Como las primas de las pólizas de seguro se pagan normalmente por adelantado, si un comprador asume una póliza en una transacción de inversión inmobiliaria, la prima de la póliza debe prorratearse. El comprador deberá al vendedor la cantidad pagada por adelantado, pero aún no utilizada, para el período de cobertura efectiva de la póliza.
Como en todos los prorrateos de transferencias inmobiliarias, necesitaremos saber si estamos prorrateando «hasta» la fecha de cierre, así como si estamos utilizando un «año bancario» de 360 días o un año natural de 365 días. Los pasos son:
- Determinar el número de días desde el cierre hasta el día de vencimiento de la póliza.
- Calcular el coste por día del seguro.
- Multiplicar el número de días por el importe por día.
Hagamos un ejemplo de prorrateo del seguro. Un inversor inmobiliario asume la póliza de seguro de un inmueble en alquiler. La prima anual de la póliza es de 1350 dólares. La prima de la póliza se pagó en su totalidad el 12 de febrero, y el cierre es el 15 de octubre del mismo año. Estamos utilizando un año natural de 365 días y prorrateando «hasta» el cierre. Esto significa que el vendedor paga por el día de cierre.
- # de días desde el 16 de octubre hasta el 11 de febrero del próximo año es: 16 de octubre + 30 de noviembre + 31 de diciembre + 31 de enero + 11 de febrero = 119 días
- $1350 dividido por 365 días = coste diario de $3,70
- $3,70 coste/día X 119 días = cantidad prorrateada de $440,30.
Esta cantidad se acreditaría al vendedor y se adeudaría al comprador.
El prorrateo y la declaración de cierre
¿Por qué hay elementos en la declaración de cierre de una transacción inmobiliaria que deben prorratearse?
- Dinero en depósito – a veces es necesario decidir si parte del dinero que se mantiene en depósito para los gastos debe ser devuelto al vendedor o permanecer en depósito para el comprador.
- Seguro – Las primas de seguro se pagan por adelantado, por lo que el vendedor ha pagado por un año completo de seguro. En el cierre, parte de ese dinero de la prima se devuelve al vendedor por el resto del año que no será dueño de la propiedad.
- Impuestos sobre la propiedad – Como el seguro, pero funciona al revés. Digamos que usted está cerrando en junio, y las facturas de impuestos para este año salen en noviembre para el pago antes del 1 de enero. El comprador será el propietario en el momento de los impuestos, pero no lo fue durante todo el año fiscal. Por lo tanto, el vendedor deberá la cantidad adeudada entre el cierre y la fecha de vencimiento de los impuestos. Por lo general, esa cantidad se acredita a la parte del comprador de la declaración en el cierre y el comprador paga los impuestos a su vencimiento.
- Alquileres – Las propiedades de alquiler tendrán los alquileres pagados por el mes a principios de mes en la mayoría de los casos. Por lo tanto, si el acuerdo se cierra el 15 del mes, el vendedor ha sido pagado por el mes completo, pero sólo se debe la mitad de eso. Al comprador se le abonará el importe de los alquileres de los últimos 15 o 16 días del mes.
- Pagos de arrendamientos comerciales – Hay varios tipos de arrendamientos con diferentes estructuras de pago. Es complicado, pero un cierre requerirá el prorrateo de lo que se debe al vendedor por su período de propiedad y el resto pertenece al nuevo propietario.
- Arrendamientos de granjas y ranchos – A menudo las granjas y ranchos pueden estar arrendando tierras de un vecino o del gobierno para el pastoreo. Si es así, cualquier prepago que se aplica al tiempo después del cierre tendrá que ir al vendedor, ya que ya no son propietarios. El comprador será responsable de esto.
Es importante saber que estas son prácticas aceptadas, pero algunas de ellas pueden ser negociadas como parte del acuerdo de compra. No son de hierro. Especialmente en el caso de los inmuebles comerciales, un profesional inmobiliario perspicaz puede ser valioso para su cliente al señalar las áreas del acuerdo que podrían negociarse si han llegado a un punto muerto en cuanto al precio.