Tegen deze tijd vorig jaar stond de CBD van Chicago bol van nieuwe multifamily-ontwikkelingen. Er was gewoon niet genoeg aanbod om te voldoen aan de vraag van huurders die in de binnenstad wilden wonen. Er is echter veel veranderd in het afgelopen jaar, en de huurmarkt in de Loop en de omliggende wijken zit tegen de touwen.
Er zijn een aantal obstakels voor Chicago’s multifamily-markt in het centrum. De pandemie is slechts de laatste, maar zeker de meest impactvolle, althans op de korte termijn. Hogere onroerendgoedbelasting wordt doorberekend aan huurders in de vorm van hogere huren. Velen noemen de verordening inzake betaalbare eisen van de stad als een afschrikmiddel voor nieuwe ontwikkelingen. Feit is dat voordat iemand van COVID-19 had gehoord, de markt in de binnenstad begin dit jaar begon te vertragen, althans wat nieuw aanbod betreft, om deze redenen en als gevolg van stijgende bouwkosten.
Nu zal het aanbod echter geen probleem meer zijn, omdat velen ervoor kiezen om naar de buitenwijken te verhuizen wanneer hun huurcontracten aflopen. Uit het laatste onderzoek van Integra Realty Resources blijkt dat de bezettingsgraad van meergezinswoningen in het centrum is gedaald tot 89,2 procent – het laagste cijfer sinds 2002. Dat cijfer zal in het derde kwartaal waarschijnlijk verder dalen.
“Wij geloven zeker in de levensvatbaarheid van de downtown markt,” zei Ron DeVries, MAI, senior managing director bij Integra Realty Resources. “Er zijn veel dwingende redenen om in de binnenstad te wonen. Het is alleen zo dat op dit moment veel van die redenen niet bestaan. Alle voorzieningen – het nachtleven, het korte woon-werkverkeer, restaurants en winkels – de markt werkt op een beperktere basis.”
Klasse A-eigenschappen zien meestal als eerste de huurprijzen het snelst stijgen of dalen als gevolg van marktschommelingen. Dat is tot nu toe dit jaar het geval geweest, met prijzen die in Class B bereik zijn gedaald. In het eerste kwartaal daalden de huren voor klasse A-gebouwen met 7,7 procent ten opzichte van een jaar eerder; dat versnelde tot 12,4 procent in het tweede kwartaal. Aangezien A- en B-producten zo nauw met elkaar verweven zijn, is het geen wonder dat de huren in klasse B-gebouwen in het eerste en tweede kwartaal met respectievelijk 7,3 en 14,9 procent daalden.
Nadat de lockdown in maart begon, bleef de huurdersbinding aanvankelijk stabiel, voornamelijk vanwege de beperkingen op de verhuismogelijkheden van huurders en de kortlopende huurcontracten die verhuurders aanboden. Nu bekijken huurders echter al hun opties, inclusief verhuizing naar locaties met een lagere dichtheid in de buitenwijken en buitenwijken van de stad.
Sommige gebouwen hebben een lage dichtheid en/of bevinden zich in gebieden met een lagere dichtheid van de centrummarkt. Deze panden hebben het over het algemeen beter gedaan. Voor de rest van de markt, concessies zijn in opkomst – met aanbiedingen van een, twee of zelfs drie maanden huur – in een poging om huurder migratie te remmen.
“We zijn aan het einde van het verhuurseizoen gekomen,” zei DeVries, “dus op dit moment zijn veel eigenaren gewoon aan het klauteren om zoveel mogelijk van de leegstaande eenheden te vullen als ze kunnen voordat de winter toeslaat.”
De wanhoop van de multifamiliemarkt in het centrum is niet noodzakelijkerwijs op de uitgelatenheid van de voorstedelijke markt. Ten eerste, het is geen één-op-één appartement-naar-appartement scenario. De huurders die over voldoende kapitaal en een vaste baan beschikken, kunnen met de huidige lage tarieven eindelijk de sprong naar huiseigenaarschap maken. Aan de andere kant van het spectrum kunnen huurders met financiële problemen bij familie intrekken totdat hun situatie stabiliseert.
Ten tweede is dit waarschijnlijk een kortdurende verstoring. Zodra er een vaccin is, zullen huurders een markt in het centrum zien die is gecorrigeerd voor de kosten en terugkeren naar het CBD, omdat de voorzieningen die het biedt nog steeds een krachtige aantrekkingskracht hebben.
“Ik denk dat mensen terug zullen komen als ze zien dat hun kantoren opengaan en dat ze een comfortniveau hebben om terug te gaan naar een veilige werkomgeving,” zei DeVries. “Maar totdat dat gebeurt, denk ik niet dat je een grote verandering gaat zien in termen van toegenomen bezettingsgraad en huurprijzen in de binnenstad.”
Hoewel de voorstedelijke multifamiliemarkt misschien niet overspoeld is met nieuwe huurders die ontsnappen aan de dichtheid van de binnenstad, heeft het de huidige situatie nog steeds veel beter doorstaan dan de CBD. De voorsteden zagen iets meer dan 1 procent jaar-op-jaar huurgroei van juli 2019 tot juli 2020. Terwijl jaarlijkse huurstijgingen van dichter bij de 3 procent de norm waren vóór de pandemie, moeten deze vastgoedeigenaars tevreden zijn dat de huren, en de bezettingsgraad, stabiel blijven tijdens zo’n tumultueuze periode. Integra voorspelt dat de absorptie in 2020 zal stagneren tot een maximum van ongeveer 750 eenheden. De markt in de binnenstad zal waarschijnlijk ergens in 2021 terugkeren naar het niveau van voor de pandemie.