It’s payday! Jak będziesz zbierać?
Dla wynajmujących, którzy dopiero zaczynają, pytanie o sposób zbierania płatności czynszu jest bardzo ważne. Niektóre platformy są nie tylko niewygodne, ale niosą ze sobą poważne ryzyko, jeżeli nie jesteś świadomy prawa lub polityki platformy płatniczej. Oszczędni właściciele zrobią wszystko, co w ich mocy, aby chronić swoje inwestycje, a to zaczyna się od wyboru solidnej jak skała metody płatności.
Popularne metody płatności obejmują czeki, bezpośredni przelew bankowy, gotówkę, system płatności peer-to-peer (taki jak Venmo, PayPal lub Zelle) lub platformę zarządzania wynajmem, taką jak Tellus. Dzisiaj będziemy patrzeć na niektóre z korzyści i wad każdego systemu.
Read More: Read This Before Raising Rent, Don’t Leave Money on the Table
Checks
Checks have been used to pay rent for so long that we assume it’s one of the more trusted methods. Czeki są w najlepszym wypadku niewygodne, a w najgorszym niebezpieczne. Warto rozejrzeć się za alternatywnymi metodami płatności.
Po pierwsze, czeki nie są natychmiastowe. Potrzeba czasu pomiędzy wypisaniem czeku przez najemcę a zobaczeniem pieniędzy przez wynajmującego na jego koncie bankowym. Czeki mogą zagubić się w poczcie, a wynajmujący nie mają możliwości sprawdzenia, czy najemca wysłał płatność, dopóki czek nie znajdzie się w ich rękach.
Po drugie, czeki nie są zautomatyzowane. Lokatorzy muszą pamiętać, żeby wypisać czek każdego miesiąca i wysłać go pocztą przed terminem płatności, tak żeby dotarł na czas. Po jego otrzymaniu, wynajmujący muszą osobiście udać się do banku, aby zdeponować czek. Powtarzaj ten proces co miesiąc, a to oznacza dużo znaczków, dużo czekania na pocztę i dużo wycieczek do banku.
Ponadto, czeki otwierają drzwi do prawdziwego ryzyka. W niektórych miastach, takich jak San Francisco, przyjęcie czeku na czynsz od kogoś, kto nie jest wpisany do umowy najmu, automatycznie czyni go podnajemcą! Bez żadnego sprawdzania czy weryfikacji tożsamości z twojej strony, masz teraz kogoś na umowie najmu i mieszka w wynajmowanym lokalu, a wszystko dlatego, że nie spojrzałeś na nazwisko na czeku. Jeśli kiedykolwiek będziesz musiał usunąć tę osobę, nie będziesz mógł wskazać klauzuli o braku podnajemcy w umowie najmu, ponieważ już ją zaakceptowałeś. Będzie to oznaczało postępowanie eksmisyjne.
Innym ryzykiem związanym z czekami jest to, że mogą się one odbić. Jeśli najemca nie ma wystarczających środków, nie będziesz o tym wiedział, dopóki nie zdeponujesz czeku. Nie tylko może to uniemożliwić ci spłatę kredytu hipotecznego, ale może również opóźnić postępowanie eksmisyjne za brak płatności. W zależności od prawa stanowego, mogą istnieć pewne daty, w których powiadomienie pay-or-quit musi być dostarczone. Posiadanie czeku może opóźnić ten proces.
Gotówka
Płacenie gotówką ma swoje zalety. Jest to płynny składnik majątku i może być natychmiast wykorzystany na dowolny wydatek. Ponadto – w przeciwieństwie do czeków – właściciel przyjmujący gotówkę wie na pewno, że najemca zapłacił czynsz. Jednakże, gotówka jest trudna do ewidencjonowania. Jeżeli wynajmujący nie wyda pokwitowania przy zapłacie, otwiera to drzwi do przyszłych sporów o to, ile faktycznie zapłacono. Gotówki nie można wysyłać pocztą i musi być ona wymieniana osobiście. W zależności od obszaru, strona wybrana do wymiany gotówki może nie być bezpieczna i istnieje zwiększone ryzyko konfrontacji, zwłaszcza jeśli ta wymiana jest rutyną, która ma miejsce co miesiąc.
Ale najemcy mogą twierdzić, że jest to wygodniejsze, niektórzy, którzy płacą gotówką nie chcą pozostawić zapisu poprzez kontrole lub przelewy bankowe. Zawsze rozsądnie jest sprawdzić najemców przed wynajęciem im mieszkania, aby upewnić się, że wiesz dokładnie, kto będzie mieszkał w twoim lokalu.
Bezpośredni depozyt
Wielu właścicieli widzi ryzyko związane z czekami i gotówką i decyduje się na bezpośredni przelew bankowy. Jest to proste, może być zautomatyzowane i otrzymują oni fundusze bezpośrednio na swoje konto bankowe. Jednakże, nadal istnieje ryzyko związane z tą metodą.
Właściciele, którzy wymagają przelewów bankowych, muszą ujawnić najemcom numer konta bankowego i numer routingowy. To nie zapewnia prywatności i może zwiększyć ryzyko oszustwa. Bezpośredni depozyt jest również trudny do prowadzenia dokumentacji, ponieważ każda płatność jest łączona z innymi transakcjami na wyciągu bankowym i musi być rejestrowana ręcznie, aby zachować dobre zapisy.
Co więcej, bezpośrednie depozyty bankowe nie dają wynajmującym możliwości blokowania częściowych płatności. W niektórych stanach jest to ważna cecha, która musi być na miejscu, jeśli wynajmujący kiedykolwiek będzie musiał eksmitować lokatora. W zależności od prawa obowiązującego w twoim rejonie, postępowanie eksmisyjne może zostać wstrzymane, jeżeli lokatorzy zapłacą nawet ułamek kosztów miesięcznego czynszu.
Na przykład, powiedzmy, że masz lokatora, który nie zapłacił czynszu. Dałeś mu wypowiedzenie, aby zapłacić lub odejść, ale nagle, przed wygaśnięciem tego wypowiedzenia, otrzymujesz marną wpłatę 25 dolarów na swoje konto bankowe. Ponieważ zaakceptowałeś tę wpłatę (i domyślnie wszystkie wpłaty na twoje konto bankowe zostałyby zaakceptowane), postępowanie eksmisyjne zatrzymuje się i jesteś zmuszony rozpocząć je od nowa w następnym miesiącu. Lokator nadal mieszka bezczynszowo w twojej posiadłości.
Płatności peer-to-peer
Ten typ metody płatności obejmuje platformy takie jak Paypal, Venmo i Zelle. Metody te są wygodnym sposobem na przekazywanie pieniędzy osobom, które znasz, ale nie są pozbawione wad. Prowadzenie księgowości za pomocą płatności peer-to-peer nie jest idealne, ponieważ płatności za czynsz są łączone z płatnościami osobistymi. Właściciele chcący prowadzić dobrą dokumentację (ważne w sezonie podatkowym!) muszą przepisywać wszystko ręcznie w tym systemie. Dodatkowo, podobnie jak w przypadku bezpośrednich depozytów bankowych, platformy te nie pozwalają właścicielom blokować częściowych płatności, co prowadzi do problematycznych sytuacji, jeśli zachodzi potrzeba eksmisji.
Read More: Forming an LLC for Your Rental Property
Venmo
Peer-to-peer payment platforms usually cap how much a person can take out in a given week. Na przykład, Venmo nie pozwala na transfer więcej niż $999.99 za jednym razem, chyba że zweryfikujesz swoją tożsamość za pomocą daty urodzenia, kodu pocztowego i ostatnich czterech cyfr numeru ubezpieczenia społecznego. Zweryfikowane konta mogą wyciągnąć $2,999.99 za jednym razem z tygodniowym maksimum w wysokości $19,999.99. Dla wynajmujących z wieloma nieruchomościami i płatnościami hipotecznymi, przelewanie funduszy codziennie przez kilka dni z rzędu jest nie tylko niewygodne; jest to stresujące, jeśli musisz czekać na pieniądze, aby dokonać terminowych płatności. W tej branży terminy są napięte i zasługujesz na zautomatyzowany system, który nie zostawi cię na lodzie, jeśli zapomnisz zrobić przelew.
Przelewy do twojego banku z Venmo trwają od jednego do trzech dni roboczych, ale Venmo zastrzega sobie prawo do sprawdzenia każdego przelewu, co może spowodować zablokowanie środków, ich zajęcie, zatrzymanie lub odesłanie do nadawcy. Nawet jeśli ryzyko jest niewielkie, dlaczego miałbyś poświęcać swoje pieniądze na inwestycje z powodu nieporozumienia?
Niestety, nieporozumienia obfitują, jeśli chodzi o spory pomiędzy właścicielem a najemcą. Nikt nie chce przewidywać, że związek będzie kwaśny od samego początku, ale nadal ważne jest, aby chronić się na wypadek, gdyby tak się stało. Platformy płatnicze takie jak Venmo oferują Ci zerową ochronę, jeśli lokator zdecyduje się zakwestionować opłatę. Nawet jeśli opłata dotyczy czynszu za ostatni miesiąc, który jest ci winien, platformy płatnicze peer-to-peer mają tendencję do stawania po stronie kupującego, przez co brakuje ci pieniędzy na czynsz. W spornych sytuacjach, platforma płatnicza bez znajomości prawa najmu nie jest Twoim najlepszym przyjacielem.
Learn More: Building Better Relationships with Tenants
Zelle
Zelle to usługa używana przez kilka głównych banków do szybkich przelewów między użytkownikami. W przeciwieństwie do Venmo lub PayPal, gdzie saldo znajduje się w aplikacji, Zelle wpłaca pieniądze bezpośrednio na Twoje konto bankowe. Przelewa również szybciej niż większość usług bankowych. Pomimo tych zalet, istnieją pewne wady.
Jedną z głównych wad jest to, że Zelle nie jest dostępny do użytku z każdym bankiem. Mają wybranych partnerów i jeśli twój bank nie jest na tej liście, to nie możesz korzystać z ich usług. Niektóre duże banki, takie jak Bank of America, Wells Fargo, i Chase wszystkie partnerzy z Zelle. Wiele mniejszych banków i unii kredytowych tego nie robi. W przypadku wynajmujących, którzy korzystają z usług jednego z głównych partnerów, nadal pojawia się problem, jeśli najemcy nie korzystają z usług Twojego banku. Jeśli ich banki nie są partnerami Zelle, będą musieli albo zmienić banki, albo znaleźć inną platformę płatniczą.
Inną wadą są limity transferu, które banki ustalają z Zelle. W celu ochrony użytkowników przed oszustwami, niektóre limity przelewów są tak małe, jak 1000 dolarów dziennie, podczas gdy większość oscyluje wokół 2500 dolarów dziennie. Jeśli Twój czynsz jest większy niż ten, najemcy mogą potrzebować wysłać płatności w ciągu wielu dni, dodając kłopot i komplikacje do każdego miesiąca zbierania czynszu.
Zelle nie może być zautomatyzowany. Tak więc w przypadku płatności miesięcznych, takich jak czynsz, nie ma możliwości ustawienia powtarzających się płatności. Właściciele nie mogą również zablokować częściowych płatności, co może opóźnić postępowanie eksmisyjne za niepłacenie czynszu.
PayPal
PayPal wymaga weryfikacji użytkownika, aby regularnie przekazywać duże sumy pieniędzy. W zasadzie jest to dobra rzecz, ale niektórzy użytkownicy zgłosili błędy w systemie, w którym ich konto staje się niezweryfikowane i nie mogą już dokonywać ani otrzymywać płatności. Jako właściciel w zależności od stałego dochodu dla płatności hipotecznych i innych wydatków, to jest ból głowy nie chcesz.
PayPal twierdzi, że zamrażanie kont (co oni nazywają „ograniczenia”) będzie często w wyniku dużego spike w fundusze, które różni się od normalnego wzorca. Ta metoda flagowania kont szkodzi nowym właścicielom, którzy dopiero zaczynają lub tym, którzy niedawno nabyli nową jednostkę. Dla innych użytkowników, wydaje się, że nie ma wyraźnego wzoru lub powodu, dla którego ich konto zostało ograniczone. Wystarczy poszukać „ograniczenia PayPal” online i znajdziesz zbyt wiele opowieści grozy o zamrożonych funduszy.
Nawet bez ograniczeń konta, PayPal nadal nie jest idealny do płacenia czynszu. Sposób, w jaki system jest skonfigurowany, można wybrać, czy chcesz konto osobiste lub konto biznesowe. W przypadku kont osobistych, nie ma żadnych opłat związanych z przelewami. Jednak Ty, jako właściciel mieszkania, nie masz żadnej ochrony, jeśli najemca zdecyduje się zakwestionować opłaty. Na przykład, powiedzmy, że Twój najemca wyprowadza się i spowodował znaczne szkody w Twoim wynajmie. Chcesz go zabrać z depozytu zabezpieczającego, ale najemca się nie zgadza. Kwestionują opłaty za czynsz w zeszłym miesiącu do PayPal, mówiąc firmie, że nigdy nie miał zapłacić tę kwotę i powinny one być zwrócone. W takich przypadkach, platforma płatnicza prawie zawsze strony z płatnikiem, a ty jesteś w lewo krótki na czynsz money.
Może to wystarczy, aby spojrzeć na otwarcie konta biznesowego. Jednak z tego typu kontami wiążą się opłaty (2,9% + $0,30 za sprzedaż dla transakcji w USA). Ta opłata może być przeniesiona na najemcę, ale istnieją lepsze modele biznesowe, które są korzystne dla obu stron.
Najlepsze rozwiązanie
Żadna z platform wymienionych powyżej nie została zaprojektowana wyłącznie do płatności czynszu. Oznacza to, że wynajmujący nie są zabezpieczeni, gdy to się liczy. Z całym ryzykiem i wadami, właściciele stoją do utraty pieniędzy, jeśli nie są ostrożni. Jest rok 2018 i wszyscy szukają lepszego rozwiązania.
Tenanci
Jeśli jesteś najemcą, chcesz czegoś wygodnego. Czeki nie są stworzone dla sposobu, w jaki działasz; większość najemców – zwłaszcza millenialsi – preferują płacenie czynszu za pomocą telefonu lub komputera. Posiadanie czegoś zautomatyzowanego może dać Ci spokój, więc nigdy nie musisz się martwić o opłaty za zwłokę lub utratę mieszkania.
Właściciele
Jeśli jesteś właścicielem mieszkania, potrzebujesz ochrony przed sporami z płatnikiem lub częściowymi płatnościami, których najemca może dokonać, aby uniknąć eksmisji. Niewielu wynajmujących chce odbywać niekończące się wycieczki do banku; większość chce, aby pieniądze za czynsz trafiały bezpośrednio na ich konto bankowe. Zasługujesz na coś zautomatyzowanego, aby lokatorzy nie zapomnieli zapłacić i abyś nie spóźnił się z płatnościami hipotecznymi. Potrzebujesz również coś bez limitów transferu, tak, że można skupić się na rozwoju portfela bez przerastania platformy płatniczej.
Landlordowie również potrzebują systemu, który pomoże im utrzymać dobre rekordy tak, że sezon podatkowy nie jest koszmarem. Możliwość śledzenia przychodów i wydatków jest kluczem do dobrej organizacji wynajmu i upewnienia się, że masz pozytywny przepływ gotówki.
Read More: 10 Tips for New Landlords, Reserve Funds for Landlords
Tellus: platforma zaprojektowana do zbierania czynszu (i tak wiele więcej)
To, czego naprawdę potrzebuje branża wynajmu, to coś prostego, zautomatyzowanego i bezpiecznego. Korzystanie z superaplikacji zarządzania wynajmem, takiej jak Tellus, daje właścicielom dodatkowy spokój, ponieważ został zaprojektowany do zbierania czynszu. Właściciele mają możliwość ustawienia opłat za zwłokę, które są automatycznie egzekwowane, jeśli najemca nie płaci na czas. Częściowe płatności są blokowane, co daje właścicielom pełen zakres opcji, jeśli muszą eksmitować lokatorów za niepłacenie czynszu. Nie ma limitów transferu, pozostawiając właścicielom wielu jednostek swobodę zbierania czynszu w tym samym czasie bez ryzyka zamrożonego konta, gdy najbardziej potrzebujesz pieniędzy.
Najlepsze ze wszystkich, Tellus jest bezpłatny dla wynajmujących i najemców. Szyfrowanie klasy bankowej jest na miejscu, aby wszystkie Twoje transakcje finansowe były bezpieczne.
Przez zbyt długi czas branża wynajmu żyła w przeszłości. Jesteśmy gotowi zostawić stare metody płatności za sobą i przyjąć coś nowego. Pobieranie czynszu to tylko wierzchołek góry lodowej.
Read More: Przedstawiamy konto Tellus Boost