Tym razem w zeszłym roku, chicagowskie CBD było pełne nowych inwestycji wielorodzinnych. Po prostu nie było wystarczającej podaży, aby zaspokoić popyt najemców, którzy chcieli mieszkać w centrum miasta. Wiele się jednak zmieniło w ciągu ostatniego roku, a rynek wynajmu w Loop i okolicznych dzielnicach stoi pod znakiem zapytania.
Przed rynkiem wielorodzinnym w śródmieściu Chicago stoi wiele przeszkód. Pandemia jest tylko ostatnią z nich, choć z pewnością najbardziej dotkliwą, przynajmniej w krótkim okresie. Wyższe podatki od nieruchomości przenoszą się na najemców w postaci wyższych czynszów. Wielu powołuje się na miejskie rozporządzenie w sprawie wymagań dotyczących przystępnych cen jako czynnik zniechęcający do nowych inwestycji. Faktem jest, że zanim ktokolwiek usłyszał o COVID-19, rynek śródmiejski zaczął się wlec na początku roku, przynajmniej pod względem nowej podaży, z tych powodów oraz z powodu rosnących kosztów budowy.
Teraz jednak podaż nie będzie problemem, ponieważ wielu decyduje się na przeniesienie na przedmieścia, gdy ich umowy najmu wygasają. Najnowsze badania Integra Realty Resources wykazały, że obłożenie budynków wielorodzinnych w centrum miasta spadło do 89,2 procent – najniższego poziomu od 2002 roku. Liczba ta prawdopodobnie ulegnie dalszemu spadkowi w trzecim kwartale.
„Z pewnością wierzymy w żywotność rynku śródmiejskiego”, powiedział Ron DeVries, MAI, starszy dyrektor zarządzający w Integra Realty Resources. „Istnieje wiele istotnych powodów, dla których warto zamieszkać w centrum miasta. Tylko, że teraz wiele z tych powodów nie istnieje. Wszystkie udogodnienia – życie nocne, krótki dojazd do pracy, restauracje i zakupy – rynek działa na bardziej ograniczonej podstawie.”
Właściwości klasy A są zazwyczaj pierwszymi, które widzą najszybszy wzrost lub spadek czynszów ze względu na wahania rynku. Tak było do tej pory w tym roku, a ceny spadły do klasy B. W pierwszym kwartale czynsze w budynkach klasy A spadły o 7,7 proc. w ujęciu rocznym, a w drugim kwartale spadek ten przyspieszył do 12,4 proc. Ponieważ produkty klasy A i B są tak ściśle ze sobą powiązane, nic dziwnego, że czynsze wśród budynków klasy B spadły o 7,3 i 14,9 procent odpowiednio w pierwszym i drugim kwartale.
Po blokadzie, która nastąpiła po raz pierwszy w marcu, wskaźniki zatrzymania najemców na początku pozostały stabilne, głównie ze względu na ograniczenia zdolności najemców do przeprowadzki oraz z powodu krótkoterminowych umów najmu, które oferowali wynajmujący. Teraz jednak najemcy przyglądają się wszystkim swoim opcjom – w tym przenoszeniu się do miejsc o niższej gęstości zaludnienia na przedmieściach i w dzielnicach na obrzeżach miasta.
Niektóre budynki mają niską gęstość zaludnienia i/lub znajdują się w strefach o niższej gęstości zaludnienia na rynku śródmiejskim. Te nieruchomości generalnie radziły sobie lepiej. Dla reszty rynku, ustępstwa są na wzrost – z ofertami jednego, dwóch lub nawet trzech miesięcy czynszu – w celu powstrzymania migracji najemców.
„Doszliśmy do końca sezonu leasingowego”, powiedział DeVries, „więc teraz wielu właścicieli stara się wypełnić jak najwięcej pustych lokali, zanim uderzy zima.”
Rozpacz rynku wielorodzinnego w centrum miasta niekoniecznie jest w uniesieniu rynku podmiejskiego. Po pierwsze, nie jest to scenariusz jeden do jednego mieszkanie do mieszkania. Ci najemcy, którzy mają wystarczający kapitał i stałą pracę, mogą w końcu wskoczyć na własność domu przy tak niskich stopach procentowych, jakie są. Na drugim końcu spektrum, najemcy stojący w obliczu trudności finansowych mogą wprowadzić się do rodziny, dopóki ich sytuacja się nie ustabilizuje.
Po drugie, jest to prawdopodobnie krótkotrwałe zakłócenie. Po wprowadzeniu szczepionki najemcy zobaczą rynek śródmiejski, który został skorygowany pod względem kosztów i powrócą do CBD, ponieważ udogodnienia, które oferuje, są nadal potężnym przyciąganiem.
„Myślę, że ludzie przeniosą się z powrotem, gdy zobaczą, że ich biura są otwierane i że mają poziom komfortu w powrocie do bezpiecznego środowiska pracy”, powiedział DeVries. „Ale dopóki to się nie stanie, nie sądzę, że zobaczysz dużą zmianę w zakresie zwiększonego obłożenia i stawek czynszu w centrum.”
While podmiejski rynek wielorodzinny może nie być spłukany przez nowych najemców uciekających przed gęstością centrum, to nadal przetrwał obecną sytuację znacznie lepiej niż CBD. Na przedmieściach odnotowano nieco ponad 1 procentowy wzrost czynszów w ujęciu rocznym od lipca 2019 r. do lipca 2020 r. Podczas gdy roczne wzrosty czynszów bliższe 3 proc. były normą przed pandemią, ci właściciele nieruchomości muszą być zadowoleni z czynszów, a także obłożenia, utrzymujących się na stałym poziomie w tak burzliwym okresie. Integra prognozuje, że w 2020 r. absorpcja zatrzyma się w miejscu i osiągnie poziom około 750 lokali. Rynek śródmiejski prawdopodobnie powróci do poziomu sprzed pandemii w 2021 roku.