Jak składki ubezpieczeniowe są zwykle wypłacane z góry, jeśli kupujący jest przejęcie polisy w transakcji inwestycyjnej nieruchomości, składka polisy musi być prorated. Kupujący będzie winien sprzedawcy kwotę przedpłaconą, ale jeszcze niewykorzystaną, dla polityki efektywnego okresu pokrycia.
Jak we wszystkich rzeczywistych pro-rations transferu nieruchomości, musimy wiedzieć, czy jesteśmy prorating „przez” lub „do” daty zamknięcia, jak również, czy używamy 360-dniowego „roku bankiera” lub 365-dniowego roku kalendarzowego. Kroki są następujące:
- Określ liczbę dni od zamknięcia do dnia wygaśnięcia polisy.
- Oblicz koszt za dzień ubezpieczenia.
- Mnóż liczbę dni razy kwotę za dzień.
Zróbmy przykładową wycenę ubezpieczenia. Inwestor w nieruchomości przejmuje polisę ubezpieczeniową na wynajmowaną nieruchomość. Roczna składka za polisę wynosi $1350. Składka została zapłacona w całości w dniu 12 lutego, a zamknięcie jest na 15 października tego samego roku. Używamy roku kalendarzowego 365 dni i prorating „przez” zamknięcia. Oznacza to, że sprzedający płaci za dzień zamknięcia.
- # dni od 16 października do 11 lutego przyszłego roku to: Oct 16 + Nov 30 + Dec 31 + Jan 31 + Feb 11 = 119 dni
- $1350 podzielone przez 365 dni = dzienny koszt $3.70
- $3.70 koszt/dzień X 119 dni = proporcjonalna kwota $440.30.
Ta kwota będzie CREDITED do Sprzedającego i DEBITED do Buyer.
Pro-ration i Closing Statement
Dlaczego są tam pozycje na prawdziwe transakcji nieruchomości oświadczenie zamknięcia, które muszą być pro-rated?
- Pieniądze w depozycie – czasami trzeba zdecydować, czy niektóre z pieniędzy przechowywanych w depozycie na wydatki powinny zostać zwrócone sprzedającemu, czy pozostać w depozycie dla kupującego.
- Ubezpieczenie – składki ubezpieczeniowe są płacone z góry, więc sprzedający zapłacił za cały rok ubezpieczenia. Przy zamknięciu, niektóre z tych pieniędzy premii jest zwracana do sprzedawcy na resztę roku nie będzie właścicielem nieruchomości.
- Podatki od nieruchomości – Podobnie jak ubezpieczenie, ale działa w drugą stronę. Powiedzmy, że zamykasz w czerwcu, a rachunki podatkowe za ten rok wychodzą w listopadzie do zapłaty przed 1 stycznia. Kupujący będzie właścicielem w czasie podatkowym, ale nie były one dla całego roku podatkowego. Tak więc, sprzedający będzie winien kwotę należną pomiędzy zamknięciem a terminem płatności podatku. Zazwyczaj kwota ta jest kredytowana do kupującego stronie oświadczenia na zamknięcie i kupujący płaci podatki, gdy due.
- Rents – Rental właściwości będą czynsze wypłacane za miesiąc na początku miesiąca w większości przypadków. Tak więc, jeśli transakcja jest zamknięcie na 15 miesiąca, sprzedawca został wypłacony za cały miesiąc, ale tylko jest należna połowa tego. Kupujący będzie kredytowane na kwotę czynszów za ostatnie 15 lub 16 dni miesiąca.
- Płatności leasingowych komercyjnych – Istnieje kilka rodzajów leasingu z różnych struktur płatności. Jest to skomplikowane, ale zamknięcie będzie wymagało pro-racji tego, co jest należne sprzedawcy za okres ich własności, a reszta należy do nowego właściciela.
- Dzierżawy farm i rancz – Często farmy i rancza mogą dzierżawić ziemię od sąsiada lub od rządu na wypas. Jeśli tak, wszelkie przedpłaty, które stosuje się do czasu po zamknięciu będzie musiał przejść do sprzedawcy, ponieważ nie są już właścicielami. Kupujący będzie odpowiedzialny za to.
Ważne jest, aby wiedzieć, że są to przyjęte praktyki, ale niektóre z nich mogą być negocjowane jako część umowy zakupu. Nie są one żelazne. Szczególnie z nieruchomości komercyjnych, ostry prawdziwy profesjonalista nieruchomości może być cenne dla ich klienta, wskazując obszary umowy, które mogą być negocjowane, jeśli trafili na impasie cenowym.
.