Pentru că primele polițelor de asigurare sunt în mod normal plătite în avans, dacă un cumpărător își asumă o poliță într-o tranzacție de investiții imobiliare, prima de asigurare trebuie calculată proporțional. Cumpărătorul îi va datora vânzătorului suma plătită în avans, dar încă neutilizată, pentru perioada efectivă de acoperire a poliței.
Ca în cazul tuturor ratelor de transferuri imobiliare, va trebui să știm dacă facem prorate „până la” sau „până la” data încheierii, precum și dacă folosim un „an bancar” de 360 de zile sau un an calendaristic de 365 de zile. Pașii sunt:
- Determinați numărul de zile de la data încheierii până la data expirării poliței de asigurare.
- Calculați costul pe zi al asigurării.
- Înmulțiți numărul de zile cu suma pe zi.
Să facem un exemplu de prorare a asigurării. Un investitor imobiliar își asumă polița de asigurare pentru o proprietate de închiriat. Prima anuală a poliței este de 1350 de dolari. Prima de poliță a fost plătită integral la 12 februarie, iar încheierea contractului este la 15 octombrie a aceluiași an. Utilizăm un an calendaristic de 365 de zile și calculăm proporțional „până la” închidere. Acest lucru înseamnă că vânzătorul plătește pentru ziua închiderii.
- # de zile din 16 octombrie până la 11 februarie anul viitor este: 16 oct. + 30 nov. + 31 dec. + 31 ian. + 11 febr. = 119 zile
- 1350$ împărțit la 365 de zile = cost zilnic de 3,70$
- 3,70$ cost/zi X 119 zile = sumă prorărită de 440,30$.
Această sumă ar fi creditată vânzătorului și debitată cumpărătorului.
Pro-ratația și declarația de închidere
De ce există elemente pe o declarație de închidere a unei tranzacții imobiliare care trebuie să fie pro-raportate?
- Bani în escrow – uneori este necesar să se decidă dacă o parte din banii ținuți în escrow pentru cheltuieli ar trebui să fie returnați vânzătorului sau să rămână în escrow pentru cumpărător.
- Asigurări – Primele de asigurare se plătesc în avans, astfel încât vânzătorul a plătit pentru un an întreg de asigurare. La închidere, o parte din banii din acea primă se returnează vânzătorului pentru restul anului în care nu va deține proprietatea.
- Impozite pe proprietate – La fel ca asigurarea, dar funcționează invers. Să spunem că încheiați în iunie, iar facturile de impozit pentru acest an apar în noiembrie pentru a fi plătite până la 1 ianuarie. Cumpărătorul va fi proprietar la momentul impozitării, dar nu a fost pentru întregul an fiscal. Așadar, vânzătorul va datora suma datorată între momentul închiderii și data scadenței fiscale. De obicei, această sumă este creditată în partea cumpărătorului din declarație la închidere, iar cumpărătorul plătește impozitele la scadență.
- Chirii – Proprietățile de închiriat vor avea chiriile plătite pentru luna respectivă la începutul lunii în majoritatea cazurilor. Astfel, dacă afacerea se încheie pe data de 15 a lunii, vânzătorul a fost plătit pentru întreaga lună, dar i se datorează doar jumătate din aceasta. Cumpărătorul va fi creditat cu suma chiriilor pentru ultimele 15 sau 16 zile ale lunii.
- Plăți de leasing comercial – Există mai multe tipuri de contracte de leasing cu diferite structuri de plată. Este complicat, dar o închidere va necesita o pro-ratație a ceea ce i se cuvine vânzătorului pentru perioada în care a fost proprietar, iar restul aparține noului proprietar.
- Leasing pentru ferme și ferme – Adesea, fermele și fermele pot închiria terenuri de la un vecin sau de la guvern pentru pășunat. În acest caz, orice plată anticipată care se aplică în perioada de după închidere va trebui să revină vânzătorului, deoarece nu mai sunt proprietari. Cumpărătorul va fi responsabil pentru aceasta.
Este important de știut că acestea sunt practici acceptate, dar unele dintre ele pot fi negociate ca parte a contractului de cumpărare. Ele nu sunt de fier. În special în cazul proprietăților comerciale, un profesionist imobiliar iscusit poate fi valoros pentru clientul său prin indicarea unor zone ale tranzacției care ar putea fi negociate în cazul în care au ajuns la un impas cu privire la preț.