„Este posibil ca Statele Unite să se confrunte cu cea mai gravă criză a locuințelor din istoria lor.” Așa începe o notă, publicată luna trecută de un grup de experți americani în domeniul politicii de locuințe, despre o urgență iminentă în materie de evacuări. Între 30 și 40 de milioane de americani ar putea fi în curând forțați să își părăsească locuințele, avertizează autorii, după ce măsurile de protecție și pachetele de ajutor COVID-19 vor expira. Dar criza locuințelor din Statele Unite nu este doar un produs al pandemiei. Mai degrabă, aceasta se construiește în liniște de o jumătate de secol. Legile restrictive de zonare și de construcție au produs o lipsă acută de locuințe, împingând prețurile imobilelor din ce în ce mai sus – și în afara posibilităților unui număr tot mai mare de americani.
Lipsă de locuințe la prețuri accesibile are ramificații pentru întreaga economie americană. Ea îi împiedică pe oameni nu numai să închirieze sau să cumpere locuințe în localitățile în care locuiesc, ci și să se mute în locuri cu oportunități economice mai mari. Procedând astfel, consolidează inegalitatea între regiuni și frânează creșterea economică globală. Restricțiile privind dezvoltarea de mare densitate în zonele urbane duc, de asemenea, la dispersie, ceea ce contribuie la schimbările climatice.
Dar deficitul de locuințe nu este inevitabil și nici consecințele sale nu sunt inevitabile. Rivalii Statelor Unite au avut relativ puține probleme în ceea ce privește creșterea ofertei de locuințe. Rusia și-a mai mult decât dublat rata anuală de construcție de locuințe în ultimii 20 de ani. În deceniul care a precedat 2010, China a construit echivalentul în materie de locuințe a două Spanii sau a unei Japonii. Alte democrații bogate, precum Japonia, Germania și Elveția, au evitat multe dintre problemele cu care se confruntă în prezent Statele Unite.
Regatul Unit este una dintre singurele alte țări dezvoltate cu o problemă a locuințelor care rivalizează cu cea a Statelor Unite. Dar luna trecută, guvernul britanic a anunțat că plănuiește cele mai substanțiale reforme din ultima generație – o încercare de a trece peste reglementările locale de planificare care inhibă noile construcții rezidențiale și de a stimula oferta de locuințe în întreaga țară. Factorii de decizie politică americani ar trebui să ia aminte. Dacă Washingtonul dorește să promoveze o creștere economică mai rapidă, sau chiar și doar să iasă din recesiunea actuală indusă de coronavirus, trebuie să ia în serios politica imobiliară. Și ar trebui să înceapă prin a se uita în străinătate.
COSTURILE APRECIERII RĂZBOIULUI
În ultima jumătate de secol, prețurile locuințelor în multe dintre cele mai productive orașe ale Statelor Unite au crescut vertiginos. În New York și Los Angeles, acestea s-au dublat după ajustarea la inflație. În San Francisco, acestea s-au triplat. La nivel național, plata mediană a chiriei a crescut cu 61% în termeni reali între 1960 și 2016 – o perioadă în care venitul median al chiriașului a crescut cu doar 5%. În prezent, unul din patru chiriași americani cheltuiește mai mult de jumătate din venitul său pentru locuință. Și chiar înainte de pandemie, aproximativ 200.000 de americani dormeau în parcuri, clădiri abandonate sau mașini în fiecare noapte. Acest număr este cu siguranță mai mare acum.
Prețurile foarte mari ale locuințelor ar putea fi o binefacere pentru proprietarii de case, dar ele impun costuri mai largi din partea societății. Ele îi descurajează pe lucrătorii cu venituri mai mici să migreze spre locurile cu cele mai multe oportunități, împingându-i în localități mai sărace, unde este probabil să fie mai puțin productivi. Potrivit economiștilor Chang-Tai Hsieh și Enrico Moretti, această lipsă de mobilitate a redus creșterea agregată a SUA cu mai mult de o treime între 1964 și 2009. Veniturile între state au încetat să mai conveargă, iar inegalitățile regionale s-au înăsprit. Dacă restricțiile de construcție din doar trei orașe americane – New York, San Francisco și San Jose – ar fi relaxate până la nivelul celor din orașul mediu din SUA, Hsieh și Moretti au calculat că PIB-ul american ar crește cu până la nouă procente. Altfel spus, reglementările privind locuințele din orașele cu productivitate ridicată costă Statele Unite echivalentul PIB-ului statului New York în fiecare an.
Reglementările privind locuințele din orașele cu productivitate ridicată costă Statele Unite echivalentul PIB-ului statului New York în fiecare an.
Reglementările excesive privind locuințele au și costuri non-economice. Când orașele nu pot crește în înălțime, ele se extind spre exterior, amenințând ecosistemele. Restricțiile privind construcțiile sunt cele mai stricte – și prețurile locuințelor sunt cele mai mari – în zonele din Statele Unite cu cele mai mici emisii de gaze cu efect de seră pe cap de locuitor. Prin restricționarea noilor dezvoltări, zonele din țară cu cele mai scăzute emisii conduc noile dezvoltări către zonele cu emisii mai mari. Și, pe măsură ce prețurile în creștere ale locuințelor îi obligă pe oameni să locuiască mai departe de locul de muncă, deplasările mai lungi și traficul în creștere generează și mai multe emisii. În absența unei reforme a amenajării teritoriului, prețurile locuințelor vor continua să crească vertiginos, cu consecințe care se vor extinde mult dincolo de cele mai bogate orașe ale țării.
RASA ȘI „HOMEVOTING”
Criza imobiliară din Statele Unite este parțial un produs al istoriei rasiale controversate a țării. Comunitățile au manevrat mult timp reglementările privind utilizarea terenurilor pentru a menține segregarea rasială, adesea cu sprijinul activ al guvernului federal. Nicăieri acest lucru nu a fost mai adevărat decât în suburbiile care au apărut în jurul orașelor americane după cel de-al Doilea Război Mondial. Segregarea rasială rezidențială aprobată la nivel local, împreună cu discriminarea din partea creditorilor ipotecari și a agenților imobiliari, au făcut ca aceste comunități să rămână aproape exclusiv albe – o moștenire care dăinuie până în prezent. O dinamică similară era în joc în orașe. Politologul Jessica Trounstine a arătat că orașele care erau predominant albe în 1970 au avut tendința de a bloca acest profil demografic prin restricții privind utilizarea terenurilor care nu sunt explicite din punct de vedere rasial, dar care au un efect de segregare – de exemplu, limitarea locuințelor multifamiliale sau a locuințelor la prețuri accesibile. Ca urmare, orașele care erau mai albe decât zonele lor metropolitane respective în 1970 sunt susceptibile de a avea astăzi modele restrictive de utilizare a terenurilor – și, de asemenea, sunt susceptibile de a fi înregistrat creșteri exorbitante ale costurilor locuințelor.
Animia rasială este încă un factor în restricțiile excesive de construcție. Dar la fel este și interesul economic propriu. Americanii tind să sprijine construirea mai multor case – dar nu în apropierea lor. Proprietarii de case din ambele partide politice majore se opun adesea dezvoltării locale, și o fac indiferent de angajamentele ideologice pe care le declară. Chiar și atunci când cercetătorii le arată proprietarilor de locuințe liberale mesaje care elogiază beneficiile construirii de noi locuințe pentru familiile cu venituri mici și medii, acești proprietari de locuințe continuă să se opună noilor dezvoltări. Conservatorii, care teoretic susțin piețele libere și dereglementarea, nu sunt mai entuziasmați de dezvoltarea de noi locuințe în apropierea locuințelor lor. Motivul este simplu: proprietarii de locuințe, indiferent de convingerile politice, se tem de amenințări la adresa valorii proprietății lor – adesea principalul lor bun – și sunt motivați să își folosească influența la urnele de vot pentru a o proteja.
Clivajul central în politica imobiliară este între persoanele care dețin locuințe și cele care nu le dețin.
Clivajul central în politica imobiliară, cu alte cuvinte, nu este partizan: este între oamenii care dețin case și cei care nu le dețin. În California și Texas, „alegătorii de case”, pentru a folosi termenul inventat de economistul William Fischel, sunt mai predispuși să participe la ședințele consiliului municipal și să facă donații candidaților, potrivit unei noi lucrări a politologului Jesse Yoder. O altă lucrare de lucru realizată de Yoder și Andrew B. Hall arată că deținerea unei case duce la rate mai mari de participare la alegerile locale – și cu cât casa este mai scumpă, cu atât este mai probabil ca proprietarul să voteze. Creșterea participării la vot a proprietarilor de locuințe este aproape de două ori mai mare atunci când pe buletinul de vot se află probleme de zonare.
BREAKING THE DEADLOCK
Moștenirea segregării rasiale și puterea politică a „alegătorilor casnici” ar putea părea împreună să facă inevitabilă creșterea prețurilor locuințelor în orașele de coastă din SUA. Dar experiența altor țări sugerează alte posibilități. În cele din urmă, accesibilitatea locuințelor este o alegere politică. Deși politica imobiliară tinde să fie locală – în special în Statele Unite – există modalități prin care guvernele naționale o pot influența.
În anii 1980, Japonia s-a confruntat cu o situație dificilă similară cu cea cu care se confruntă astăzi Statele Unite. Prețurile locuințelor creșteau rapid în capitală, Tokyo. Dar, la începutul anilor 2000, guvernul național a adoptat o serie de reforme prin care și-a asumat controlul asupra utilizării terenurilor și a redus capacitatea oponenților locali de a bloca construcția de noi locuințe. Apoi, guvernul a relaxat restricțiile de planificare în Tokyo, permițând clădiri mai înalte și mai dense. De atunci, rata de construcție de locuințe din oraș a crescut cu 30%. În 2014, în Tokyo au început să se construiască mai multe case noi decât în întregul stat California sau în toată Anglia. În timp ce prețul mediu al unei locuințe în San Francisco și Londra a crescut cu 231 la sută și, respectiv, 441 la sută între 1995 și 2015, în Tokyo a rămas practic neschimbat.
Alte democrații avansate, cum ar fi Elveția și Germania, au evitat aprecierile galopante prin menținerea unor rate mai scăzute de proprietate asupra locuințelor – reducând astfel puterea politică a „alegătorilor casnici” care s-ar putea opune noilor dezvoltări. În Elveția, unde rata de proprietate asupra locuințelor este de doar 40 % (față de aproximativ 68 % în Statele Unite), se construiesc în fiecare an aproape de două ori mai multe case pe cap de locuitor decât în Statele Unite. Prețurile locuințelor din Elveția au crescut cu mai puțin decât cele din orice altă țară dezvoltată în ultimul secol. În Germania, care are o rată de proprietate similară cu cea a Elveției, prețurile medii reale ale locuințelor nu au crescut din 1980.
Dar poate cea mai relevantă paralelă pentru factorii de decizie politică din SUA este Regatul Unit. După cel de-al Doilea Război Mondial, guvernul britanic a restricționat dezvoltarea imobiliară, creând „centuri verzi” în jurul orașelor, în interiorul cărora construcțiile erau limitate. De asemenea, a adoptat un sistem de planificare care a acordat consiliilor locale o putere substanțială de a se opune planurilor de dezvoltare de la caz la caz. (În schimb, o mare parte din Europa continentală permite construcția atât timp cât dezvoltatorii respectă anumite standarde – chiar dacă locuitorii locali se opun). Poate că nu este surprinzător faptul că cererea de locuințe în Regatul Unit a depășit cu mult oferta. În ultima jumătate de secol, Regatul Unit a construit jumătate din numărul de locuințe din Germania, iar prețurile locuințelor – dar nu și veniturile – au crescut mai repede decât în orice altă țară din cadrul Organizației pentru Cooperare și Dezvoltare Economică. Între timp, Londra a devenit unul dintre cele mai scumpe orașe din lume pentru chiriași.
Premierul britanic Boris Johnson a intrat în funcție promițând să „construiască, construiască, construiască”, iar luna trecută guvernul său a anunțat cea mai mare reorganizare a sistemului de planificare din ultimele decenii. Reformele propuse de guvern ar face ca sistemul de planificare din Regatul Unit să semene mai mult cu cel din Europa, oferind rezidenților locali mai puțin control asupra dezvoltării. Administrațiile locale ar trebui să împartă terenurile în parcele desemnate fie pentru dezvoltare, fie pentru protecție. Propunerile de construire pe parcelele desemnate pentru dezvoltare ar primi automat autorizație, atâta timp cât respectă anumite standarde. De asemenea, propunerile lui Johnson ar lipsi consiliile locale de o parte din puterile de planificare și ar stabili obiective obligatorii de construire de locuințe. Reformele lui Johnson nu au devenit încă lege și vor avea parte de o primire dură în Parlament: se așteaptă ca politicienii conservatori locali, precum și Partidul Laburist, aflat în opoziție, să se opună vehement.
Datorită similitudinilor dintre criza imobiliară din Regatul Unit și cea din Statele Unite, politicienii americani ar trebui să fie foarte atenți la această bătălie în desfășurare privind utilizarea terenurilor. Mai presus de toate, ei ar trebui să observe importanța intervenției naționale pentru a face față problemelor aparent locale ale locuințelor. Pentru a depăși blocajele în materie de locuințe, guvernele naționale trebuie uneori să acționeze – sau să stimuleze guvernele locale să acționeze, prin intermediul morcovilor sau al bastoanelor.
Din păcate, administrația președintelui american Donald Trump a făcut ca Statele Unite să se îndrepte în direcția greșită. În primii ani ai administrației sale, secretarul pentru Locuințe și Dezvoltare Urbană, Ben Carson, a reluat criticile administrației anterioare privind barierele de reglementare în calea construcției de locuințe și a sugerat reținerea fondurilor federale de la suburbiile care nu reușeau să își reformeze reglementările privind utilizarea terenurilor pentru a permite mai multă dezvoltare. Dar Trump a schimbat de atunci tactica – promițând să „protejeze suburbiile Americii” și spunându-le rezidenților „care își trăiesc visul stilului de viață suburban” că „nu veți mai fi deranjați sau afectați financiar de faptul că în cartierul dumneavoastră se construiesc locuințe cu venituri mici”. În cazul în care Trump va câștiga realegerea în noiembrie, perspectivele pentru o reformă sensibilă a amenajării teritoriului sunt sumbre.
Candidatul prezidențial democrat Joe Biden, în schimb, a anunțat că va condiționa unele subvenții federale pentru transport și dezvoltare comunitară de planuri care să permită dezvoltarea mai multor locuințe. Biden dorește, de asemenea, să extindă secțiunea 8 vouchere pentru locuințe, care oferă fonduri pentru locuințe chiriașilor cu venituri mici, și să extindă 300 de milioane de dolari în granturi pentru asistență tehnică pentru state și localități pentru a le ajuta să elimine reglementările de zonare excluzivă.
Propunerile campaniei lui Biden sunt un bun început. Dar, indiferent de cine va câștiga în noiembrie, guvernul federal ar trebui să se asigure că reforma amenajării teritoriului nu ajunge pe plan secundar. Pandemia a exacerbat problema locuințelor la prețuri accesibile în Statele Unite, dar a oferit, de asemenea, guvernului federal o oportunitate extraordinară de a aborda o problemă de lungă durată. Guvernul federal ar trebui să ofere autorităților locale aflate în criză de bani fonduri suplimentare în schimbul reformelor de zonare. Procedând astfel, Washingtonul poate alege să contribuie la atenuarea crizei naționale a locuințelor accesibile.