Myślisz o kupnie domu wielorodzinnego? STOP! Wait Until You Read This!

(Poniższy fragment jest fragmentem nowej książki z BiggerPockets, The Book on Rental Property Investing. Jeśli chcesz kupić więcej nieruchomości do wynajęcia w tym roku, pobierz kopię już dziś!)

Nie jest tajemnicą, że kocham nieruchomości wielorodzinne.

Mówię o nich w podcaście.

Mówię o nich w książkach.

Mówię o nich na lokalnych spotkaniach BiggerPockets.

Ale czy nieruchomości wielorodzinne są odpowiednie dla każdego?

Nie.

Tylko dlatego, że jakiś facet na blogu/podcaście/webinarze mówi, że to jest świetne, NIE oznacza, że powinieneś wyjść i kupić jedną. Istnieją plusy i minusy inwestowania w budynki wielorodzinne w porównaniu z jednorodzinnymi.

Dlatego dzisiaj pomyślałem, że przedstawię Ci szybkie podsumowanie plusów i minusów inwestowania w budynki wielorodzinne, aby pomóc Ci zdecydować, czy jest to właściwa ścieżka dla Ciebie. Ale najpierw…

Czym jest inwestowanie w nieruchomości wielorodzinne?

Właściwości wielorodzinne to budynki posiadające więcej niż jedną jednostkę.

Wielorodzinne mogą być tak małe, jak dwie jednostki w dupleksie lub tak duże, jak tysiące jednostek w dużym kompleksie apartamentów. Niewielu ludzi kiedykolwiek kupuje budynek wielorodzinny, aby w nim zamieszkać (chociaż uwielbiam strategię „house hacking”, gdzie osoba mieszka w jednej jednostce i wynajmuje inne jednostki), ale zamiast tego większość nieruchomości wielorodzinnych jest własnością inwestorów nieruchomości, którzy wynajmują je tym, którzy nie mogą – lub nie chcą – kupić własnego domu jednorodzinnego.

Klasyfikacja nieruchomości wielorodzinnych jest ogólnie podzielona na dwie kategorie: małe i duże.

• Małe nieruchomości wielorodzinne to wszelkie nieruchomości, które zawierają dwie, trzy lub cztery jednostki.
• Duże nieruchomości wielorodzinne, zatem, to te z pięcioma lub więcej jednostkami.

Jest to ważne rozróżnienie ze względu na sposób, w jaki te nieruchomości są wyceniane i finansowane. Mniejsze nieruchomości wielorodzinne są uważane za „mieszkalne” dla większości kredytodawców i dlatego są postrzegane jako nie różniące się od SFR. Duże wielorodzinne, jednak, jest uważany za nieruchomości komercyjnych, a zasady zmieniają się drastycznie.

While wartość nieruchomości mieszkalnej (jednorodzinne lub małe wielorodzinne) jest określona przez co podobny dom w dół ulicy sprzedawane za, wartość na nieruchomości komercyjnej jest w dużej mierze określone przez porównanie ROI można osiągnąć z tym z innych nieruchomości komercyjnych w dół ulicy. Bardziej technicznie, jest to oparte na ROI inwestor osiągnie, jeśli nie korzystają z kredytu. Jest to znane jako „cap rate”, a każda lokalizacja ma inny normalny cap rate do porównania różnych właściwości against.

Related: 6 Reasons to LOVE Multifamily Investments Over Single Family Homes

Porozmawiajmy o zaletach i wadach inwestowania w nieruchomości wielorodzinne.

Pros of Multifamily Investing

More Cash Flow Possibilities

Jeśli zakupione w prawo, nieruchomości wielorodzinne mają prawdopodobieństwo produkowania dodatniego przepływu gotówki od pierwszego dnia. Dodatkowo, czynsze mogą być zwiększone o niewielką kwotę dla każdej jednostki lub wydatki zmniejszone, a efekt falowy tych zmian może spowodować ogromny wzrost przepływu gotówki.

Jeden kredyt, wiele jednostek

Próbowanie uzyskania kredytu jest długim, żmudnym procesem, który nikogo nie cieszy. Ale jest to zło konieczne dla większości inwestorów nieruchomości. Jest to ogromna korzyść z inwestowania w nieruchomości wielorodzinne: istnieje mniej kredytów do uzyskania! Jeśli miałbyś wyjść i kupić 20 SFRs w ciągu najbliższych kilku lat, to jest 20 wniosków kredytowych, które musisz wypełnić, 20 sprawozdań finansowych, które musisz przygotować, 20 „tak”, które musisz usłyszeć od działu underwriting. Wyczerpujące, czyż nie? Zamiast tego możesz kupić 20-mieszkaniowy budynek mieszkalny i uzyskać tylko jedną pożyczkę – jeden wniosek, jeden zestaw dokumentów finansowych, tylko jedno „tak”.

Jedna polisa ubezpieczeniowa

Nienawidzę ubezpieczeń. Rozumiem jego znaczenie, ale świat ubezpieczeń jest po prostu tak uciążliwy i frustrujący. Spora część czasu administracyjnego mojej żony spędzana jest właśnie na zajmowaniu się ubezpieczeniami. Mamy pudła i pudła z papierami, w których nie ma nic poza dokumentami ubezpieczeniowymi. Kiedy inwestujesz w nieruchomość wielorodzinną, masz na nią jedną polisę ubezpieczeniową. Jest to o wiele łatwiejsze do śledzenia i zarządzania!

Matematyka ponad emocjami

Przy inwestowaniu w jednostki wielorodzinne, jestem w stanie oddzielić emocje od transakcji o wiele łatwiej niż w przypadku domu jednorodzinnego. W budownictwie wielorodzinnym chodzi o matematykę, o liczby!

Biznes, nie hobby

Co więcej, znacznie łatwiej jest traktować inwestycje wielorodzinne jako biznes, a nie hobby, ze względu na naturę tej bestii. Nieruchomości wielorodzinne są przeznaczone dla inwestorów do posiadania i firm zarządzających do prowadzenia; w ten sposób, koszt wynajęcia takiej firmy zarządzającej jest często wliczony w koszt posiadania nieruchomości, co prowadzi do mniej ręcznego zarządzania przez Ciebie.

Wycena dochodu

Jak wspomniałem wcześniej, jednostki wielorodzinne z więcej niż pięcioma jednostkami nie są wyceniane w ten sam sposób jak SFR. Gdybym miał sprzedać Ci mój dom jednorodzinny, rzeczoznawca spojrzałby na kilka innych domów jednorodzinnych, które były podobne i oparłby swoją wycenę na cenie sprzedaży tych innych domów. Nieruchomości komercyjne, z drugiej strony, są wyceniane na podstawie ROI, które dają swoim właścicielom. W końcu nie jest łatwo porównać 24-jednostkowy budynek mieszkalny z innym 24-jednostkowym budynkiem mieszkalnym z dokładnie takimi samymi zwrotami, ponieważ nigdy nie znajdziesz tej dokładnie podobnej nieruchomości. Inwestycje komercyjne są po prostu zbyt różne od siebie.

Zamiast tego, polegamy na stopie kapitalizacji do wartości bazowej na. Jeśli te trzy właściwości, które niedawno sprzedane dał właścicielowi 10% ROI, to ten jeden powinien również. Więc dlaczego ta wycena dochodu jest tak ważna? Ponieważ wartość może być zmieniona wewnętrznie, a nie opierając się na innych, po prostu obniżając wydatki lub podnosząc dochód. Małe zmiany w dochodzie może sprawić, że drastyczne huśtawki do wartości nieruchomości, a bystry inwestor może wykorzystać to na swoją korzyść, aby naładować proces budowania bogactwa.

Less konkurencji z Homeowners

Kiedy zakupy dla domu jednorodzinnego, inwestor konkuruje z dziesiątkami tysięcy innych szukających domu. Większość z tej konkurencji jest w postaci nie-inwestorów, którzy kupują nieruchomości za dużo pieniędzy, ponieważ przedni ganek jest „tak słodkie” lub podwórko jest „idealne dla Fido!”. To może sprawić, że konkurencja jest o wiele trudniejsza, ponieważ grasz w grę z innym celem! Zamiast tego, kiedy kupujesz nieruchomości wielorodzinne, konkurujesz z innymi inwestorami, co oznacza, że jest o wiele mniejsza konkurencja.

Okay, nieruchomości wielorodzinne brzmią dość strasznie. Więc jakie są minusy? Dowiedzmy się.

Cons of Multifamily Investing

More Expensive

First, multifamily properties typically cost much more to buy than a single-family house. Może to stanowić barierę wejścia dla wielu osób próbujących zacząć, więc nieruchomości wielorodzinne często nie są brane pod uwagę aż do znacznie późniejszego etapu kariery inwestycyjnej. To powiedziawszy, mniejsze nieruchomości wielorodzinne mają pewne niższe opcje finansowania zaliczki, a większe nieruchomości wielorodzinne często obejmują pozyskiwanie pieniędzy od innych ludzi.

Większa intensywność zarządzania

Będę pierwszym, który to przyzna, najemcy wielorodzinni powodują więcej bólu głowy niż najemcy jednorodzinni. Są oni zazwyczaj bardziej „przejściowi”, a zatem mają o wiele więcej dramatów w swoim życiu. Najemcy pozostają na krótsze okresy czasu, co może przyczynić się do zwiększenia Twoich wydatków. Dzwonią i skarżą się z bardziej błahych powodów, mają większe trudności z płaceniem czynszu na czas i bywają trudniejsi dla jednostek, ponieważ nie zawsze czują, że to miejsce jest ich prawdziwym „domem”. To powiedziawszy, jak wspomniałem wcześniej, nieruchomości wielorodzinne są często zarządzane przez strony trzecie, więc właściciel nie musi być bardzo zaangażowany w dramat zarządzania.

Większa konkurencja

Choć istnieje mniejsza konkurencja ze strony właścicieli domów podczas inwestowania w nieruchomości wielorodzinne, ludzie, z którymi konkurujesz, są o wiele bardziej wyrafinowani niż przeciętny właściciel domu. Mogą dostrzec ofertę tak samo jak ty i zazwyczaj mają dużo więcej kapitału, z którym można kupić te oferty.

Więcej skomplikowane

Większość ludzi może łatwo owinąć głowę wokół jednorodzinnej nieruchomości inwestycyjnej, ale więcej jednostek w nieruchomości (i droższe, że nieruchomość jest), tym bardziej skomplikowane staje się to wszystko. Nagle, masz do czynienia z 20 ruchomych części, a nie tylko dwa lub trzy.

Fewer to Choose From

Zależnie od tego, gdzie mieszkasz, może być brak dostępnych nieruchomości wielorodzinnych, z których można wybrać. Podczas gdy domy jednorodzinne są obfite na całym świecie, nieruchomości wielorodzinne mogą być bardziej skąpe w Twojej lokalizacji.

Regulacje rządowe

Wreszcie, kiedy inwestujesz w nieruchomości wielorodzinne i zbierasz pieniądze od innych, aby je sfinansować, wchodzisz w zupełnie nowy świat regulacji rządowych, które dyktują Ci, co możesz, a czego nie możesz zrobić podczas zbierania tych pieniędzy. Jeśli zrobisz to źle, możesz skończyć nosząc pomarańczowy kombinezon i zarabiając $1,38 na godzinę służąc zupie innym więźniom w białym kołnierzyku.

Related: The Anatomy of an Awesome Offer Package for Your Next Multifamily Deal

So, Should You Invest in Multifamily?

Czy powinieneś inwestować w budownictwo wielorodzinne? Czy raczej trzymać się budownictwa jednorodzinnego? Lub komercyjnych? Lub surowej ziemi? Lub coś innego?

Chciałbym, aby to było takie proste.

Nie zamierzam być facetem, który mówi: „To jest właściwa ścieżka” lub „To jest jedyny sposób inwestowania!”

Nigdy nie ma jednej właściwej ścieżki, ale może być właściwa ścieżka dla Ciebie.

Moim celem jest pomóc Ci zobaczyć plusy i minusy każdego wyboru i pozwolić Ci zważyć opcje i podjąć najlepszą decyzję dla Ciebie i Twojej rodziny. Ponadto, choć uważam, że skupienie się na jednej niszy jest pomocne, możliwe jest, aby spróbować zainwestować w jednorodzinnych lub wielorodzinnych i po prostu zobaczyć, który pojawia się pierwszy.

Tak długo, jak jesteś gotów do pracy i nauczyć się uruchomić numery na jednym z nich, można realizować zarówno i kupić cokolwiek krzyżuje swój radar pierwszy.

.