezinswoningen blijven? Of commercieel? Of onbebouwde grond? Of iets anders?

Ik wou dat het zo eenvoudig was.

Ik ben niet van plan om de man te zijn die zegt: “Dit is de juiste weg” of “Dit is de enige manier om te investeren!”

Er is nooit één juiste weg, maar er kan een juiste weg voor u zijn.

Mijn doel is om u te helpen de voors en tegens van elke keuze te zien en u in staat te stellen de opties af te wegen en de beste beslissing voor u en uw gezin te nemen. Bovendien, hoewel ik geloof dat het nuttig is om je op één niche te richten, is het mogelijk om te proberen te investeren in eengezins- of meergezinswoningen en gewoon te zien welke het eerst aan de beurt komt.

Zolang je bereid bent om het werk te doen en te leren om de nummers op een van beide uit te voeren, kun je beide nastreven en kopen wat het eerst op je radar komt.