Ik heb de vraag gekregen wat een “net royalty acre” is.”
De term “net royalty acre” wordt gebruikt door kopers van delfstoffen en royalty’s om de prijs te bepalen van een mineraal- of royalty-belang dat onderworpen is aan een olie- en gaslease. De term is verwant met, maar verschillend van, een “netto minerale acre”.
Ter illustratie de volgende hypothetische situatie: ik bezit een 1/4 mineraal belang in Blackacre, dat 640 acres omvat. Mijn mineraal belang is onderworpen aan een olie- en gaspachtovereenkomst waarin 1/4 royalty is gereserveerd. Er is één producerende put in het gebied en er zijn vooruitzichten voor bijkomende boringen.
Om het aantal netto minerale acres van een eigenaar van een mineraal goed te berekenen, vermenigvuldigen we het onverdeelde belang van de eigenaar van het mineraal goed in het gebied met het aantal acres in het gebied. Als ik een 1/4 mineraal belang in Blackacre bezit en Blackacre 640 acres telt, bezit ik 1/4 X 640 = 160 netto minerale acres.
Een netto royalty acre wordt soms gedefinieerd als het recht op een 1/8e royalty in één acre land. In mijn hypothetische geval heb ik recht op 1/4e royalty op 160 netto minerale acres, dus ik bezit 320 netto royalty acres in Blackacre. Dit lijkt tegen-intuïtief – hoe kan ik meer royalty acres bezitten dan minerale acres in hetzelfde eigendom?
Voor vele jaren was de “standaard” royalty van de grondeigenaar in olie- en gasleases 1/8e. De “landeigenaars royalty” en de “1/8e royalty” werden als synoniem beschouwd. Bijgevolg begonnen eigenaars van geleasde mineralen te spreken van “royalty acres” in transacties voor de aankoop en verkoop van royalty-belangen. Indien ik 1/4 mineraal belang bezit in 640 acres die onderworpen zijn aan een lease die voorziet in 1/8e royalty, dan bezit ik 160 netto mineraal acres en 160 netto royalty acres. Ik kan de helft van mijn royalty-belang verkopen, wat neerkomt op 80 netto royalty acres.
De kopers van mineralen en royalty’s waarderen hun voorgestelde aankoop van mineralen en royalty’s die onderworpen zijn aan een olie- en gaslease op basis van de geraamde inkomsten uit het eigendom. Stel dat Blackacre, in mijn hypothetisch voorbeeld, één put heeft waarvan de verwachte toekomstige productiewaarde $ 1 miljoen bedraagt, de huidige waarde $ 750.000, en dat de koper verwacht dat er nog drie putten zullen worden geboord, waarvan de verwachte toekomstige waarde $ 2,25 miljoen zal bedragen. De waarde van $3 miljoen moet dus worden toegepast op het royalty-belang dat de koper wil kopen. De delfstoffen zijn onderworpen aan een lease die voorziet in 1/4e royalty. De koper schat de waarde van een 1/4e royalty-belang in de 640 acres op $1 miljoen. Ik bezit een 1/4 mineraal belang in het gebied en ik ben geïnteresseerd in de verkoop van 1/2 van mijn royalty.
Om het aantal netto royalty acres te berekenen dat ik verkoop, gebruik ik de volgende formule:
X X 8 X X X .
640 acres X 25% X 8 X 1/4 X 1/2 = 160 netto royalty acres.
De prijs per netto royalty acre is $125,000 / 160 = $781.25 per netto royalty acre.
Dus de koper biedt mij $781.25 per netto royalty acre. Dit komt neer op 1/4 van 1/2 van $1 miljoen, of $125.000 voor 1/2 van mijn royalty. Het is logisch dat een koper van mineralen royalty’s waardeert in termen van $/netto royalty-areaal, omdat hij in feite een toekomstige cashflow van het royalty-belang koopt.
Als de verkoper geen mineraal belang bezit, maar alleen een recht om royalty’s te ontvangen, kan het moeilijker zijn om het aantal netto royalty-arealen te bepalen dat hij bezit. Sommige royaltybelangen zijn een fractionele royalty en sommige zijn een fractie van de royalty. Ik kan een royaltybelang van 1/16 in Blackacre bezitten, of een royaltybelang dat gelijk is aan 1/2 van de royalty. In het laatste geval hangt mijn royalty af van de royalty die is gereserveerd in de lease van het mineraal dat onder mijn royalty-belang valt. Indien in de huurovereenkomst 1/4e royalty is gereserveerd en ik 1/2e van de royalty bezit, is mijn royalty 1/2 van 1/4, of 1/8e. Indien mijn royalty-belang in Blackacre 1/16e is, is dat deel van de productie alles wat ik bezit, ongeacht de royalty’s die in de lease zijn gereserveerd.
Dus indien ik een 1/16e royalty-belang in Blackacre bezit, bezit ik 320 netto royalty-acres (1/16 X 8 X 640). Maar als ik 1/2 van de royalty in Blackacre bezit, bezit ik 640 netto royalty acres (1/2 X 1/4 X 8 X 640).
Mineral kopers doen vaak aanbiedingen in termen van dollars per netto royalty acre. Als de ontvanger van het aanbod niet zeker weet wat zij bezit, kan het moeilijk zijn om het aanbod te evalueren. Mijn advies is dat de eigenaar die wil verkopen eerst bepaalt wat hij bezit alvorens een verkoopovereenkomst aan te gaan. Indien dat niet mogelijk is, en indien de prijs die in de koop- en verkoopovereenkomst moet worden betaald, gebaseerd is op netto royalty acres, moet de term in de koop- en verkoopovereenkomst worden gedefinieerd. In de overdracht van het royalty-belang mag de term netto royalty-areaal niet worden gebruikt, maar moet duidelijk worden beschreven welk fractioneel belang in royalty’s wordt overgedragen.