Dlaczego mój dom nie sprzedaje?

The Top 10 Problemy, które uniemożliwiają Twój dom od sprzedaży:

Magiczne pytanie… Ten, który podnosi ciśnienie krwi przeciętnego agenta nieruchomości. The dreaded, „Dlaczego nie mój dom sprzedaży?”

Normalnie, to pytanie jest odpowiedzią z puszkowanej odpowiedzi z jednego z wielkich 3. Cena, Stan, lub Lokalizacja. Przyznaję, są czasy, kiedy jeden z tych problemów jest winowajcą i może agent po prostu brakuje umiejętności lub wiedzy rynkowej, aby w pełni wyjaśnić, dlaczego. Jednak te problemy nie są tym, co będziemy patrzeć na dzisiaj. Zamierzamy sprawdzić w niektórych z bardziej skomplikowanych problemów, które mogą być efektem działalności, pokazy, a nawet offers.

Issue # 1. Dom nie jest geo-kodowane prawidłowo i dlatego nie jest wyświetlanie się w wyszukiwaniach map

Issue # 2. Twoje zdjęcia są… okropne! (Lub, w niektórych przypadkach, nieistniejące)

Nie masz drugiej szansy, aby zrobić pierwsze wrażenie!

Kwestia #3. Nieprawidłowa informacja o nieruchomości.

Issue # 4. Publiczne uwagi nie opowiadają historii.

Czy kiedykolwiek szukałeś online dla domu siebie i natknąć się, że ogólne słownictwo używane przez banki, gdy sprzedają nieruchomości? Na przykład:

This home is being sold As Is with no warranties… Blah, blah, blah.

Frustrujące prawo?

Cóż, to jest jak kupujący zobaczyć słabo sformułowane, lub zbadane, description.

Upewnij się, że twój opis opowiada historię. Ponieważ strony syndykacji (Zillow, Trulia, & Yahoo Real Estate) będą pasować do opisu wprowadzonego w MLS. Więc, zrobić to dobrze!

Ale nie mylić długi – z dobrym. Czasami mniej naprawdę jest więcej. Nawet najbardziej prosty opis może zrobić różnicę między kimś, kto umówił się na spotkanie, aby go zobaczyć – lub nie.

Wreszcie, znalazłem, że jest pewien sposób myślenia dołączony do kupującego, który chce spojrzeć (i złożyć ofertę na) nieruchomości, która ma zły opis … Są one nazywane Bargain Hunters!

Issue # 5. Twój przedstawiciel ma złą reputację wśród społeczności agentów.

Powiedzmy, że agent kupującego ma 4 domy, które pomagają ich kupującego do wyboru. Wszystkie te domy wypełnić ich nabywców mieszkaniowych chce / potrzebuje. Co może odgrywać rolę w eliminowaniu właściwości z tej listy? Masz to! Agent. Teraz, oczywiście dobry agent nie będzie bad-mouth innego Realtor (patrz artykuł 15 z Realtor ® Kodeksu Etycznego). Ale, jeśli wiedzą, agent aukcji jest notorycznie: nie zwraca rozmowy telefoniczne, jest uparty i defensywny podczas negocjacji, i podchodzi do biznesu z lekkomyślnego porzucenia – są one faktycznie chroni ich kupującego z potencjalnie frustrujące, a nawet szkodliwe procesu negocjacji.

Więc, jak sprawdzić dla takiej kwestii? 1) Sprawdź ich licencję pod kątem skarg na stronie DBPR. 2) Popytaj w okolicy. 3) Zaufaj swojemu jelitu.

Jak mówi przysłowie,

Dobre imię jest bardziej pożądane niż wielkie bogactwo…

Issue #6. Niekompletne informacje o nieruchomości lub społeczności.

Golf, basen, klub, architektura krajobrazu, urządzenia do ćwiczeń… Co obejmują wszystkie opłaty na rzecz HOA? Albo, czy w ogóle masz HOA należności? Założenie ze strony sprzedającego jest zwykle, że kupujący, który rozważa okolicę (lub ich agent pokazujący nieruchomości) będzie już wiedział wszystko, co oferuje obszar. Nie tak!

Jeśli agent nie wie, to kto będzie informować potencjalnych nabywców i ich agentów?

Moja rada, uzyskać pakiet informacji od stowarzyszenia, aby włączyć do dokumentów MLS, i wypełnić kompletny arkusz informacyjny o wszystkich cech domu i dodatków.

Issue #7. Kupujący nie może dostać się w!

Powyżej jest przykładem pokazując instrukcje, że agent musi sprawdzić przed uzyskaniem dostępu do nieruchomości. Niewiele jest rzeczy bardziej frustrujące niż konieczności skakania przez wiele obręczy w celu zaplanowania pokazu. Czasami jest to nieuniknione – jak wtedy, gdy dom jest zajęty przez lokatora i 24-godzinne zawiadomienie jest wymagane. Jednak często zdarzają się sytuacje, gdy agent aukcji jest jedynym punktem kontaktowym dla nieruchomości i nigdy nie odpowiada na ich telefon lub zwrot wiadomości głosowych!

Jeśli agent mówi ci, że oni (osobiście) obsługiwać wszystkie ich pokazując nominacje … Uruchom! Jest to praktycznie niemożliwe dla jednej osoby, aby być dostępne 24/7.

Przykład:

W zeszłym tygodniu byłem pokazując domu w San Marco do kupującego, a po przybyciu zorientowali się, że nie było lockbox, który wymaga kodu. Pokazując instrukcje wskazał, że był elektroniczny lockbox (że agenci nieruchomości mają klucz elektroniczny dla), więc oczywiście nie zadzwonił, aby poprosić o kod lockbox. Stojąc na zewnątrz zadzwoniłem do agenta (jedyny punkt kontaktowy) wiele razy, aby spróbować i uzyskać kod, i nadal mają jeszcze do otrzymania telefonu zwrotnego prawie tydzień później!

Issue # 8. Twoja oferta nie jest syndykowany do innych sites.

Było wiele zamieszania wśród prawdziwej społeczności nieruchomości o wysyłanie danych do witryn takich jak Zillow & Trulia (jeśli jesteś ciekawy, można znaleźć artykuł na ten temat tutaj). To nie jest miejsce, aby mieć, że dyskusja, ale należy wiedzieć, że agent może (nawet nie wiedząc o tym) mają swoje domy aukcji wyłączone do niektórych z głównych graczy w społeczności online nieruchomości.

Issue #9. Kupującego agentów prowizja nie jest konkurencyjna.

Prowizje, tak, są całkowicie negocjowalne w stanie Floryda. I będzie, niezależnie od prowizji, pokazać nieruchomość do kupującego mojego, który żąda pokazu. To powiedziawszy, twój dom konkuruje z innymi na rynku dla potencjalnego nabywcy. Kiedy przychodzi do niego, jeśli inna nieruchomość jest oferowanie agenta nieco wyższą prowizję, co myślisz, że wolą sprzedać?

3 Kroki do konkurencyjnej oferty:

1. Analiza konkurencji w celu określenia, co jest średnie / wspólne dla Twojej okolicy lub area.
2. Być nieco lepiej niż reszta
3. Wzrost stawki prowizji zamiast oferowania premii. Jest to bardziej wykrywalne z perspektywy agenta, a zatem bardziej prawdopodobne, aby dać Ci pożądany „kick” w działalności i zainteresowania

Poniżej było badanie przeprowadzone w Jacksonville rynku w celu określenia wpływu różnych stawek prowizji na średnie dni na rynku i stosunek lista / cena sprzedaży.

Issue #10. Twój agent nie jest agresywny.

Czy dostajesz pokazy, ale nie ma ofert?

Wejdź: Odwrotna oferta

Co to jest „odwrotna oferta?” Glad you asked…

Imagine kupującego, który decyduje się między 2 lub 3 właściwości (dzieje się cały czas) i czekają na „znak” przed wyborem, który dom do złożenia oferty na. Odwrotna oferta może być tylko to, co lekarz kazał!

Normalnie, kupujący składa ofertę sprzedawcy … Odwrotna oferta jest po prostu odwrócenie roli. Sprzedawca i ich agent aukcji umieszczenie razem zakupu & umowy sprzedaży wraz z innymi addenda i przedstawiając go do potencjalnego nabywcy.

Jest kluczem – Oferta odwrotna musi dostarczyć jednorazową korzyść do tego konkretnego nabywcy. Jeśli są one przeniesienie z poza miasta i nie mają meble, „Zostawimy meble w salonie / jadalni, jeśli możemy dojść do porozumienia w sprawie ceny / warunki dla nieruchomości przed końcem tygodni.” To nie ma znaczenia, co korzyść jest, tylko, że jest to specyficzne dla tego kupującego i ma ograniczone ramy czasowe attached.

To w zasadzie biorąc trochę kreatywności i mieszanie go z niektórych pro-aktywności, które częściej niż nie – będzie tworzyć sprzedaży!!

NOTES:

Czasami przyczyną domu nie sprzedaży może być po prostu … Ty! Brzmi ostro, ale jeśli zostały odrzucone więcej niż jeden pokaz, nie sprawiają, że łatwo pokazać (nie lockbox), odmówić de-clutter domu, lub nie wychodzić, gdy potencjalny nabywca jest oglądanie domu (to tylko rodzaj niezręcznej mieć właściciela podsłuchiwanie cały czas) – może trzeba venture poza swoją strefę komfortu trochę, aby uzyskać domu sold.

Ten post został zainspirowany przez Brian Copeland z NashvilleandBeyond.com. Jeśli jesteś kiedykolwiek w potrzebie Nashville agenta nieruchomości, on jest twój facet!

.