Bestuursleden van Zoning Adjustments bespreken het parkeerplan met aanvrager Dameon Job, linksonder, en stafmedewerker Emily Hernandez, rechtsonder. De hoorzitting werd gehouden als een video conference.
De Board of Zoning Adjustments op maandag goedgekeurd een lang omstreden parkeerplan voor een herbouwde Walter L. Cohen College Prep middelbare school campus. De campus zal meer parkeerplaatsen hebben dan het schoolbestuur oorspronkelijk had voorgesteld, maar het plan blijft achter bij de hoeveelheid waarvoor de buren van de school in de wijk Delachaise hebben gelobbyd.
De middelbare school die wordt beheerd door het New Orleans College Prep charterschoolnetwerk zal worden herontwikkeld tot een drie verdiepingen tellend gebouw van 103.000 vierkante meter met 35 klaslokalen die plaats kunnen bieden aan ongeveer 600 studenten en 75 docenten en personeelsleden. De huidige school op de site zal worden gesloopt.
Zo’n campus, volgens de uitgebreide bestemmingsplannen van de stad, heeft 145 parkeerplaatsen nodig.
De nieuwe campus op 3520 Dryades St. is ontworpen met 40 parkeerplaatsen buiten de straat, om voldoende groene ruimte voor atletiekvelden mogelijk te maken. Dus vroeg het schoolbestuur een afwijking aan.
Tijdens een BZA-vergadering op 9 maart werden de architecten teruggestuurd naar de tekentafel met het verzoek om alternatieve plannen op te stellen en 75 parkeerplaatsen toe te staan.
Buren hebben bezwaar gemaakt tegen het parkeerplan, zowel het oorspronkelijke plan voor 40 plaatsen als het door de BZA voorgestelde compromis, zeggende dat de configuratie zou resulteren in een parkeeroverloop voor hun huizen die gazons zou kunnen beschadigen, de straten zou kunnen verstoppen en in het algemeen de kwaliteit van leven zou kunnen schaden, volgens opmerkingen op een bijeenkomst van het Buurtparticipatieproject in december over de herontwikkeling.
Decennia lang, hebben schoolfunctionarissen erop gewezen, heeft Cohen gefunctioneerd met slechts 25 parkeerplaatsen buiten de straat. De school heeft tot 500 studenten gehad, zeiden ze, hoewel het aantal de afgelopen jaren is gedaald tot ongeveer 250.
Het huidige Cohen High School-gebouw zal worden gesloopt nadat de bouw van het nieuwe gebouw naast de deur is voltooid, zeggen ambtenaren. (Robert Morris, Uptown Messenger file photo)
Het BZA-personeel keek naar parkeergelegenheid voor andere openbare middelbare scholen in historische woonwijken. Geen enkele school volgt de CZO-normen. Sophie B. Wright op 1426 Napoleon Ave., met ongeveer 500 leerlingen, bijvoorbeeld, heeft een vereiste van 130 plaatsen en 26 daadwerkelijke off-street spots.
Er is geen reden om een slecht precedent te volgen, counterde Carondelet Street bewoner Alison Diboll, die de Delachaise Neighborhood Association vertegenwoordigde op de hoorzitting van maandag.
“Het BZA personeel heeft verstrekt hoe andere scholen zijn omgegaan met deze afwijkingen, maar die informatie omvat niet hoe goed die afwijkingen daadwerkelijk de gemeenschap hebben gediend,” verklaarde ze. “In plaats van dit te baseren op wat andere scholen hebben gedaan, laten we in plaats daarvan kiezen voor het creëren van het juiste resultaat voor de school en de buurt.”
Diboll, net als andere sprekers op de virtuele hoorzitting van maandag, verstrekte schriftelijke getuigenissen die door een BZA-medewerker in het verslag werden voorgelezen. De raad, het BZA-personeel en de aanvragers woonden de vergadering vanuit hun huis bij via videoconferentietechnologie.
Alle sprekers die de schriftelijke getuigenis aflegden, wonen in de buurt van de Cohen-campus. Twee, beide leidinggevenden bij New Orleans College Prep, getuigden ter ondersteuning van de variantie.
“Ik woon al meer dan 10 jaar in de buurt,” zei Jonathan Tebeleff, de chief financial officer van het charternetwerk die ook sport coacht bij Cohen, “en anders dan tijdens Mardi Gras heb ik nooit een probleem gehad met parkeren in mijn straat.”
Negen sprekers waren het er niet mee eens, en de algemene consensus onder de tegenstanders was dat de campus 105 parkeerplaatsen buiten de straat nodig heeft.
“Deze beslissing zal de kwaliteit van leven van onze groeiende buurt nog tientallen jaren beïnvloeden,” zei Gen. Taylor Street-bewoner Helene Barnett. “Elke vereiste parkeerplaats is van cruciaal belang voor de gezondheid van onze buurt.”
Het BZA-personeel heeft het parkeren in het gebied geanalyseerd, waarbij 88 eigendommen – een-, twee- en meergezinswoningen – in de omliggende straten werden ondervraagd. Ze ontdekten dat 56 procent van de ondervraagde woningen geen toegang heeft tot parkeergelegenheid buiten de straat,
“Hoewel dit aantal hoog lijkt, is het niet ongewoon binnen de historische stedelijke buurten van de stad,” stelt het rapport.
De meeste scholen in historische buurten maken gebruik van enige parkeergelegenheid op straat, merkt het rapport op, en de medewerkers telden ongeveer 73 parkeerplaatsen in de buurt van de campus.
Sommige sprekers steunden een suggestie van het personeel dat de architecten het ontwerp zouden wijzigen om parkeren onder de structuur mogelijk te maken, om te voorkomen dat dit ten koste zou gaan van groene ruimte die wordt gebruikt voor recreatieve sporten en lichamelijke opvoeding. Een school in hetzelfde charternetwerk, Lawrence D. Crocker College Prep op 2301 Marengo St., heeft precies dat gedaan met een verhoogde gymzaal.
Het Crocker-schoolgebouw aan Marengo Street is in aanbouw in augustus 2012. (Robert Morris, Uptown Messenger file photo)
“That was cost prohibitive,” zei Dameon Job, sprekend voor de Orleans Parish School Board en het Recovery School District. “Het gebouw ophogen zou 2,1 miljoen dollar kosten. We zouden liever het geld besteden aan educatieve functies voor de school.”
Cohen’s nieuwe gebouw maakt deel uit van een door FEMA gefinancierd RSD-initiatief om 80 nieuwe schoolfaciliteiten te bouwen die nu worden beheerd in samenwerking met de OPSB.
Een suggestie om een parkeergarage te bouwen werd ook afgewezen als een “non-starter” vanwege het prijskaartje. Bestemmingsbesluiten kunnen echter niet worden gebaseerd op het budget of de bestedingsvoorkeuren van de aanvrager, merkte een bestuurslid en een van de tegenstanders op.
“Dit is geen rechtvaardiging, zelfs niet voor een overheidsorgaan als het schoolbestuur,” verklaarde Justin B. Schmidt, een landgebruiksadvocaat die getuigde als buurtbewoner in plaats van als betaalde raadsman. “Als dit een particuliere instelling was, zou het niet eens worden overwogen.”
Job merkte ook veiligheidszorgen op met een verhoogde gymzaal, zeggende dat het het aantal ingangen en trappenhuizen zou verhogen, waardoor het moeilijker zou worden voor personeel en bewakers om de school te bewaken.
Voor sommige bestuursleden kwam de beslissing neer op groene ruimte versus asfalt, de mogelijkheid van het voetbalteam om te oefenen op de site en het vinden van de juiste ruimte voor bussen om leerlingen af te zetten en op te halen.
“Mijn grootste zorg aan het eind van de dag is dat dit een educatieve faciliteit is,” zei BZA-lid Todd James. “Ik wil er zeker van zijn dat we die kinderen veilig houden, en de meest effectieve manier vinden om echt aan hun behoeften te voldoen.”
“Ik ben een groot voorstander van lichamelijke fitheid in alle scholen. We maken ruzie over een handvol parkeerplaatsen die, aan het eind van de dag, wegnemen van deze kinderen en het zuivere doel van hun onderwijs.”
De Raad van Bestemmingsaanpassingen stemde voor goedkeuring van een plan dat parkeergelegenheid buiten de straat voor 65 voertuigen toestaat, waardoor 80 van de vereiste plaatsen worden opgeheven.
Eén BZA-lid, Candice Richards Forest, onthield zich van stemming. Alle andere leden stemden voor.
Katherine Hart, de hoofdredacteur van NOLA Messenger, is te bereiken op [email protected].