Bedwantsen zijn een enorm en enorm traumatiserend probleem in New York City. En ondanks de wetten die zijn uitgevaardigd om huurders te beschermen tegen de torenhoge kosten van de bestrijding van bedwantsen, duiken ze op de meest intieme plekken op: in je kleren, je boeken en je bed.
Het probleem is nog ingewikkelder als je huurder bent, omdat het niet jouw appartement is om te onderhouden.
Hier is wat elke huurder die met een plaag wordt geconfronteerd, moet weten:
Jouw rechten als huurder
De afgelopen jaren zijn er wetten aangenomen om huurders te beschermen tegen een deel van de gevolgen van bedwantsenplagen. In 2010 heeft de stad een wet aangenomen die vereist dat nieuwe huurders van woningen een eenjarige geschiedenis van bedwantsenbesmetting krijgen voor de individuele eenheid en het gebouw. In mei van dit jaar nam de stad een andere wet aan die eigenaars verplicht om de geschiedenis van bedwantsen in gebouwen te overhandigen aan het Department of Housing Preservation and Development en om de geschiedenis op een prominente plaats in een gebouw op te hangen of uit te delen aan huurders bij het tekenen van een nieuw huurcontract of een huurverlenging. De wet verplicht HPD ook de geschiedenis op zijn website te plaatsen. De wet is deze week in werking getreden.
Het recht op een bedwantsvrije omgeving is opgenomen in de Administrative Code van de stad, die bedwantsen noemt in de lijst van insecten die een verhuurder wettelijk verplicht is uit te roeien. Ook HPD noemt bedwantsen als een klasse B overtreding, wat betekent dat ze als gevaarlijk worden beschouwd en binnen 30 dagen door de verhuurder moeten worden verwijderd.
Enige voorbehouden
“Huisbazen zijn wettelijk verplicht ongedierte te verwijderen. Helaas geeft de wet niet aan hoe ze dat moeten doen,” zegt Sam Himmelstein, een advocaat bij Himmelstein McConnell Gribben Donoghue & Joseph (een Brick-sponsor).
In de regel zal de huisbaas inderdaad een verdelger betalen en laten komen, maar soms bezuinigt de verdelger op de kwaliteit. Het daadwerkelijk uitroeien van bedwantsen vereist voorbereiding (meubels moeten worden afgedekt, kleren gedroogd op hoge warmte), evenals follow-up, waarvoor sommige huisbazen betalen, terwijl anderen dat niet doen.
Richard Kane, oprichter van Bed Bug Pest Prep, een bedrijf dat appartementen voorbereidt op uitroeiing, zegt dat ongeveer 90 procent van de tijd de mensen die hem betalen huurders zijn, geen huisbazen, omdat de zijne wordt beschouwd als een “electieve service”. Het zijn meestal alleen de zeer high-end beheermaatschappijen die aanbieden om te betalen voor voorbereidingsdiensten, legt hij uit.
Wat meer is, in plaats van alleen het behandelen van een appartement, “verdelgers moeten een barrière van pesticiden eromheen plaatsen, zodat insecten niet migreren naar nabijgelegen plaatsen,” zegt Kane. Vaak doen ze dat niet.
Er zijn beperkingen als het gaat om bedwantsen openbaarmakingsregels, ook. Niet alle huurders weten dat verhuurders de geschiedenis van bedwantsen moeten onthullen, en ze vragen misschien niet om de geschiedenis te zien. Ook zullen verhuurders meestal een bijlage met de bedwantsen geschiedenis van het gebouw bij een huurovereenkomst voegen. Maar als je al een huurcontract hebt getekend, ben je misschien al te ver om je terug te trekken uit een huurhuis.
“Er is geen echte straf voor het niet bekendmaken van de informatie,” zegt Himmelstein. “
Wat u moet doen
Voordat u huurt
Eén ding dat elke toekomstige huurder kan doen, is naar de website van de HPD gaan en een adres controleren op bedwantsenovertredingen en, zodra de website is bijgewerkt om aan de nieuwe wet te voldoen, de volledige bedwantsengeschiedenis.
“Als je bedwantsen in een gebouw ziet, wil je daar misschien niet wonen,” zegt Himmelstein.
Het Bedwantsenregister is een andere goede bron.
Als je al een huurder bent en een plaag vindt, of vermoedt,
“Tenzij de huisbaas meewerkt, wil je misschien je eigen bedwantsenexpert inhuren om een beoordeling uit te voeren en je te vertellen wat er nodig is,” zegt Himmelstein. Veel mensen kiezen ervoor om een bug-snuivende hond in te huren om een besmetting te bevestigen als ze insecten of beten hebben gezien, maar Kane waarschuwt dat deze honden soms valse positieven zullen vinden.
Als uw huisbaas niet betaalt voor een of alle van uw bedwants verdelging behoeften, kunt u overwegen het raadplegen van een huurder advocaat.
“Mensen moeten begrijpen wat de wet is en welke rechten ze wel en niet hebben,” zegt Himmelstein.
Eén van de opties van een huurder is het starten van een zogenaamde HP-procedure bij de Housing Court om de verhuurder te dwingen tot uitroeiing; het inhouden van huur en het vragen om huurverlaging en een bevel om het probleem te verhelpen (maar dit kan je op de beruchte zwarte lijst van huurders brengen); en/of, als je huur gestabiliseerd is, het indienen van een klacht wegens vermindering van diensten bij de Division of Housing and Community Renewal met het verzoek om de uitroeiing uit te voeren en de huur terug te draaien en te bevriezen tot het gedaan is.
In deze gevallen is het helaas niet kosteneffectief om een particuliere advocaat in de arm te nemen. Een ander probleem dat Himmelstein zegt dat zijn kantoor vaak tegenkomt, is dat bedwantsenplaag vaak meerdere appartementen treft. Als alle huurders van wie het appartement is aangetast geen toegang verlenen aan de verhuurder, zal het probleem niet verdwijnen. Huurders geven soms geen toegang omdat ze bang zijn voor de huisbaas of gevoelig zijn voor het gebruik van pesticiden. Als er een verzamelaar in het gebouw is, kan dat appartement zwaar besmet zijn, en die huurder kan toegang weigeren uit angst dat de huisbaas de rommel ontdekt en hem eruit zet.
Hoeveel je besluit te vechten, hangt natuurlijk ook af van hoeveel tijd je nog hebt op je huurcontract.
“Als het niet huur gestabiliseerd is, wil je misschien gewoon zelf betalen voor de bedwantsverwijderingsdiensten en aan het einde van je huurcontract vertrekken,” zegt Himmelstein. “Maar als je huur gestabiliseerd is, of van plan bent om een tijdje in het appartement te blijven, wil je misschien investeren in de strijd.”
“Veel mensen begrijpen niet dat als je vroegtijdig uit je huurcontract stapt, de verhuurder je kan aanklagen,” voegt hij eraan toe. “Je verdediging zou kunnen zijn dat je constructief uit je huis bent gezet vanwege bedwantsen, maar je moet een huurrechtadvocaat raadplegen om er zeker van te zijn dat je verstandige keuzes maakt.”