Cetățile care se confruntă cu o creștere rapidă a populației ar trebui să apeleze la zonare și la amenajarea teritoriului pentru a crea zone urbane dense. Singapore, de exemplu, a implementat zonarea incluzivă pentru a-i ajuta pe rezidenții din clasa muncitoare să își permită locuințe în apropierea centrului orașului. (Foto Niels de Vries / Flickr)
Unde v-ați simți mai în siguranță dacă ați merge singuri la ora 3 dimineața: pe o stradă aglomerată, intens circulată, sau pe o secțiune slab populată a unui oraș în expansiune? Majoritatea oamenilor ar alege probabil prima variantă. Într-adevăr, o densitate mai mare a populației poate face ca străzile orașului să se simtă mai sigure la orice oră – în timp ce, în același timp, încurajează activitatea comercială și conferă orașelor un caracter atractiv și plin de viață.
Planificarea utilizării terenului și zonarea sunt instrumentele principale ale orașelor pentru creșterea densității și susținerea serviciilor de înaltă calitate. Planificarea utilizării terenurilor ghidează în linii mari dezvoltarea, în timp ce legile de zonare reglementează zone specifice de teren și dictează modul în care acestea pot fi utilizate. Fără aceste reglementări și stimulente, mulți dezvoltatori vor continua să construiască acolo unde este cel mai eficient din punct de vedere al costurilor: în afara orașului. De exemplu, zonarea euclidiană – sau cu o singură utilizare – este stilul dominant de zonare și este adesea acuzată că încurajează expansiunea, deoarece împarte terenurile în zone rezidențiale, comerciale și industriale segregate.
Zonarea euclidiană. (Grafic: Orașul Crystal Lake, Illinois)
Cu toate acestea, există instrumente alternative pe care orașele le pot folosi pentru a crește densitatea, inclusiv: bonusuri de densitate, zonare incluzivă, zonare stimulativă, asamblarea terenurilor și zonare cu densitate graduală. Le grupăm în 3 tipuri de instrumente de zonare și de planificare a utilizării terenurilor pe care orașele le pot folosi pentru a stimula densitatea și creșterea:
(1) Bonusuri de densitate
Bonusurile de densitate permit dezvoltatorilor să construiască la o densitate mai mare decât cea permisă în mod normal, în schimbul furnizării unui bun public, cum ar fi locuințe la prețuri accesibile. Acest instrument de zonare realizează două lucruri: (1) dezvoltatorii pot construi unități suplimentare, crescând profitul potențial, și (2) zonele slab populate devin mai dense. De exemplu, în loc să construiască o casă unifamilială pe un teren mare, un dezvoltator ar fi stimulat să construiască mai multe condominii la prețuri accesibile – un proiect care altfel nu ar fi legal. Zonarea densității este similară cu zonarea stimulativă, deoarece face excepții de la reglementările privind densitatea în schimbul unor beneficii publice.
Un exemplu de cum poate funcționa acest lucru în practică este Ontario, Canada, care în 1983 a adoptat Secțiunea 37, permițând dezvoltatorilor să construiască dincolo de restricțiile de densitate existente în schimbul unor „facilități, servicii sau chestiuni”. Consiliul municipal din Ontario a interpretat acest lucru ca însemnând contribuții în numerar sau bunuri publice, cum ar fi un parc local. Orașelor în plină expansiune, precum Toronto, li s-a permis să lege creșterea economică de îmbunătățirea serviciilor și de locuințe la prețuri accesibile. Bonusurile de densitate au servit orașului prin încurajarea dezvoltării de înaltă densitate și au adus beneficii cetățenilor prin extinderea facilităților și serviciilor publice. Și, numai în perioada 2007-2011, legislația privind bonusul de densitate S37 a oferit orașului Toronto 136 de milioane de dolari în contribuții în numerar.
(2) Zonarea incluzivă
Zonarea incluzivă impune ca proiectele de construcții noi să includă un anumit procent de unități la prețuri accesibile. Acest tip de zonare completează creșterile de densitate prin asigurarea faptului că persoanele cu venituri mici și medii și cele de diferite origini etnice și rasiale – care sunt adesea împinse în afara zonelor urbane dense bine deservite – își pot permite să locuiască în interiorul orașului. Zonarea incluzivă asigură faptul că dezvoltarea nu deplasează populațiile sărace și minoritare – ceea ce are ca rezultat o forță de muncă care este, de asemenea, mai stabilă și mai fiabilă pentru orașe.
În Singapore, de exemplu, zonarea incluzivă a reușit să reunească cu succes diferite comunități etnice, ceea ce, având în vedere revoltele rasiale din Singapore din anii 1960, a fost o sarcină dificilă. Consiliul pentru Locuințe și Dezvoltare din Singapore (HBD) a realizat acest lucru permițând persoanelor fizice să cumpere locuințe prin mobilizarea resurselor lor de pensii. Această formă de locuințe incluzive a dus la faptul că 90 la sută dintre singaporezi sunt proprietari de locuințe, iar 80 la sută dintre aceștia locuiesc în locuințe sponsorizate public. Este important de remarcat faptul că HBD a luat, de asemenea, măsuri pentru a asigura diversitatea prin politica sa de integrare etnică.
(3) Adunarea terenurilor și zonarea cu densitate graduală
În cele din urmă, adunarea terenurilor – un tip de planificare a utilizării terenurilor – este un proces de consolidare a unor parcele mici de teren în parcele mai mari pentru a reamenaja zonele subutilizate. O modalitate de a utiliza asamblarea terenurilor pentru a obține densitate este prin zonarea cu densitate graduală (GDZ). GDZ stimulează dezvoltatorii să construiască clădiri cu densitate mai mare pe parcele mari de teren și să construiască structuri mai puțin dense pe parcele mici de teren. În cele din urmă, aceasta încurajează utilizarea eficientă a terenurilor urbane premium pentru o dezvoltare mai densă.
Considerați Gujarat, India, unde adunarea terenurilor a avut succes în dezvoltarea infrastructurii – o componentă cheie a unei bune densități. Legea din Gujarat privind planificarea urbană și dezvoltarea urbană a fost modificată în 1999 pentru a permite guvernului să își însușească terenuri pentru construcția de infrastructură. Ca urmare, satisfacția proprietarilor de terenuri din zonă a crescut, iar proiectele de dezvoltare s-au derulat conform calendarului.
O parcelă de teren înainte (stânga) și după (dreapta) utilizarea ansamblului de terenuri. (Grafic: Affordable Housing Institute)
Mutarea de la zonarea cu utilizare unică către implicarea publicului
Planificarea utilizării terenurilor și zonarea pot fi utilizate în moduri inovatoare pentru a asigura echitatea și a crește densitatea. Cu toate acestea, elaborarea și punerea în aplicare a reglementărilor de zonare trebuie să fie un proces de cooperare care să implice publicul. Abordările de sus în jos ale zonării îndepărtează adesea cetățenii și se străduiesc să răspundă în mod corespunzător nevoilor rezidenților și proprietarilor de afaceri.
Orașele dense sunt mai eficiente, echitabile și vibrante. Primul pas este să ne îndepărtăm de zonarea cu utilizare unică. În schimb, liderii orașelor ar trebui să se uite la instrumentele de planificare a utilizării terenurilor și de zonare pentru a evita expansiunea și a asigura o dezvoltare durabilă.
.