¿Pensando en comprar un multifamiliar? ¡PARE! Espere a leer esto!

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No es ningún secreto que me encanta propiedades multifamiliares.

Hablo de ellas en el Podcast.

Hablo de ellas en los libros.

Hablo de ellas en las reuniones locales de BiggerPockets.

¿Pero son las propiedades multifamiliares adecuadas para todo el mundo?

No.

Sólo porque un tipo en un blog/podcast/webinar diga que es genial NO significa que debas salir y comprar una. Hay pros y contras de la inversión multifamiliar sobre la unifamiliar.

Por lo tanto, hoy pensé en darle un resumen rápido de los pros / contras de la inversión multifamiliar para ayudarle a decidir si es el camino correcto para usted. Pero primero…

¿Qué es la inversión en propiedades multifamiliares?

Las propiedades multifamiliares son edificios con más de una unidad.

Una multifamiliar puede ser tan pequeña como dos unidades en un dúplex o tan grande como miles de unidades en un gran complejo de apartamentos. Pocas personas compran una multifamiliar para vivir en ella (aunque me encanta la estrategia del «house hacking», en la que un individuo vive en una unidad y alquila las otras), pero en cambio, la mayoría de las propiedades multifamiliares son propiedad de inversores inmobiliarios que alquilan las propiedades a aquellos que no pueden -o no quieren- comprar una vivienda unifamiliar propia.

La clasificación de los inmuebles multifamiliares se divide generalmente en dos categorías: pequeños y grandes.

• Los inmuebles multifamiliares pequeños son los que contienen dos, tres o cuatro unidades.
• Los inmuebles multifamiliares grandes, por tanto, son los que tienen cinco o más unidades.

Esta es una distinción importante debido a la forma en que se valoran y financian estos inmuebles. Las propiedades multifamiliares más pequeñas se consideran «residenciales» para la mayoría de los prestamistas y, por lo tanto, no se ven como algo diferente a una SFR. Mientras que el valor de una propiedad residencial (unifamiliar o multifamiliar pequeña) se determina por el precio de venta de una casa similar en la misma calle, el valor de una propiedad comercial se determina en gran medida comparando el rendimiento de la inversión que se obtendría con el de otras propiedades comerciales en la misma calle. Más técnicamente, se basa en el rendimiento de la inversión que un inversor obtendría si no utilizara un préstamo. Esto se conoce como «tasa de capitalización», y cada ubicación tiene una tasa de capitalización normal diferente para comparar diferentes propiedades contra.

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Hablemos de los pros y los contras de invertir en propiedades multifamiliares.

Pros de la inversión multifamiliar

Más posibilidades de flujo de caja

Si se compran bien, las propiedades multifamiliares tienen la probabilidad de producir un flujo de caja positivo desde el primer día. Además, los alquileres pueden aumentarse en una pequeña cantidad por cada unidad o reducirse los gastos y el efecto dominó de esos cambios puede causar enormes aumentos en el flujo de caja.

Un préstamo, múltiples unidades

Tratar de obtener un préstamo es un proceso largo y arduo que a nadie le gusta. Pero es un mal necesario para la mayoría de los inversores inmobiliarios. Esta es una gran ventaja de invertir en propiedades multifamiliares: ¡hay menos préstamos que obtener! Si saliera a comprar 20 viviendas multifamiliares en los próximos años, tendría que rellenar 20 solicitudes de préstamo, preparar 20 estados financieros, y escuchar 20 «síes» del departamento de aseguramiento. Agotador, ¿verdad? En cambio, puede comprar un edificio de apartamentos de 20 unidades y obtener un solo préstamo: una solicitud, un conjunto de estados financieros, un solo sí.

Una póliza de seguro

Odio los seguros. Entiendo su importancia, pero el mundo de los seguros es tan engorroso y frustrante. Una buena cantidad de tiempo administrativo de mi esposa se gasta sólo en tratar con los seguros. Tenemos cajas y cajas de papeleo con nada más que documentos de seguros. Cuando inviertes en una propiedad multifamiliar, tienes una póliza de seguro en ella. Es mucho más fácil de controlar y gestionar.

La matemática por encima de la emoción

Cuando invierto en unidades multifamiliares, puedo separar la emoción de la transacción mucho más fácilmente que con una casa unifamiliar. Además, es mucho más fácil tratar las inversiones multifamiliares como un negocio que como un hobby debido a la naturaleza de la bestia. Las propiedades multifamiliares están diseñadas para que los inversores las posean y las empresas de gestión las dirijan; por lo tanto, el coste de la contratación de dicha empresa de gestión a menudo se incluye en el coste de la propiedad, lo que lleva a una menor gestión práctica por su parte.

Valoración de ingresos

Como he mencionado anteriormente, las unidades multifamiliares con más de cinco unidades no se valoran de la misma manera que las SFR. Si yo le vendiera mi casa unifamiliar, el tasador se fijaría en otras casas unifamiliares que fueran similares y basaría su tasación en el precio de venta de esas otras casas. Los inmuebles comerciales, en cambio, se valoran en función del rendimiento de la inversión que proporcionan a sus propietarios. Al fin y al cabo, no es fácil comparar un edificio de apartamentos de 24 unidades con otro edificio de apartamentos de 24 unidades con el mismo rendimiento, porque nunca se encontrará una propiedad exactamente similar. Las inversiones comerciales son demasiado diferentes unas de otras.

En su lugar, nos basamos en la tasa de capitalización para fundamentar el valor. Si estas tres propiedades que se vendieron recientemente dieron al propietario un 10% de retorno de la inversión, entonces ésta también debería hacerlo. Entonces, ¿por qué es tan importante esta valoración de los ingresos? Porque el valor puede modificarse internamente, en lugar de depender de otros, simplemente reduciendo los gastos o aumentando los ingresos. Pequeños cambios en los ingresos pueden hacer cambios drásticos en el valor de la propiedad, y un inversor inteligente puede utilizar esto para su ventaja para sobrealimentar el proceso de construcción de la riqueza.

Menos competencia de los propietarios de viviendas

Cuando se compra una casa unifamiliar, un inversor está compitiendo contra decenas de miles de otras personas que buscan una casa. La mayor parte de esta competencia es en forma de no inversores que compran la propiedad por mucho dinero porque el porche delantero es «tan lindo» o el patio trasero es «perfecto para Fido!» ¡Esto puede hacer que la competencia sea mucho más difícil, porque usted está jugando el juego con un objetivo diferente! En cambio, cuando usted compra propiedades multifamiliares, está compitiendo con otros inversores, lo que significa que hay mucha menos competencia.

Muy bien, las propiedades multifamiliares suenan muy bien. Entonces, ¿cuál es la desventaja? Averigüémoslo.

Contrarios de la inversión multifamiliar

Más cara

En primer lugar, las propiedades multifamiliares suelen costar mucho más para comprar que una casa unifamiliar. Esto puede ser una barrera de entrada para muchas personas que tratan de empezar, por lo que las multifamiliares a menudo no se consideran hasta mucho más tarde en la carrera de inversión de uno. Dicho esto, las propiedades multifamiliares más pequeñas tienen algunas opciones de financiación de pago inicial más bajo, y las propiedades multifamiliares más grandes a menudo incluyen la recaudación de dinero de otras personas.

Más intensivo de gestión

Seré el primero en admitirlo, los inquilinos multifamiliares causan más dolores de cabeza que los inquilinos unifamiliares. Generalmente son más «transitorios» y por lo tanto tienen mucho más drama en sus vidas. Los inquilinos se quedan durante períodos más cortos, lo que puede añadir un gasto significativo a su cuenta de resultados. Llaman y se quejan por razones más insignificantes, tienen más dificultades para pagar el alquiler a tiempo y tienden a ser más duros con las unidades porque no siempre sienten que el lugar es su verdadero «hogar». Dicho esto, como mencioné anteriormente, las propiedades multifamiliares son a menudo administradas por terceros, por lo que el propietario no necesita estar muy involucrado en el drama de la gestión.

Más competencia inteligente

Aunque hay menos competencia de los propietarios de viviendas cuando se invierte en propiedades multifamiliares, la gente con la que se compite es mucho más sofisticada que el propietario promedio. Pueden detectar un negocio al igual que usted y, por lo general, tienen mucho más capital con el que comprar esos negocios.

Más complicado

La mayoría de las personas pueden entender fácilmente una propiedad de inversión unifamiliar, pero cuantas más unidades haya en una propiedad (y cuanto más cara sea esa propiedad), más complicado se vuelve todo. De repente, usted está tratando con 20 partes móviles en lugar de sólo dos o tres.

Menos para elegir

Dependiendo de donde usted vive, puede haber una falta de propiedades multifamiliares disponibles entre las que elegir. Mientras que las casas unifamiliares abundan en todo el mundo, las propiedades multifamiliares pueden ser más escasas en su localidad.

Regulaciones gubernamentales

Por último, cuando usted invierte en propiedades multifamiliares y recauda dinero de otros para financiarlo, entra en todo un nuevo mundo de regulaciones gubernamentales que dictan lo que puede y no puede hacer mientras recauda ese dinero. Si lo haces mal, puedes acabar vistiendo un mono naranja y ganando 1,38 dólares la hora sirviendo sopa a otros presos de cuello blanco.

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Entonces, ¿debe invertir en multifamiliares?

¿Debe invertir en multifamiliares? ¿O seguir con una sola familia? O comercial? ¿O en terrenos sin edificar?

Desearía que fuera así de sencillo.

No voy a ser el tipo que diga, «Este es el camino correcto» o «¡Esta es la única manera de invertir!»

Nunca hay un camino correcto, pero puede haber un camino correcto para usted.

Mi objetivo es ayudarle a ver los pros y los contras de cada elección y permitirle sopesar las opciones y tomar la mejor decisión para usted y su familia. Además, aunque creo que centrarse en un nicho es útil, es posible intentar invertir tanto en viviendas unifamiliares como en multifamiliares y simplemente ver qué surge primero.

Si está dispuesto a hacer el trabajo y aprender a hacer números en cualquiera de los dos, puede perseguir ambos y comprar lo que se cruce primero en su radar.