Ghidul proprietăților în dificultate

În afară de o educație solidă și o sursă de finanțare de încredere, poate că nu există nimic altceva mai râvnit de investitorii imobiliari de astăzi decât o proprietate în dificultate cu marje de profit atractive. Cumpărarea de proprietăți imobiliare în dificultate a devenit nu numai sinonimă cu reduceri uimitoare, ci și cu o motivație inerentă din partea fiecărui proprietar în parte de a se despărți de proprietate. Combinația unică dintre dorința unui proprietar aflat în dificultate de a vinde și potențialul de a achiziționa o proprietate la un preț redus înclină puternic balanța în favoarea antreprenorilor pricepuți. Ca urmare, este în interesul fiecărui investitor imobiliar să se familiarizeze cu proprietățile în dificultate și cu modul în care acestea pot contribui la un model de afaceri viabil.

Ce este o proprietate în dificultate?

O proprietate în dificultate este orice locuință care se află sub amenințarea executării silite, a repunerii în posesie sau a vânzării de către creditorul inițial. Prin urmare, proprietățile aflate în dificultate sunt rezultatul direct al incapacității proprietarilor de a se menține la zi cu obligațiile ipotecare sau cu orice facturi fiscale percepute asupra lor. Cunoscuți și sub denumirea de preexecutări silite, proprietarii de locuințe care au ratat plățile fără să fi primit în mod oficial o notificare de executare silită pot fi, de asemenea, considerați în dificultate. Acestea fiind spuse, o proprietate în dificultate are mai mult de-a face cu situația financiară a proprietarului decât cu aspectul fizic al proprietății.

Tipuri de proprietăți în dificultate

Casele în dificultate sunt în mod tradițional sinonime cu proprietarii care au demonstrat incapacitatea de a se conforma obligațiilor ipotecare sau fiscale. Cu toate acestea, proprietățile imobiliare în dificultate pot include, de asemenea, oricare dintre următoarele scenarii:

• Case care au neglijat să se țină la zi cu impozitele

• Case care au neglijat să se țină la zi cu obligațiile ipotecare

• Case care sunt obligate din punct de vedere legal să fie vândute din cauza unui faliment sau a unei înțelegeri de divorț

• Case care sunt vândute din cauza unei succesiuni

• Bănci…REO-uri deținute de bănci care au fost deja recuperate de către inițiatorul împrumutului

• Case deținute de guvern

Beneficii ale cumpărării de proprietăți în dificultate

Există mai multe beneficii asociate cu cumpărarea unei proprietăți în dificultate, dar fiecare avantaj pe care investitorii îl au de câștigat lucrând cu proprietăți în dificultate provine dintr-un singur lucru, și numai dintr-un singur lucru: vânzătorii motivați. Dacă nu pentru altceva, circumstanțele atenuante din jurul actualului proprietar îl motivează adesea să se despartă de proprietatea în cauză cât mai repede posibil, pentru a evita să cadă și mai mult în executare silită, să piardă casa și să își afecteze profilul de credit. Cu alte cuvinte, nevoia vânzătorului de a scăpa de casă cât mai repede posibil este în avantajul investitorului. Cel puțin, potențialii cumpărători câștigă avantajul în negocieri, facilitând o afacere mai ieftină și mai eficientă.

Downsides Of Distressed Property Buying

Beneficiile cumpărării de proprietăți în dificultate sunt bine documentate; este posibil să nu existe niciun alt tip de activ imobiliar mai râvnit de investitorii de astăzi. Ca urmare, cele mai bune motive pentru a investi în proprietăți imobiliare în dificultate sunt, de asemenea, responsabile pentru poate singurul dezavantaj: concurența. Vedeți, investiția în locuințe în dificultate este atât de avantajoasă încât toată lumea vrea să participe la acțiune. Concurența pentru proprietățile în dificultate este la un nivel record, ceea ce poate funcționa împotriva celor care încearcă să obțină oferte cu discount.

Cum găsiți listele de proprietăți în dificultate

Există mai multe strategii pe care investitorii le pot implementa pentru a găsi proprietăți în dificultate, care variază de la căutări pe internet până la conducerea fizică în jurul cartierelor și crearea de rețele. Iată câteva dintre cele mai de încredere strategii pentru a găsi proprietăți în dificultate pe piața actuală:

• Listele instanțelor de probațiune

• Listele de ipoteci în litigiu

• Listele de proprietate bancară

• Listele guvernamentale-Owned Listings

• Local Tax Assessor’s Website

Probate Court Listings

Proprietățile rămase în urma unui eveniment major al vieții – oricât de unice ar fi ele – sunt considerate în dificultate. Cunoscute și sub numele de case succesorale, casele care au fost moștenite în urma unui divorț sau a unui deces în familie (sau a oricărui alt eveniment semnificativ) reprezintă o altă oportunitate pentru investitori de a achiziționa o afacere la preț redus.

Cel puțin, unele persoane care moștenesc case preferă să nu se confrunte cu povara întreținerii bunului nou achiziționat; este posibil ca unele să nu-și poată permite nici măcar casa care le este dată. Există o serie de motive pentru care cineva ar putea să nu dorească să primească o casă succesorală, ceea ce este de bun augur pentru investitorii de astăzi care știu unde să caute.

Din fericire, găsirea proprietăților succesorale nu este atât de dificilă; este doar o chestiune de a căuta în locurile potrivite. De fapt, găsirea proprietăților succesorale poate fi la fel de simplă ca și executarea unei căutări rapide pe Google pentru o listă de proprietăți succesorale. După cum se pare, există companii care au întocmit deja liste cuprinzătoare de proprietăți aflate în succesiune și care sunt dispuse să le vândă pentru un preț mic. Cu toate acestea, este posibil ca nu toate cartierele sau piețele să aibă liste disponibile dintr-un motiv sau altul. Dacă vă aflați într-o zonă care nu oferă liste probabile, sau pur și simplu nu doriți să plătiți pentru una, tot ce trebuie să faceți este să faceți o excursie la tribunalul local – din nou, succesiunile sunt înregistrări publice.

Listele cu ipoteci în stare de nerambursare

Listele cu ipoteci în stare de nerambursare, la fel ca o mulțime de tipuri de proprietăți în dificultate de pe această listă, sunt de notorietate publică. Cei care nu au reușit să țină pasul cu obligațiile ipotecare sunt documentați pentru ca toată lumea să vadă. Prin urmare, dacă un investitor ar dori să vadă ce proprietari de locuințe dintr-o anumită zonă nu au reușit să țină pasul cu plățile, tot ce ar trebui să facă este să facă o excursie la tribunalul local. Acolo, ar fi pus la curent cu toți cei care au plăți lipsă sau întârziate și chiar cu adresa proprietății. Este foarte posibil ca investitorii să folosească aceste informații în avantajul lor și să întocmească o listă cu proprietarii de proprietăți în dificultate.

Listele de proprietăți deținute de bănci

În cazul în care o proprietate în dificultate este executată silit în mod oficial, inițiatorul împrumutului (de obicei banca) va prelua casa. În încercarea de a compensa eventualele profituri pierdute sau, cel puțin, de a recupera o parte din pierderile preconizate, inițiatorul creditului va scoate apoi casa la licitație. Nu este surprinzător faptul că locuințele scoase la licitație vor fi vândute celui care face cea mai mare ofertă, ceea ce reprezintă – în sine – un loc excelent pentru cumpărarea de proprietăți în dificultate. Cu toate acestea, este demn de remarcat faptul că nu toate casele recuperate se vând la licitație. Dintr-un motiv sau altul, există nenumărate locuințe pentru care nu se licitează niciodată; acele locuințe devin apoi listări deținute de bancă (sau proprietăți imobiliare).

Locuințele care nu reușesc să se vândă la licitație sunt adăugate la inventarul de active neperformante al creditorului (locuințe deținute de bancă, dar care nu sunt în exploatare). În loc să păstreze aceste locuințe, banca ar prefera să le vândă oricui este interesat; aici intervin investitorii. Investitorii pricepuți pot găsi anunțuri deținute de bănci prin simpla vizitare a site-urilor web ale băncilor locale sau prin discuții cu agentul care reprezintă inventarul de case deținute de bancă. Mulți dintre agenți vor fi mai mult decât fericiți să furnizeze liste cu inventarul lor disponibil, dintre care nu puține pot fi achiziționate la un preț mai mic decât adevărata lor valoare de piață, dacă se iau măsurile corespunzătoare.

Listele deținute de guvern

Când un proprietar nu reușește să țină pasul cu obligațiile ipotecare, banca are tot dreptul să execute silit proprietatea și să o reia în posesie. Cu toate acestea, dacă ipoteca inițială a fost susținută de Administrația Federală pentru Locuințe (FHA), aceasta devine proprietatea Departamentului pentru Locuințe și Dezvoltare Urbană al SUA (HUD). Prin urmare, atunci când o proprietate executată silit a fost inițial finanțată de FHA, aceasta va fi vândută de către guvern prin intermediul unui proces special de licitație pe www.hudhomestore.com. Procesul nu este foarte diferit de o licitație tradițională de executare silită, dar merită menționat faptul că HUD acceptă oferte doar de la brokeri licențiați.

Site-ul web al evaluatorului local de impozite

Proprietarii care nu reușesc să țină pasul cu impozitele percepute pe casele lor își vor vedea activele în dificultate. Nerespectarea obligațiilor fiscale, de altfel, ar putea duce la sechestrarea proprietății. Ca urmare, proprietarul poate fi extrem de motivat să vândă înainte de a se lua orice altă măsură împotriva lor sau a locuințelor lor. Poate chiar mai important, investitorii pricepuți pot identifica aceste persoane motivate vizitând site-ul web al evaluatorului fiscal local. Delincvențele fiscale sunt făcute publice; prin urmare, căutarea proprietăților aflate în dificultate poate fi la fel de simplă ca și cum ai da click pe câteva pagini web.

Rezumat

Cumpărarea unei proprietăți aflate în dificultate a devenit sinonimă cu cele mai mari strategii de ieșire din imobiliare din ziua de azi. Nicio altă formă de achiziție imobiliară nu a premiat investitorii cu marje de profit mai bune sau nu a facilitat tranzacții mai ușoare decât cumpărarea de la cei mai motivați vânzători. Acestea fiind spuse, proprietățile în dificultate sunt benefice doar pentru cei care știu cum să le găsească. Folosind strategiile enumerate mai sus, investitorilor ar trebui să le fie mai ușor să găsească tranzacții care merită timpul și banii lor.

Key Takeaways

• Cumpărarea unei proprietăți în dificultate devine mult mai ușoară odată ce știți ce căutați.

• Anunțurile de proprietăți în dificultate sunt destul de ușor de găsit, dar pot coincide cu o mulțime de concurență din partea altor investitori.

• Achiziționarea unei proprietăți în dificultate de la un vânzător motivat va premia investitorii cu cele mai bune marje de profit din orice clasă de active imobiliare.