Wanneer u een huurwoning beheert, of deze nu huisdiervriendelijk is of niet, zult u hoogstwaarschijnlijk huurders met hulphonden tegenkomen. Als verhuurder is het u toegestaan om uw huurder om specifieke documentatie te vragen. U moet echter altijd rekening houden met de wetten inzake toegankelijkheid en eerlijke huisvesting. Lees verder om meer te leren over de rechten van verhuurders en huurders met betrekking tot hulphonden en het soort bewijs dat u mag vragen.
Typen hulphonden
Het is essentieel om de verschillen te begrijpen tussen de soorten hulphonden die mensen kunnen hebben. Niet al deze honden hebben dezelfde vaardigheden of rechten. Hier volgen de drie belangrijkste soorten diensthonden en hun specificaties:
In theorie zijn de twee soorten honden die u zult tegenkomen dus diensthonden en emotionele ondersteuningsdieren (ESA). (Houd er rekening mee dat een huurder een emotioneel ondersteuningsdier kan hebben dat geen hond is). Er zijn verschillende soorten hulphonden die zijn opgeleid om mensen met een unieke handicap te helpen. Zo kunnen sommige hulphonden gespecialiseerd zijn in het begeleiden van blinden of het waarschuwen van hun baasjes bij een gevaarlijk hoog of laag bloedsuikergehalte.
Hulphonden hebben een speciale opleiding om hun baasje te helpen met hun specifieke handicap. Een emotionele hulphond, aan de andere kant, heeft geen speciale opleiding. Dit is gewoon een dier dat troost en gezelschap biedt aan een persoon met geestelijke gezondheidsproblemen. Een gediplomeerde therapeut, psycholoog of psychiater zal meestal een ESA-brief schrijven om te verifiëren dat de patiënt de hond nodig heeft om zijn toestand te verbeteren.
Redelijke aanpassingen
Als uw huurder een handicap heeft, kunnen zij redelijke aanpassingen voor hun toestand aanvragen. Redelijke aanpassingen zijn veranderingen in de regels, het beleid of de praktijken van de woning, zodat een persoon met een handicap in een wooneenheid kan wonen of er gebruik van kan maken. Er zijn bepaalde eisen waaraan alle eenheden moeten voldoen, ongeacht de aanwezigheid van een huurder met een handicap. Alle verhuureenheden moeten hebben:
- Een toegankelijke route in en door de eenheid.
- Toegankelijke lichtschakelaars, stopcontacten, thermostaten, en andere omgevingsbedieningen.
- Versterkte badkamerwanden om later installatie van grijpstangen mogelijk te maken.
- Keukens en badkamers die kunnen worden gebruikt door mensen in een rolstoel.
Redelijke aanpassingen omvatten het afzien van een “geen huisdieren” beleid voor iemand die een hulpdier nodig heeft.
Verhuurders zijn NIET verplicht om in deze gevallen een redelijke accommodatie onder de Fair Housing Act voor hulphonden te maken:
- Buildings met 4 of minder eenheden waar de verhuurder een van de eenheden bewoont
- Eengezinswoningen verkocht of verhuurd zonder een onroerend goedeengezinswoningen die zonder makelaar worden verkocht of verhuurd
- Hotels en motels worden niet beschouwd als woningen volgens de Fair Housing Act, maar wel als plaatsen van openbare accommodatie volgens de Americans with Disabilities Act (ADA)
- Privé-clubs
Algemene vereisten voor huisbazen
In het algemeen, een verhuurder:
- kan geen borg verlangen voor een geleidehond of een geleidedier. Echter, de eigenaar van het hulphond is aansprakelijk voor alle schade, buiten slijtage, die kan worden veroorzaakt door de hond. Dit omvat tandafdrukken op trim, tapijt gescheurd door het graven van een hond, en tapijt bevuild door hondenpoep of braaksel.
- Mag een soort bewijs van handicap eisen als voorwaarde voor accommodatie, en een soort bewijs dat het dier in kwestie een getraind hulphond of een emotioneel ondersteuningsdier is, geverifieerd door een erkende geestelijke gezondheidswerker.
- Het is toegestaan om een hond, met inbegrip van een getrainde, gecertificeerde hulphond, uit te sluiten als de aanwezigheid van het dier een directe bedreiging vormt voor de veiligheid van degenen die zich op of in de buurt van het pand bevinden. De hond kan ook uit het pand worden geweerd als hij het convenant van rustig genot van andere huurders of buren verstoort. De verhuurder kan er echter voor kiezen de huurder te laten blijven, zolang de hond niet langer aanwezig is.
Soorten documentatie waar u om kunt vragen
Hier volgt het soort documentatie waar u om mag vragen als uw huurder beweert een hulphond of emotionele ondersteuningshond te hebben. Diensthonden en ESA’s zijn niet hetzelfde en ze worden anders behandeld onder de federale wetgeving. Verhuurders mogen medische documentatie vereisen voor ESA’s, maar niet voor hulphonden.
- Een brief van de bevoegde therapeut, psycholoog of psychiater van de huurder waarin staat dat ze de hond nodig hebben om hun symptomen te helpen verlichten. De brief moet een officieel document zijn met het briefhoofd van de geestelijke gezondheidswerker samen met hun contactgegevens, telefoonnummer en e-mailadres. De brief moet ook het licentienummer van de professional bevatten. Als verhuurder kunt u de brief op een aantal manieren controleren. Houd er echter rekening mee dat u, om wat voor reden dan ook, geen direct contact mag hebben met de therapeut/psycholoog/psychiater van uw huurder. Tegenwoordig is het heel gemakkelijk om valse ESA-brieven te produceren. U kunt de brief van uw huurder controleren door:
- Politief met de huurder te praten en hem naar de brief te vragen. Denk eraan niet beschuldigend te zijn; uw huurder heeft ervoor gekozen om aan u bekend te maken dat hij speciale aanpassingen nodig heeft, dus wees altijd attent.
- Het licentienummer van de geestelijke gezondheidswerker opzoeken en de geldigheid ervan verifiëren. U kunt dit doen door de website van de staat voor hun klinische discipline te bezoeken en hun licentienummer in te voeren. Als u problemen ondervindt, zou uw huurder in staat moeten zijn om een screenshot van de licentieverificatie van hun counselor of arts te verkrijgen door contact met hen op te nemen. Vind de link naar het licentiebureau van uw staat hier
- Vraag de huurder om hun geestelijke gezondheidsprofessional een redelijke accommodatie formulier in te laten vullen. Hier is een voorbeeld van het document dat online is gevonden.
- Identificatie van de hulphond, zoals een foto.
- Verificatie van de huurder (of hun familielid / verzorger), schriftelijk, waarin wordt verklaard (1) dat de huurder of een lid van zijn of haar familie een persoon met een handicap is; (2) de behoefte aan het dier om de persoon met die specifieke handicap te helpen; en (3) dat het dier de persoon met een handicap daadwerkelijk helpt.
- Kopieën van de medische dossiers van het dier om ervoor te zorgen dat ze in goede gezondheid verkeren, vrij zijn van parasieten en zijn ingeënt/gevaccineerd.
Wat u niet kunt vragen
De volgende items zijn de soorten bewijzen die u niet mag vragen:
- De certificering of trainingspapieren van een hulphond. Hoewel u mag vragen om een soort van bewijs van de rol van een hond als hulphond, mag u niet per se vragen om certificering te zien. Dit komt omdat de regels van de ADA ook van toepassing zijn op huisvesting.
- Toegang tot de medische dossiers van een huurder.
- Specifieke informatie over de handicaps van de huurder. U mag geen vragen stellen als:
- “Heeft u een handicap?”
- “Hoe ernstig is uw handicap?”
- “Mag ik toestemming hebben om uw medisch dossier in te zien?”
- “Bent u ooit opgenomen geweest in een ziekenhuis vanwege een geestelijke handicap?”
- “Heeft u ooit deelgenomen aan een afkickprogramma?”
- “Gebruikt u medicijnen?”
- “Hoe lang bent u al in therapie?”
- “Hoeveel sessies heeft u gehad met uw therapeut?”
U mag uw huurder nooit lastigvallen of beschuldigen van liegen. Als u uw huurder een van deze persoonlijke vragen stelt, kunnen uw acties worden beschouwd als discriminerend en in strijd met de Fair Housing Act.
Weigeren van hulphonden
In zeldzame gevallen kan het mogelijk zijn om een huurder te beperken in het hebben van een hulphond. Een verhuurder mag accommodatie voor een dienstdier op basis van ras weigeren als het toestaan van het dier onredelijk zou zijn. Bijvoorbeeld, als uw verzekeringsmaatschappij uw dekking laat vallen vanwege een beperkt ras in het pand, kunt u mogelijk de diensthond weigeren.
Sommige hondenrassen worden als “gevaarlijk” beschouwd en veel verzekeringsmaatschappijen wijzigen hun beleid vanwege het veronderstelde hogere risico. De honden die geacht worden een neiging tot geweld te hebben zijn Pit Bulls, Rottweilers, Doberman Pinschers, Chows, Akita’s, Alaska Malamutes, Duitse Herders, Siberische Huskies, St. Bernards, en Wolf Hybriden. Het omvat ook elke mix van de genoemde hondenrassen.
Hier zijn enkele andere redenen waarom u het recht kunt hebben om een hulphond te weigeren of een huurder uit te zetten vanwege de hond:
- De huurder is niet wettelijk gehandicapt of kan dit niet schriftelijk aantonen via een zorgverlener.
- Het hulpdier is niet voorgeschreven voor de behandeling van de specifieke handicap van de huurder of er wordt geen nexus aangetoond of schriftelijk ondersteund door een zorgprofessional.
- Het hulpdier zou een onnodige belasting creëren.
- Het hulpdier is illegaal of anderszins niet toegestaan volgens de staats- of gemeentewet.
- Het dier is een directe bedreiging voor de gezondheid en veiligheid van andere huurders die niet kan worden verminderd of geëlimineerd.
- De aanwezigheid van het dier “verandert fundamenteel de aard van de activiteiten van de huisvestingsaanbieder.”
- De huurder wil geen verantwoordelijkheid nemen voor het dier, zoals het opruimen van afval, het vrij laten rondlopen, of het oplossen van geluidsproblemen.
Hoe dan ook, u moet zich altijd bewust zijn van uw staatswetten, de Fair Housing Act, en uw eisen voor toegankelijkheid.