Cities faced with rapidly growing populations should turn to zoning and land-use planning to create dense, urban areas. Singapur, na przykład, wdrożył inkluzywny podział na strefy, aby pomóc mieszkańcom z klasy robotniczej pozwolić sobie na domy w pobliżu centrum miasta. (Foto Niels de Vries / Flickr)
Gdzie czułbyś się bezpieczniej spacerując samotnie o 3 nad ranem: na ruchliwej, mocno uczęszczanej ulicy, czy w luźno zaludnionej części rozrastającego się miasta? Większość ludzi prawdopodobnie wybrałaby to pierwsze. Rzeczywiście, wyższa gęstość zaludnienia może sprawić, że ulice miasta będą bezpieczniejsze o każdej porze – jednocześnie wspierając działalność handlową i nadając miastom atrakcyjny, tętniący życiem charakter.
Planowanie przestrzenne i podział na strefy są podstawowymi narzędziami miast do zwiększania gęstości i wspierania wysokiej jakości usług. Planowanie przestrzenne szeroko ukierunkowuje rozwój, podczas gdy przepisy dotyczące podziału na strefy regulują konkretne obszary ziemi i dyktują, jak mogą być one wykorzystywane. Bez tych regulacji i zachęt wielu deweloperów będzie nadal budować tam, gdzie jest to najbardziej opłacalne: poza miastem. Na przykład podział na strefy euklidesowe lub jednozadaniowe jest dominującym stylem podziału na strefy i często obwinia się go za zachęcanie do rozrastania się, ponieważ dzieli on ziemię na posegregowane strefy mieszkalne, handlowe i przemysłowe.
Podział na strefy euklidesowe. (Grafika: Miasto Crystal Lake, Illinois)
Jednakże, istnieją alternatywne narzędzia, które miasta mogą wykorzystać do zwiększenia gęstości zabudowy, w tym: premie gęstościowe, strefowanie inkluzyjne, strefowanie motywacyjne, gromadzenie gruntów i stopniowanie gęstości zabudowy. Grupujemy je w 3 rodzaje narzędzi planowania przestrzennego, które miasta mogą wykorzystać do wspierania gęstości i wzrostu:
(1) Premie gęstościowe
Premie gęstościowe pozwalają deweloperom budować gęściej niż normalnie jest to dozwolone w zamian za zapewnienie dobra publicznego, takiego jak przystępne cenowo mieszkania. To narzędzie zagospodarowania przestrzennego osiąga dwie rzeczy: (1) deweloperzy mogą budować dodatkowe jednostki, zwiększając potencjalny zysk, oraz (2) luźno zaludnione obszary stają się gęstsze. Na przykład, zamiast budować dom jednorodzinny na dużej działce, deweloper byłby zachęcany do budowania wielu przystępnych cenowo kondominiów – projektu, który w przeciwnym razie nie byłby legalny. Strefowanie gęstości jest podobne do strefowania motywacyjnego, ponieważ wprowadza wyjątki od przepisów dotyczących gęstości w zamian za pewne korzyści publiczne.
Jednym z przykładów tego, jak to może działać w praktyce, jest Ontario w Kanadzie, które w 1983 roku uchwaliło Sekcję 37, zezwalającą deweloperom na budowanie poza istniejącymi ograniczeniami gęstości w zamian za „obiekty, usługi lub sprawy”. Ontario Municipal Board zinterpretował to jako wkład pieniężny lub dobra publiczne, takie jak lokalny park. Rozwijające się miasta, takie jak Toronto, mogły powiązać wzrost gospodarczy z poprawą usług i przystępnymi cenami mieszkań. Premie za gęstość zabudowy służyły miastu poprzez zachęcanie do rozwoju wysokiej gęstości zabudowy i przynosiły korzyści mieszkańcom poprzez rozbudowę obiektów i usług publicznych. Tylko w latach 2007-2011 prawodawstwo dotyczące premii za gęstość S37 zapewniło Toronto 136 milionów dolarów w gotówce.
(2) Włączający podział na strefy
Włączający podział na strefy nakazuje, aby nowe projekty budowlane zawierały pewien procent przystępnych cenowo jednostek. Ten rodzaj zagospodarowania przestrzennego uzupełnia wzrost gęstości poprzez zapewnienie, że osoby o niskich i średnich dochodach oraz osoby o różnym pochodzeniu etnicznym i rasowym, które często są wypychane poza dobrze obsługiwane, gęste obszary miejskie, mogą sobie pozwolić na życie w mieście. Inkluzywny podział na strefy zapewnia, że rozwój nie wypiera biednych i mniejszościowych populacji – co skutkuje siłą roboczą, która jest również bardziej stabilna i niezawodna dla miast.
W Singapurze, na przykład, inkluzyjny podział na strefy z powodzeniem połączył różne społeczności etniczne, co w świetle zamieszek na tle rasowym w Singapurze w latach 60-tych było trudnym zadaniem. Singapurska Rada Mieszkalnictwa i Rozwoju (HBD) osiągnęła to, zezwalając jednostkom na zakup domów poprzez mobilizację ich zasobów emerytalnych. Ta forma mieszkalnictwa integracyjnego doprowadziła do tego, że 90 procent Singapurczyków posiada domy, a 80 procent mieszka w mieszkaniach finansowanych ze środków publicznych. (3) Land Assembly and Graduated Density Zoning
Finally, land assembly-a type of land-use planning-is a process of consolidating small pieces of land into larger plots in order to repurpose underutilized areas. Jednym ze sposobów wykorzystania gromadzenia gruntów w celu osiągnięcia gęstości zabudowy jest stopniowanie gęstości zabudowy (GDZ). GDZ zachęca deweloperów do budowania budynków o większej gęstości na dużych działkach i budowania mniej gęstych struktur na małych działkach. W ostatecznym rozrachunku zachęca do efektywnego wykorzystania terenów miejskich o najwyższej wartości w celu gęstszego rozwoju.
Patrz Gujarat, Indie, gdzie gromadzenie gruntów odniosło sukces w rozwoju infrastruktury – kluczowego składnika dobrego zagęszczenia. Ustawa o planowaniu przestrzennym i rozwoju miejskim stanu Gujarat została zmieniona w 1999 r., aby umożliwić rządowi przeznaczanie gruntów pod budowę infrastruktury. W rezultacie wzrosło zadowolenie właścicieli gruntów na tym obszarze, a projekty rozwojowe przebiegały zgodnie z harmonogramem.
Działka przed (po lewej) i po (po prawej) zastosowaniu gromadzenia gruntów. (Grafika: Affordable Housing Institute)
Moving Away from Single-Use Zoning Toward Public Engagement
Planowanie przestrzenne i podział na strefy mogą być wykorzystane w innowacyjny sposób do zapewnienia sprawiedliwości i zwiększenia gęstości zabudowy. Jednak opracowanie i wdrożenie przepisów dotyczących zagospodarowania przestrzennego musi być procesem opartym na współpracy, który angażuje społeczeństwo. Odgórne podejście do planowania przestrzennego często zraża obywateli i nie jest w stanie właściwie zaspokoić potrzeb mieszkańców i właścicieli firm.
Gęste miasta są bardziej wydajne, sprawiedliwe i tętniące życiem. Pierwszym krokiem jest odejście od podziału na strefy jednorazowego użytku. Zamiast tego przywódcy miast powinni sięgnąć po narzędzia planowania przestrzennego i podziału na strefy, aby uniknąć rozrastania się miast i zapewnić zrównoważony rozwój.