Przy zarządzaniu wynajmowaną nieruchomością, niezależnie od tego czy jest ona przyjazna zwierzętom czy nie, najprawdopodobniej spotkasz najemców z psami służbowymi. Jako wynajmujący, masz prawo poprosić najemcę o dostarczenie określonej dokumentacji. Jednakże, musisz zawsze pamiętać o dostępności i sprawiedliwych prawach mieszkaniowych. Czytaj dalej, aby dowiedzieć się o prawach wynajmującego i najemcy dotyczących psów służbowych oraz o rodzajach dowodów, o które wolno Ci prosić.
Typy psów służbowych
Niezbędne jest zrozumienie różnic pomiędzy typami psów służbowych, jakie mogą posiadać ludzie. Nie wszystkie z tych psów mają takie same umiejętności lub prawa. Oto trzy główne rodzaje psów służbowych i ich specyfikacje:
Więc, w teorii, dwa rodzaje psów, z którymi się spotkasz to psy służbowe i zwierzęta wsparcia emocjonalnego (ESA). (Należy pamiętać, że najemca może mieć zwierzę wsparcia emocjonalnego, które nie jest psem). Istnieje wiele podgrup psów służbowych, które są szkolone, aby pomagać osobom z różnymi rodzajami niepełnosprawności. Na przykład, niektóre psy służbowe mogą specjalizować się w prowadzeniu osób niewidomych lub ostrzeganiu swoich właścicieli o niebezpiecznie wysokim lub niskim poziomie cukru we krwi.
Psy służbowe mają specjalne przeszkolenie, aby pomóc swojemu właścicielowi z jego konkretną niepełnosprawnością. Pies wsparcia emocjonalnego, z drugiej strony, nie ma żadnego specjalnego szkolenia. Jest to po prostu zwierzę, które zapewnia komfort i towarzystwo osobie z problemami psychicznymi. Licencjonowany terapeuta, psycholog lub psychiatra zazwyczaj napisze list ESA, aby zweryfikować, że pacjent potrzebuje psa, aby poprawić swój stan.
Reasonable Accommodations
Jeśli twój najemca jest niepełnosprawny, jest w stanie poprosić o rozsądne zakwaterowanie dla swojego stanu. Rozsądne udogodnienia to zmiany w zasadach, polityce lub praktykach, aby osoba niepełnosprawna mogła mieszkać lub korzystać z lokalu mieszkalnego. Należy pamiętać, że istnieją pewne wymagania, które wszystkie lokale muszą spełniać bez względu na obecność niepełnosprawnego lokatora. Wszystkie mieszkania muszą mieć:
- Dostępną drogę do i przez mieszkanie.
- Dostępne włączniki światła, gniazdka elektryczne, termostaty i inne urządzenia sterujące środowiskiem.
- Wzmocnione ściany w łazienkach, aby umożliwić późniejszą instalację uchwytów.
- Kuchnie i łazienki, które mogą być używane przez osoby na wózkach inwalidzkich.
Reasonable accommodations include waiving a „no pets” policy for someone who requires an assistance animal.
Właściciele NIE są zobowiązani do wprowadzenia racjonalnych usprawnień w ramach Fair Housing Act dla psów służbowych w tych przypadkach:
- Budynki z 4 lub mniejszą liczbą jednostek, gdzie właściciel zajmuje jedną z jednostek
- Single-Mieszkania jednorodzinne sprzedawane lub wynajmowane bez pośrednika nieruchomości
- Hotele i motele nie są uważane za mieszkania zgodnie z Fair Housing Act, ale są uważane za miejsca zakwaterowania publicznego zgodnie z Americans with Disabilities Act (ADA)
- Prywatne kluby
Ogólne wymagania wynajmującego
Ogólnie, wynajmujący:
- Nie może wymagać kaucji za zwierzę domowe w przypadku psa służbowego lub zwierzęcia wsparcia emocjonalnego. Jednakże, właściciel zwierzęcia służbowego jest odpowiedzialny za wszelkie szkody, poza zużyciem, które mogą być spowodowane przez psa. Obejmuje to ślady zębów na wykończeniach, dywan rozdarty przez kopanie psa, oraz dywan zabrudzony przez psie odchody lub wymiociny.
- Może wymagać pewnego rodzaju dowodu niepełnosprawności jako warunku zakwaterowania, oraz pewnego rodzaju dowodu, że dane zwierzę jest wyszkolonym zwierzęciem służbowym lub zwierzęciem wsparcia emocjonalnego, zweryfikowanym przez licencjonowanego specjalistę zdrowia psychicznego.
- Może wykluczyć psa, w tym wyszkolonego, certyfikowanego psa służbowego, jeżeli obecność zwierzęcia stanowi bezpośrednie zagrożenie dla bezpieczeństwa osób znajdujących się na terenie obiektu lub w jego pobliżu. Pies może być również zakazany z lokalu, jeżeli zakłóca on przymierze spokojnego korzystania z lokalu przez innych lokatorów lub sąsiadów. Jednakże, wynajmujący może pozwolić najemcy na pozostanie, tak długo jak pies nie jest już obecny.
Rodzaje dokumentacji, o którą możesz poprosić
Oto rodzaj dokumentacji, o którą możesz poprosić, jeżeli twój najemca twierdzi, że posiada psa służbowego lub psa wsparcia emocjonalnego. Psy służbowe i ESAs to nie to samo i są one traktowane inaczej na mocy prawa federalnego. Właściciele mogą wymagać dokumentacji medycznej dla ESAs, ale nie dla psów służbowych.
- List od licencjonowanego terapeuty, psychologa lub psychiatry najemcy stwierdzający, że potrzebuje on psa, aby pomóc złagodzić objawy choroby. List powinien być oficjalnym dokumentem z nagłówkiem specjalisty od zdrowia psychicznego wraz z jego danymi kontaktowymi, numerem telefonu i adresem e-mail. List powinien również zawierać numer licencji specjalisty. Jako wynajmujący możesz zweryfikować ten list na kilka sposobów. Pamiętaj jednak, że nie możesz, z żadnego powodu, mieć bezpośredniego kontaktu z terapeutą/psychologiem/psychiatrą Twojego najemcy. W dzisiejszych czasach bardzo łatwo jest wyprodukować fałszywe listy ESA. Możesz zweryfikować pismo najemcy poprzez:
- uprzejmą rozmowę z najemcą i zapytanie go o pismo. Pamiętaj, aby nie być oskarżycielem; twój najemca zdecydował się ujawnić ci, że potrzebuje specjalnych udogodnień, więc zawsze bądź wyrozumiały.
- Sprawdź numer licencji specjalisty od zdrowia psychicznego i zweryfikuj jej ważność. Można to zrobić, odwiedzając stronę internetową stanu dla ich dyscypliny klinicznej i wpisując ich numer licencji. Jeśli masz problemy, Twój najemca powinien być w stanie uzyskać zrzut ekranu ich doradcy lub lekarza weryfikacji licencji kontaktując się z nimi. Znajdź link do biura licencji swojego stanu tutaj
- Wymaganie od najemcy, aby jego specjalista od zdrowia psychicznego wypełnił formularz racjonalnego dostosowania. Oto przykład dokumentu znalezionego w Internecie.
- IDENTYFIKACJA psa służbowego, np. zdjęcie.
- Poświadczenie od najemcy (lub członka jego rodziny/opiekuna), na piśmie, stwierdzające (1) że najemca lub członek jego rodziny jest osobą niepełnosprawną; (2) potrzebę zwierzęcia do pomocy osobie z tą konkretną niepełnosprawnością; i (3) że zwierzę rzeczywiście pomaga osobie niepełnosprawnej.
- Kopie dokumentacji medycznej zwierzęcia w celu zapewnienia, że jest ono w dobrym stanie zdrowia, wolne od pasożytów i uodpornione/szczepione.
O co nie możesz prosić
Następujące pozycje są rodzajami dowodów, o które nie możesz prosić:
- Poświadczenie psa służbowego lub dokumenty szkoleniowe. Chociaż możesz poprosić o jakiś dowód potwierdzający rolę psa jako psa służbowego, niekoniecznie możesz poprosić o zobaczenie certyfikatu. Wynika to z faktu, że zasady nakreślone przez ADA mają zastosowanie również do mieszkań.
- Dostęp do dokumentacji medycznej najemcy.
- Specyficzne informacje na temat niepełnosprawności najemcy. Nie wolno zadawać pytań takich jak:
- „Czy jest Pan/Pani niepełnosprawny/a?”
- „Jak poważna jest Pana/Pani niepełnosprawność?”
- „Czy mogę uzyskać zgodę na wgląd w Pana/Pani dokumentację medyczną?”
- „Czy był/a Pan/Pani kiedykolwiek hospitalizowany/a z powodu niepełnosprawności umysłowej?”
- „Czy kiedykolwiek byłeś w programie odwykowym?”
- „Czy bierzesz leki?”
- „Jak długo jesteś na terapii?”
- „Ile sesji miałeś z terapeutą?”
Nigdy nie powinieneś nękać lub oskarżać najemcy o kłamstwa. Jeżeli zadasz najemcy którekolwiek z tych osobistych pytań, twoje działania mogą być uznane za dyskryminujące i naruszające Fair Housing Act.
Odmowa posiadania psa służbowego
W rzadkich przypadkach, może być możliwe ograniczenie najemcy posiadania psa służbowego. Wynajmujący może odmówić zakwaterowania zwierzęcia służbowego ze względu na jego rasę, jeżeli pozwolenie na to zwierzę byłoby nieuzasadnione. Na przykład, jeżeli twój ubezpieczyciel odmówi ci pokrycia z powodu ograniczonej rasy w lokalu, możesz być w stanie odmówić przyjęcia psa służbowego.
Niektóre rasy psów są uważane za „niebezpieczne” i wiele firm ubezpieczeniowych zmienia polisy z powodu przypuszczalnego wyższego ryzyka z tym związanego. Psy uważane za mające skłonność do przemocy są Pit Bulls, Rottweilers, Doberman Pinschers, Chows, Akitas, Alaskan Malamutes, Owczarki Niemieckie, Siberian Huskies, St Bernards, i Wilk Hybrydy. Obejmuje również wszelkie mieszanki wymienionych ras psów.
Oto kilka innych powodów, dla których możesz mieć prawo do odmowy przyjęcia psa służbowego lub eksmisji lokatora z powodu psa:
- Lokator nie jest prawnie niepełnosprawny lub nie może tego udowodnić na piśmie przez pracownika służby zdrowia.
- Zwierzę towarzyszące nie jest przepisane do leczenia konkretnej niepełnosprawności najemcy lub nie wykazano związku lub poparte na piśmie przez pracownika służby zdrowia.
- Zwierzę towarzyszące stworzyłoby nadmierne obciążenie.
- Zwierzę jest nielegalne lub w inny sposób niedozwolone zgodnie z prawem stanowym lub gminnym.
- Zwierzę stanowi bezpośrednie zagrożenie dla zdrowia i bezpieczeństwa innych lokatorów, którego nie można ograniczyć lub wyeliminować.
- Obecność zwierzęcia „zasadniczo zmienia charakter działalności dostawcy usług mieszkaniowych.”
- Najemca nie bierze odpowiedzialności za zwierzę, takie jak sprzątanie odpadów, pozwalając mu biegać swobodnie, lub rozwiązywanie problemów z hałasem.
Niezależnie od wszystkiego, zawsze powinieneś być świadomy swoich praw stanowych, Fair Housing Act, i wymagań dotyczących dostępności.