- Principalele 10 probleme care vă împiedică casa să se vândă:
- Problema #1. Casa nu este geo-codificată în mod corespunzător și, prin urmare, nu apare în căutările pe hartă
- Subiectul nr. 2. Fotografiile tale sunt… îngrozitoare! (Sau, în unele cazuri, inexistente)
- Ediția #3. Informații incorecte privind proprietatea.
- Subiectul #4. Observațiile publice nu spun o poveste.
- Subiectul #5. Reprezentantul dvs. are o reputație proastă în rândul comunității de agenți.
- Subiectul #6. Informații incomplete despre proprietate, sau despre comunitate.
- Subiectul nr. 7. Cumpărătorii nu pot intra!
- Subiectul #8. Anunțul dvs. nu este sindicalizat către alte site-uri.
- Subiectul #9. Comisionul agentului cumpărător nu este competitiv.
- Ediția #10. Agentul dvs. nu este agresiv.
- NOTIȚE:
Principalele 10 probleme care vă împiedică casa să se vândă:
Întrebarea magică… Cea care ridică tensiunea arterială a agentului imobiliar mediu. Temuta întrebare: „De ce nu se vinde casa mea?!”
În mod normal, la această întrebare se răspunde cu un răspuns în cutie de la unul dintre cei 3 mari. Prețul, starea sau locația. De acord, există momente în care una dintre aceste probleme este vinovată și poate că agentul pur și simplu nu are abilitățile sau cunoștințele de piață pentru a explica pe deplin de ce. Cu toate acestea, aceste probleme nu sunt cele pe care le vom analiza astăzi. Vom verifica unele dintre cele mai complicate probleme care ar putea afecta activitatea, prezentările și chiar ofertele.
Problema #1. Casa nu este geo-codificată în mod corespunzător și, prin urmare, nu apare în căutările pe hartă
Subiectul nr. 2. Fotografiile tale sunt… îngrozitoare! (Sau, în unele cazuri, inexistente)
Nu ai o a doua șansă să faci o primă impresie!
Ediția #3. Informații incorecte privind proprietatea.
Subiectul #4. Observațiile publice nu spun o poveste.
Ați căutat vreodată online o locuință și dumneavoastră și ați dat peste acel verbiaj generic folosit de bănci atunci când vând proprietăți? De exemplu:
Această casă este vândută așa cum este, fără garanții… Bla, bla, bla.
Frustrant, nu-i așa?
Ei bine, așa văd cumpărătorii o descriere prost redactată, sau cercetată.
Asigură-te că descrierea ta spune o poveste. Pentru că site-urile de sindicalizare (Zillow, Trulia, & Yahoo Real Estate) se vor potrivi cu descrierea introdusă în MLS. Deci, faceți-o bună!
Dar nu confundați lung – cu bun. Uneori, mai puțin este cu adevărat mai mult. Chiar și cea mai simplă descriere poate face diferența între faptul că cineva își face o programare pentru a o vedea – sau nu.
În cele din urmă, am descoperit că există o anumită mentalitate atașată unui cumpărător care vrea să se uite la (și să facă o ofertă pentru) o proprietate care are o descriere proastă… Se numesc Vânători de chilipiruri!
Subiectul #5. Reprezentantul dvs. are o reputație proastă în rândul comunității de agenți.
Să spunem că agentul cumpărătorului are 4 case din care își ajută cumpărătorul să aleagă. Toate aceste case îndeplinesc dorințele/nevoile de locuință ale cumpărătorului lor. Ce ar putea juca un rol în eliminarea proprietăților din acea listă? Ați găsit! Agentul. Acum, în mod evident, un agent bun nu va vorbi de rău un alt agent imobiliar (a se vedea articolul 15 din Codul de etică al Realtor®). Dar, dacă știu că agentul de listare este cunoscut pentru faptul că: nu răspunde la apelurile telefonice, este încăpățânat și defensiv în timpul negocierilor și abordează afacerea cu un abandon nesăbuit – de fapt, își protejează cumpărătorul de un proces de negociere potențial frustrant și chiar dăunător.
Atunci, cum verificați o astfel de problemă? 1) Verificați licența lor pentru reclamații pe site-ul DBPR. 2) Întrebați în jur. 3) Aveți încredere în instinctul dumneavoastră.
Cum spune proverbul,
Un nume bun este mai de dorit decât marile bogății…
Subiectul #6. Informații incomplete despre proprietate, sau despre comunitate.
Golf, piscină, clubhouse, amenajare peisagistică, facilități de exerciții fizice… Ce acoperă toate taxele HOA? Sau, chiar aveți taxe HOA? Presupunerea din partea vânzătorului este, în mod normal, că un cumpărător care ia în considerare cartierul (sau agentul său care prezintă proprietatea) va ști deja tot ceea ce oferă zona. Nu este așa!
Dacă agentul dvs. nu știe, atunci cine îi va informa pe potențialii cumpărători și pe agenții lor?
Sfatul meu, obțineți un pachet de informații de la asociație pe care să îl includeți în documentele MLS și completați o fișă informativă completă despre toate caracteristicile și adaosurile casei.
Subiectul nr. 7. Cumpărătorii nu pot intra!
Cele de mai sus este un exemplu de instrucțiuni de prezentare pe care un agent trebuie să le verifice înainte de a avea acces la o proprietate. Există puține lucruri mai frustrante decât să trebuiască să sari prin mai multe cercuri pentru a programa o prezentare. Uneori, acest lucru este inevitabil – cum ar fi atunci când o locuință este ocupată de chiriași și este necesar un preaviz de 24 de ore. Cu toate acestea, există adesea situații în care agentul de listare este singurul punct de contact pentru o proprietate și acesta nu răspunde niciodată la telefon sau nu răspunde la mesajele vocale!
Dacă un agent vă spune că se ocupă (personal) de toate programările pentru vizionare… Fugiți!!! Este practic imposibil ca o singură persoană să fie disponibilă 24/7.
Exemplu:
Săptămâna trecută arătam o casă în San Marco unui cumpărător și, la sosire, mi-am dat seama că exista o cutie de blocare care necesita un cod. Instrucțiunile de prezentare indicau că exista o cutie de blocare electronică (pentru care agenții imobiliari au o cheie electronică), așa că, în mod evident, nu am sunat pentru a cere codul cutiei de blocare. În timp ce stăteam afară, am sunat agentul (singurul punct de contact) de mai multe ori pentru a încerca să obțin codul și încă nu am primit un telefon de răspuns aproape o săptămână mai târziu!
Subiectul #8. Anunțul dvs. nu este sindicalizat către alte site-uri.
A existat multă agitație în rândul comunității imobiliare cu privire la trimiterea de date către site-uri precum Zillow & Trulia (dacă sunteți curioși, puteți găsi un articol despre acest subiect aici). Acesta nu este locul potrivit pentru a purta această discuție, dar ar trebui să știți că agentul dvs. ar putea (fără ca măcar să știe) să fi oprit listarea locuințelor dvs. către unii dintre principalii jucători din comunitatea imobiliară online.
Subiectul #9. Comisionul agentului cumpărător nu este competitiv.
Comisioanele, da, sunt complet negociabile în statul Florida. Iar eu, indiferent de comision, voi arăta o proprietate unui cumpărător de-al meu care solicită o prezentare. Acestea fiind spuse, casa dvs. este în competiție cu altele de pe piață pentru un potențial cumpărător. Când vine vorba de asta, dacă cealaltă proprietate îi oferă unui agent un comision ușor mai mare, pe care credeți că ar prefera să o vândă?
3 Pași pentru o ofertă competitivă:
- Analizați concurența pentru a determina ce este mediu/comun pentru cartierul sau zona dumneavoastră.
- Să fiți puțin mai bun decât restul
- Creșteți rata comisionului în loc să oferiți un bonus. Este mai ușor de detectat din punctul de vedere al agentului și, prin urmare, este mai probabil să vă dea „lovitura” dorită în activitate și interes
Mai jos a fost realizat un studiu pe piața din Jacksonville pentru a determina efectul diferitelor rate de comision asupra numărului mediu de zile pe piață și a raportului preț de listă/vânzare.
Ediția #10. Agentul dvs. nu este agresiv.
Recepeți prezentări, dar nicio ofertă?
Întră: Oferta inversă
Ce este o „ofertă inversă”? Mă bucur că ați întrebat…
Imaginați-vă un cumpărător care se decide între 2 sau 3 proprietăți (se întâmplă tot timpul) și care așteaptă un „semn” înainte de a alege casa pentru care să facă o ofertă. O ofertă inversă poate fi exact ceea ce a recomandat medicul!
În mod normal, un cumpărător face o ofertă unui vânzător… O ofertă inversă este pur și simplu o inversare a rolului. Vânzătorul și agentul său de listare pun laolaltă un contract de cumpărare & vânzare împreună cu alte acte adiționale și îl prezintă potențialului cumpărător.
Iată care este cheia – O ofertă inversă trebuie să ofere un beneficiu unic acelui cumpărător specific. Dacă aceștia se mută din afara orașului și nu au mobilă, „Vom lăsa mobila în zona de living/sufragerie dacă putem ajunge la un acord asupra prețului/termenilor pentru proprietate înainte de sfârșitul săptămânii”. Nu contează care este beneficiul, doar că este specific acestui cumpărător și are atașat un termen limitat.
În esență, este vorba de a lua un pic de creativitate și de a o amesteca cu puțină proactivitate, ceea ce de cele mai multe ori – va crea o vânzare!!!
NOTIȚE:
Câteodată cauza pentru care casa ta nu se vinde ar putea fi doar… Tu! Sună dur, dar dacă ați refuzat mai mult de o prezentare, nu ușurați prezentarea (fără încuietoare), refuzați să dezordonați casa sau nu plecați atunci când un potențial cumpărător vizualizează casa (este cam ciudat ca proprietarul să tragă cu urechea tot timpul) – s-ar putea să trebuiască să vă aventurați puțin în afara zonei de confort pentru ca locuința să fie vândută.
Acest post a fost inspirat de Brian Copeland de la NashvilleandBeyond.com. Dacă aveți vreodată nevoie de un agent imobiliar din Nashville, el este omul vostru!
.