Als verzekeringspremies normaal gesproken vooraf worden betaald, moet de verzekeringspremie worden geprorateerd als een koper een polis overneemt in een vastgoedbeleggingstransactie. De koper is de verkoper het vooruitbetaalde, maar nog niet gebruikte bedrag verschuldigd voor de effectieve dekkingsperiode van de polis.
Zoals bij alle pro-rata voor de overdracht van onroerend goed, moeten we weten of we “tot” of “tot” de datum van sluiting pro-rataeren, evenals of we een 360-daags “bankiersjaar” of een 365-daags kalenderjaar gebruiken. De stappen zijn:
- Bepaal het aantal dagen vanaf de sluiting tot de dag van polisverval.
- Bereken de kosten per dag van de verzekering.
- Vermenigvuldig het aantal dagen maal het bedrag per dag.
Laten we eens een voorbeeld van verzekeringsproorptie doen. Een onroerend goed belegger neemt de verzekeringspolis op een huurwoning. De jaarlijkse premie voor de polis is $ 1350. De polis premie werd volledig betaald op 12 februari, en de sluiting is op 15 oktober van hetzelfde jaar. We gebruiken een kalenderjaar van 365 dagen en prorateren “tot” de afsluiting. Dit betekent dat de verkoper betaalt voor de dag van het sluiten.
- # dagen van 16 oktober tot 11 februari volgend jaar is: 16 okt + 30 nov + 31 dec + 31 jan + 11 feb = 119 dagen
- $1350 gedeeld door 365 dagen = dagelijkse kosten van $3,70
- $3,70 kosten/dag X 119 dagen = pro rata bedrag van $440,30.
Dit bedrag zou worden KREDIET aan de verkoper en DEBITED aan de koper.
Pro-ratificatie en de slotverklaring
Waarom zijn er items op een onroerend goed transactie slotverklaring die moeten worden pro-ratated?
- Geld in escrow – soms is het nodig om te beslissen of een deel van het geld in escrow voor uitgaven moet worden teruggegeven aan de verkoper of in escrow blijven voor de koper.
- Verzekering – Verzekeringspremies worden vooruit betaald, dus de verkoper heeft betaald voor een volledig jaar van de verzekering. Bij het sluiten wordt een deel van dat premiegeld teruggegeven aan de verkoper voor de rest van het jaar dat ze het pand niet zullen bezitten.
- Onroerendgoedbelasting – Net als verzekering, maar het werkt de andere kant op. Laten we zeggen dat je sluiten in juni, en belastingfacturen voor dit jaar komen in november voor de betaling op 1 januari. De koper zal de eigenaar zijn op het moment van de belasting, maar hij was het niet voor het hele belastingjaar. Dus, de verkoper zal het bedrag verschuldigd zijn tussen het sluiten en de fiscale vervaldag. Meestal wordt dat bedrag gecrediteerd aan de kant van de koper van de verklaring bij het sluiten en de koper betaalt de belastingen wanneer due.
- Huur – Huurwoningen zullen de huur betaald voor de maand aan het begin van de maand in de meeste gevallen. Dus, als de deal wordt gesloten op de 15e van de maand, de verkoper is betaald voor de volledige maand, maar is slechts verschuldigd de helft van dat. De koper zal worden gecrediteerd voor het bedrag van de huur voor de laatste 15 of 16 dagen van de maand.
- Commerciële leasebetalingen – Er zijn verschillende soorten leaseovereenkomsten met verschillende betalingsstructuren. Het is ingewikkeld, maar een sluiting zal pro-rata vereisen van wat verschuldigd is aan de verkoper voor hun periode van eigendom en de rest behoort tot de nieuwe eigenaar.
- Farm and Ranch Leases – Vaak kunnen boerderijen en ranches land leasen van een buurman of van de overheid voor begrazing. Als dat zo is, zal elke vooruitbetaling die van toepassing is op de tijd na het sluiten naar de verkoper moeten gaan, omdat ze niet langer eigenaar zijn. De koper zal hiervoor verantwoordelijk zijn.
Het is belangrijk om te weten dat dit geaccepteerde praktijken zijn, maar over sommige ervan kan worden onderhandeld als onderdeel van de koopovereenkomst. Ze zijn niet ijzersterk. Vooral met commercieel onroerend goed, kan een scherpe onroerend goed professional waardevol zijn voor hun cliënt door te wijzen op gebieden van de deal die kunnen worden onderhandeld als ze hebben hit op een prijs impasse.